2026下半年開始，握有2套及以上房子的家庭，或?qū)⒚媾R5大困境

“我現(xiàn)在竟然成了‘負資產(chǎn)’！”南京的劉姐無奈地感嘆。

五六年前，她名下三套房價值超千萬，那時她還是別人眼中的“人生贏家”。可如今房價跌了三成，租金連月供都不夠，她每月還得從退休金里倒貼一萬多。

其實劉姐的情況不是個例。據(jù)統(tǒng)計，全國超過四成的家庭有兩套以上房產(chǎn)。以前讓人羨慕的“房多多”們，現(xiàn)在正面臨不少難題。

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資產(chǎn)流動性困境，房子成了“不動產(chǎn)”

過去房子買了就漲，跟個“搖錢樹”似的；現(xiàn)在難轉(zhuǎn)手，成了“燙手山芋”。

北京的劉叔想賣掉一套120平的房子搬去和兒子住。一開始掛620萬，8個月里連降三次，如今將到了510萬，依舊是看房者寥寥無幾，中介直言不諱：“北京二手房掛牌量已逼近16萬套，買家挑得厲害”。

全國數(shù)據(jù)更是驚人，二手房掛牌量超730萬，較之前大幅增長，平均成交周期也從過去45天延長到90多天，幾乎兩三個月才能出一套。

尤其是郊區(qū)盤，空置率高，一到晚上沒幾家點燈率，小區(qū)掛牌量更是超50%，用業(yè)主的話來說：“以前只覺得買房能賺錢，現(xiàn)在才知道什么叫‘不動產(chǎn)’——賣不掉，也拿不起。”

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持有成本困境，房產(chǎn)從資產(chǎn)變負資產(chǎn)

除了不好賣，持有成本的不斷增加，也正悄悄吞噬多房產(chǎn)家庭的現(xiàn)金流。以上海一套200萬的二套房為例：

以前每年只要交3000元物業(yè)費，現(xiàn)在加上房產(chǎn)稅等，每年成本要4.2萬元。這還沒算小區(qū)設備設施的各項維修保養(yǎng)費。算上這些，養(yǎng)房成本更高。尤其是三四線城市，人口外流空置率高，租不出去也賣不掉，情況更為嚴峻。

再看看租金，200萬的房子年租金回報3.6萬，持有成本不算維護費就得4.2萬，算下來，你想靠出租抵消支出，但實際上每年還要倒貼6000。

說實話，如果房子每年的升值預期跑不贏“房貸+稅+管理費”（現(xiàn)在大約6.8%），那就等于在虧錢。

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信貸收緊困境，第三套房貸款無門

上海"滬六條"出臺后，放開了外環(huán)外的購房套數(shù)限制。然而，對于已有兩套房、想在外環(huán)外購買第三套房的客戶，商業(yè)銀行依然按照此前的規(guī)則，不予貸款。

比如上海的一位吳女士，名下已有兩套房，本來打算再買一套改善，順便賣一套老的。結果看中一套500萬左右的房子時，卻被告知必須全款，這種情況下，她只好放棄計劃。

銀行經(jīng)理說得很明白：第三套房限貸是明確規(guī)定，所有同行全部執(zhí)行，所謂的第三套就是單純查房，與此前是否有貸款無關。

“說白了，可以買，但不給貸，就是為了防炒房。”

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心理落差困境，從“有房自豪”到“有房心累”

這種落差對擁有多套房的家庭感受最為深刻，以前他們房子多，擁有的房子就是他們身份和財富的象征，現(xiàn)在呢？房子貶值讓他們生活過的還不如那些沒有房貸壓力的無房族。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，12月新房方面，70個大中城市中有62個出現(xiàn)環(huán)比下跌；二手房方面，6月有67個城市環(huán)比下跌，8月有69個城市環(huán)比下跌，12月二手住宅價格環(huán)比更是全部下跌。

一線城市房價下跌幅度也較為明顯，中指云數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月，北京二手房均價約6.5萬元/平方米，環(huán)比下降1.44%，同比下降6.08%。

上海內(nèi)環(huán)有些“老破小”從最高18萬元/平方米跌至不足10萬元，深圳部分豪宅較峰值時腰斬，跌幅高達42%。

反觀那些沒買房沒有貸款的人，日子過得更加輕松自在。北京有一對年輕夫妻，沒買房，把當初準備買房付首付的200萬拿去理財，一年收益8萬元。他們租著月租6000元的房子，還能拿剩下的錢旅游消費。用他們的話來說：“房東在還月供，我們拿收益付房租，這比當房奴舒服多了。”

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政策風險困境，房產(chǎn)稅懸在頭頂

如今房產(chǎn)稅可能也漸行漸近，盡管全面推行還需要時間，但試點城市的擴容已箭在弦上。這意味著，多套房持有者極有可能面臨每年額外的稅收支出。

綜合目前的試點情況和專家建議，免稅面積可能在每人40-60㎡，超出部分稅率可能從0.2%到1.2%遞增。

以上海為例，如果人均免稅60㎡，二套房超出部分可能按0.6%交稅，三套房可能漲到1.2%。這樣持有三套以上的家庭，每年成本可能增加好幾倍。

據(jù)統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶有1.8套住房，一線城市多套房家庭比例高達42%。房產(chǎn)稅一旦推開，他們的壓力會更大。

總結：樓市已經(jīng)進入新階段，從過去的“買房必賺”轉(zhuǎn)向了“現(xiàn)金流管理”。對于手握多套房產(chǎn)的家庭來說，現(xiàn)在更需要冷靜規(guī)劃，合理調(diào)整資產(chǎn)，才能在房產(chǎn)新時代中穩(wěn)妥前行。