老舊小區(qū)通過“減少綠地”來增加停車位，到底行得通嗎？

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楔子

昨天刷到一則新聞，說的是：上海浦東綠地康橋新苑小區(qū)因?yàn)椤捌凭G”增加停車位被居民反對，結(jié)果項(xiàng)目被叫停了。

現(xiàn)在幾乎家家戶戶都有車，每個(gè)小區(qū)的停車位都不夠用，所以上海很多老舊小區(qū)都經(jīng)歷過“退綠”擴(kuò)停車位的改造工程。

而這次綠地康橋新苑的“擴(kuò)車位的改造工程”，為什么會(huì)被叫停呢？

今天這篇文章就來聊聊“退綠和增加停車位”的這個(gè)話題。

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事件簡介

先來了解下這個(gè)小區(qū)。

綠地康橋新苑位于滬南路2688弄，是上海周康中心鎮(zhèn)核心地帶的住宅小區(qū)，北擁30萬平方米環(huán)城綠帶的大型社區(qū)。（如下圖）

該小區(qū)于2004年建成，總建筑面積30萬平方米，由多層、小高層及少數(shù)別墅組成，總樓棟214棟，物業(yè)費(fèi)為2.48-2.98元/平方米/月。（如下圖）

小區(qū)共有3372戶居民，車輛登記總數(shù)為2864輛，而小區(qū)目前只有停車位1700個(gè)左右，平均一戶約0.5個(gè)。

2024年12月該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，通過了“拓展車位改造工程（含綠化補(bǔ)種）”等事項(xiàng)的表決。

具體內(nèi)容如下：

物業(yè)及業(yè)委會(huì)、志愿者多次踏勘、排摸小區(qū)現(xiàn)有公共區(qū)域以及被占的黃土裸露區(qū)域，決定利用破損綠地以及其他支路口等位置規(guī)劃新增車位175個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)車位尺寸為5.5米×2.5米。

因車位拓展部分涉及需要將現(xiàn)有規(guī)劃綠化的區(qū)域進(jìn)行拓展，待業(yè)主大會(huì)表決通過后將方案向相關(guān)部門報(bào)備，通過增加屋頂綠化、棚架綠化、垂直綠化形式以平衡綠化總量，同時(shí)公布了綠化補(bǔ)種方案。

但是此舉也遭到部分業(yè)主的強(qiáng)烈反對，這部分業(yè)主認(rèn)為：拓展車位占用綠地改變了土地的性質(zhì)，應(yīng)該向相關(guān)部門獲得審批后才能進(jìn)行，而不能自說自話強(qiáng)行施工。

如果沒有拿到合法手續(xù)就動(dòng)工，那就是“占綠毀綠”的違法行為。

隨著施工的進(jìn)行，兩方各執(zhí)己見，“論戰(zhàn)”也愈演愈烈。最后反對施工的業(yè)主向城管等相關(guān)部門進(jìn)行了舉報(bào)，執(zhí)法人員到場后，叫停了施工行為。

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事件分析

在施工暫停之后，業(yè)委會(huì)出具了一份《聲明》。在申明中提到了4點(diǎn)：

1.本次綠化調(diào)整僅涉及小區(qū)內(nèi)部布局優(yōu)化及低矮植被梳理，不涉及高大喬木的遷移、砍伐，完全符合《上海市居住區(qū)綠化調(diào)整實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定。

2.本次調(diào)整嚴(yán)格遵循“綠地面積不減少”原則，已經(jīng)通過增設(shè)垂直綠化、棚架綠化等方式平衡綠化總量，確保小區(qū)生態(tài)環(huán)境不受影響。

3.實(shí)施方案經(jīng)2024年業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定通過，操作程序符合相關(guān)法律法規(guī)。

4.項(xiàng)目總投資額未超過100萬元，且不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)及消防設(shè)計(jì)變更，依據(jù)《上海市建筑工程施工許可管理規(guī)定》及地方相關(guān)實(shí)施細(xì)則，工程投資額100萬元以下的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施改造項(xiàng)目，無需辦理施工許可證。

我還特地去找了一下《上海市居住區(qū)綠化調(diào)整實(shí)施辦法》這本規(guī)范，從下圖的節(jié)選我們可以看到一些與聲明不符的地方。

第一個(gè)問題：關(guān)于綠地面積的置換問題。

按照規(guī)定：調(diào)整后的綠地面積不得少于原有的綠地面積。

如果按照增加公告中的車位數(shù)量來計(jì)算的話，減少綠地的數(shù)量將達(dá)到2000多平方米，差不多等于5個(gè)籃球場的大小。

要調(diào)整這么大面積的綠地面積，只靠立體綠化35%的折算率，就差不多要增加6000平方的屋頂和棚架綠化，這是多大的一個(gè)工程，幾乎是不可完成的任務(wù)。

所以我想：是業(yè)委會(huì)誤解了什么叫“綠地面積”，不是只保留了喬木就是保留了綠地面積。被破壞的草地甚至是退化為荒地的草地，都是本應(yīng)該計(jì)算面積的綠地面積。

因?yàn)樵诮ㄖ?guī)范上，綠地面積是有明確定義的。

綠地率

是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。

而業(yè)委會(huì)所謂的綠地面積，其實(shí)是綠化覆蓋率的概念。而大樹的樹蔭下面停車，可以算作綠化覆蓋率，但不能計(jì)為綠地率。

綠化覆蓋率

指植被的垂直投影面積占城市總用地面積的比值 （% ） 。

第二個(gè)問題：關(guān)于流程是否合法的問題。

根據(jù)2023年公布的《上海市綠化行政許可（協(xié)助）審核若干規(guī)定》第九條的規(guī)定，建成的綠地不得擅自占用。因城市規(guī)劃調(diào)整或者城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)確需占用的，應(yīng)報(bào)綠化管理部門進(jìn)行審批。

那該小區(qū)套用100萬以下項(xiàng)目不需要報(bào)審，顯然是套錯(cuò)了規(guī)定，因?yàn)椤渡虾Ｊ薪ㄖこ淌┕ぴS可管理規(guī)定》這本規(guī)定更多的是適用建筑工程項(xiàng)目。（具體如下）

該規(guī)定第二條，本市行政區(qū)域內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本管理規(guī)定，向市、區(qū)建設(shè)行政管理部門或者特定地區(qū)管委會(huì)（以下簡稱“發(fā)證機(jī)關(guān)”）申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證。

基于以上兩點(diǎn)，該小區(qū)這個(gè)退綠擴(kuò)車位的工程被叫停，也就比較好理解了。

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現(xiàn)實(shí)困難

當(dāng)一個(gè)小區(qū)建成之后，要想在有限的空間里增加停車位，其實(shí)是非常困難的一件事。而綠地康橋新苑增加100多個(gè)車位這樣的“大手筆”，在不減少綠地面積的前提下，顯然是無法實(shí)現(xiàn)的。

先上一張綠化和道路的分析圖，大家可以和后面的衛(wèi)星實(shí)景照片進(jìn)行比對，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“毀綠”有多嚴(yán)重。

在這張總圖上，我標(biāo)注了4個(gè)點(diǎn)位，然后將衛(wèi)星照片一一對應(yīng)，大家自己看吧。

點(diǎn)位1（如下圖）

點(diǎn)位2 （如下圖）

點(diǎn)位3 （如下圖）

點(diǎn)位4（如下圖）

以上只是其中的一部分點(diǎn)位，全小區(qū)的“退綠”情況可能更加嚴(yán)重。

一邊是“不停車居民”希望保留的綠地，另一邊是“停車居民”希望的增加停車位，兩邊都是現(xiàn)實(shí)需求，確實(shí)挺難解決的。

但是依照現(xiàn)在上海的法律法規(guī)，只能保留小區(qū)綠地。停車的困難，居民只能另謀出路。

雖然我前兩年也提過用“綠化覆蓋率”來替代“綠地率”的暢想，但終究是得合規(guī)合法才行啊。

感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀： 《》

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結(jié)束語

隨著小區(qū)“停車難”問題的激增，居民試圖通過綠地置換的手段來達(dá)到拓展車位的目的，可能是一廂情愿了。

如果小面積調(diào)整，多停不了幾輛車；如果大面積“破綠”，勢必?zé)o法補(bǔ)上綠地面積的缺口。所以在上海現(xiàn)行的法律法規(guī)下，通過“綠化調(diào)整”來增加停車位的做法是行不通的。

解決小區(qū)停車難問題，可能還要放到更大的范圍里去統(tǒng)籌，比如開放一些公共場合的停車位閑置資源，或者增加一些城市立體停車庫等措施。