老舊小區通過“減少綠地”來增加停車位，到底行得通嗎？

01

楔子

昨天刷到一則新聞，說的是：上海浦東綠地康橋新苑小區因為“破綠”增加停車位被居民反對，結果項目被叫停了。

現在幾乎家家戶戶都有車，每個小區的停車位都不夠用，所以上海很多老舊小區都經歷過“退綠”擴停車位的改造工程。

而這次綠地康橋新苑的“擴車位的改造工程”，為什么會被叫停呢？

今天這篇文章就來聊聊“退綠和增加停車位”的這個話題。

02

事件簡介

先來了解下這個小區。

綠地康橋新苑位于滬南路2688弄，是上海周康中心鎮核心地帶的住宅小區，北擁30萬平方米環城綠帶的大型社區。（如下圖）

該小區于2004年建成，總建筑面積30萬平方米，由多層、小高層及少數別墅組成，總樓棟214棟，物業費為2.48-2.98元/平方米/月。（如下圖）

小區共有3372戶居民，車輛登記總數為2864輛，而小區目前只有停車位1700個左右，平均一戶約0.5個。

2024年12月該小區召開業主大會，通過了“拓展車位改造工程（含綠化補種）”等事項的表決。

具體內容如下：

物業及業委會、志愿者多次踏勘、排摸小區現有公共區域以及被占的黃土裸露區域，決定利用破損綠地以及其他支路口等位置規劃新增車位175個，標準車位尺寸為5.5米×2.5米。

因車位拓展部分涉及需要將現有規劃綠化的區域進行拓展，待業主大會表決通過后將方案向相關部門報備，通過增加屋頂綠化、棚架綠化、垂直綠化形式以平衡綠化總量，同時公布了綠化補種方案。

但是此舉也遭到部分業主的強烈反對，這部分業主認為：拓展車位占用綠地改變了土地的性質，應該向相關部門獲得審批后才能進行，而不能自說自話強行施工。

如果沒有拿到合法手續就動工，那就是“占綠毀綠”的違法行為。

隨著施工的進行，兩方各執己見，“論戰”也愈演愈烈。最后反對施工的業主向城管等相關部門進行了舉報，執法人員到場后，叫停了施工行為。

03

事件分析

在施工暫停之后，業委會出具了一份《聲明》。在申明中提到了4點：

1.本次綠化調整僅涉及小區內部布局優化及低矮植被梳理，不涉及高大喬木的遷移、砍伐，完全符合《上海市居住區綠化調整實施辦法》的相關規定。

2.本次調整嚴格遵循“綠地面積不減少”原則，已經通過增設垂直綠化、棚架綠化等方式平衡綠化總量，確保小區生態環境不受影響。

3.實施方案經2024年業主大會會議決定通過，操作程序符合相關法律法規。

4.項目總投資額未超過100萬元，且不涉及建筑主體結構變動及消防設計變更，依據《上海市建筑工程施工許可管理規定》及地方相關實施細則，工程投資額100萬元以下的小區內部配套設施改造項目，無需辦理施工許可證。

我還特地去找了一下《上海市居住區綠化調整實施辦法》這本規范，從下圖的節選我們可以看到一些與聲明不符的地方。

第一個問題：關于綠地面積的置換問題。

按照規定：調整后的綠地面積不得少于原有的綠地面積。

如果按照增加公告中的車位數量來計算的話，減少綠地的數量將達到2000多平方米，差不多等于5個籃球場的大小。

要調整這么大面積的綠地面積，只靠立體綠化35%的折算率，就差不多要增加6000平方的屋頂和棚架綠化，這是多大的一個工程，幾乎是不可完成的任務。

所以我想：是業委會誤解了什么叫“綠地面積”，不是只保留了喬木就是保留了綠地面積。被破壞的草地甚至是退化為荒地的草地，都是本應該計算面積的綠地面積。

因為在建筑規范上，綠地面積是有明確定義的。

綠地率

是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（% ）。

而業委會所謂的綠地面積，其實是綠化覆蓋率的概念。而大樹的樹蔭下面停車，可以算作綠化覆蓋率，但不能計為綠地率。

綠化覆蓋率

指植被的垂直投影面積占城市總用地面積的比值 （% ） 。

第二個問題：關于流程是否合法的問題。

根據2023年公布的《上海市綠化行政許可（協助）審核若干規定》第九條的規定，建成的綠地不得擅自占用。因城市規劃調整或者城市基礎設施建設確需占用的，應報綠化管理部門進行審批。

那該小區套用100萬以下項目不需要報審，顯然是套錯了規定，因為《上海市建筑工程施工許可管理規定》這本規定更多的是適用建筑工程項目。（具體如下）

該規定第二條，本市行政區域內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝飾裝修和市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本管理規定，向市、區建設行政管理部門或者特定地區管委會（以下簡稱“發證機關”）申請領取建筑工程施工許可證。

基于以上兩點，該小區這個退綠擴車位的工程被叫停，也就比較好理解了。

04

現實困難

當一個小區建成之后，要想在有限的空間里增加停車位，其實是非常困難的一件事。而綠地康橋新苑增加100多個車位這樣的“大手筆”，在不減少綠地面積的前提下，顯然是無法實現的。

先上一張綠化和道路的分析圖，大家可以和后面的衛星實景照片進行比對，就會發現“毀綠”有多嚴重。

在這張總圖上，我標注了4個點位，然后將衛星照片一一對應，大家自己看吧。

點位1（如下圖）

點位2 （如下圖）

點位3 （如下圖）

點位4（如下圖）

以上只是其中的一部分點位，全小區的“退綠”情況可能更加嚴重。

一邊是“不停車居民”希望保留的綠地，另一邊是“停車居民”希望的增加停車位，兩邊都是現實需求，確實挺難解決的。

但是依照現在上海的法律法規，只能保留小區綠地。停車的困難，居民只能另謀出路。

雖然我前兩年也提過用“綠化覆蓋率”來替代“綠地率”的暢想，但終究是得合規合法才行啊。

感興趣的朋友，可以擴展閱讀： 《》

05

結束語

隨著小區“停車難”問題的激增，居民試圖通過綠地置換的手段來達到拓展車位的目的，可能是一廂情愿了。

如果小面積調整，多停不了幾輛車；如果大面積“破綠”，勢必無法補上綠地面積的缺口。所以在上海現行的法律法規下，通過“綠化調整”來增加停車位的做法是行不通的。

解決小區停車難問題，可能還要放到更大的范圍里去統籌，比如開放一些公共場合的停車位閑置資源，或者增加一些城市立體停車庫等措施。