超高層建筑“在線升級”：鈺珵大廈交出北京城市更新答卷

作者 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

超高層建筑的城市更新案例

超高層建筑的全球趨勢與北京格局

根據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會（CTBUH）2025年度報(bào)告，全球200米以上超高層建筑的數(shù)量在過去五年間增長了約34%，其中超過60%集中在亞太地區(qū)。這一趨勢的背后，還包含著超高層功能與分布的演變：它們正從單一中央商務(wù)區(qū)的圖騰，擴(kuò)散至城市副中心與產(chǎn)業(yè)新區(qū)，構(gòu)建起“多極引領(lǐng)、功能互補(bǔ)”的新空間格局。

在北京這座超大型城市的演進(jìn)藍(lán)圖中，超高層建筑的敘事同樣符合全球趨勢。過去20年，國貿(mào)CBD幾乎是北京“超高層俱樂部”的代名詞，中國尊、中信大廈等摩天樓集群承載著國家級的金融與總部經(jīng)濟(jì)功能。而隨著《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》的深化落地，“去中心化”與“功能專業(yè)化”的趨勢愈發(fā)清晰。亞奧、望京、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)等新興區(qū)域，相繼崛起了在高度、設(shè)計(jì)理念與產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵上足以比肩傳統(tǒng)核心區(qū)的新一代超高層建筑。樓宇設(shè)計(jì)不再沉溺于單純的高度競賽，而是致力于打造特定產(chǎn)業(yè)集群的“垂直生態(tài)”與“創(chuàng)新極核”。

城市更新的“硬核”實(shí)踐

對既有超高層建筑進(jìn)行改造，向來被視為城市更新中難度最高的課題之一。其復(fù)雜程度與技術(shù)挑戰(zhàn)，往往遠(yuǎn)超新建項(xiàng)目。它要求操盤者在持續(xù)運(yùn)營中實(shí)施改造，在歷史框架中植入當(dāng)代功能，堪稱一場“在飛行中更換引擎”的極限考驗(yàn)。

位于北京中軸線北延線西側(cè)、亞奧商圈核心的鈺珵大廈，正是這一轉(zhuǎn)型趨勢下的一個鮮活案例。這座檐高近200米的建筑，不僅以“方正之印”的獨(dú)特形態(tài)重塑了亞奧區(qū)域的天際線，更在經(jīng)歷了國企主導(dǎo)下的系統(tǒng)性城市更新后，重新錨定了其作為“數(shù)字經(jīng)濟(jì)與科技服務(wù)垂直社區(qū)”的產(chǎn)業(yè)使命。

2019年，北京金隅集團(tuán)全資子公司北京鈺珵置業(yè)有限公司通過法拍取得北京市朝陽區(qū)北四環(huán)中路27號院5號樓的所有權(quán)。鈺珵大廈的更新之路并未采取清退租戶、全面停業(yè)的“休克療法”，而是創(chuàng)新性地采用了“分階段、分區(qū)域、低干擾”的有機(jī)更新策略。

項(xiàng)目最具挑戰(zhàn)性的改造聚焦于建筑頂端——這是一場在近200米高空、對樓宇頂點(diǎn)外部結(jié)構(gòu)實(shí)施的“手術(shù)”。在持續(xù)運(yùn)營的約束下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需克服高空風(fēng)力、溫差及安全管控等一系列極端條件，對頂部形態(tài)與結(jié)構(gòu)進(jìn)行重塑與強(qiáng)化。

此類同步運(yùn)營下的“高空頂點(diǎn)改造”，因技術(shù)集成度高、作業(yè)風(fēng)險大、協(xié)同復(fù)雜度嚴(yán)苛，在國內(nèi)外城市更新實(shí)踐中均屬罕見。經(jīng)過這一標(biāo)志性的建筑頂端硬件升級，大廈最終呈現(xiàn)出“城市之印”的沉穩(wěn)意象，不僅重塑了亞奧天際線的視覺焦點(diǎn)，更從內(nèi)部功能到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的系統(tǒng)迭代，將鈺珵大廈鑄就成為極具辨識度的城市新地標(biāo)。

2025年，鈺珵大廈獲得美國綠色建筑委員會（

USGBC

產(chǎn)業(yè)升級：國企的城市更新方法論

金隅集團(tuán)依托其三十余年的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，為鈺珵大廈注入了超越傳統(tǒng)物業(yè)管理的運(yùn)營基因。項(xiàng)目構(gòu)建了 “基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+生態(tài)服務(wù)” 三層體系，推動樓宇從單一的“物理空間容器”向滋養(yǎng)企業(yè)成長的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)土壤”轉(zhuǎn)變。

鈺珵大廈的成功改造并非孤例，而是金隅系統(tǒng)化城市更新版圖的關(guān)鍵一環(huán)。其姊妹項(xiàng)目——金隅興發(fā)科技園（原建材廠區(qū)改造）入選住建部《城市更新典型案例名單（

第二批

這一系列的實(shí)踐，清晰勾勒出國有企業(yè)在城市存量發(fā)展時代的新角色：從大規(guī)模建設(shè)者，轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的資產(chǎn)運(yùn)營者、產(chǎn)業(yè)生態(tài)組織者和區(qū)域價值催化者。

產(chǎn)業(yè)共振：鍛造亞奧“垂直創(chuàng)新區(qū)

建筑的硬件是骨架，文化是氣質(zhì)，而真正的價值爆發(fā)，取決于產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的填充與生態(tài)的繁榮。

鈺珵大廈的產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，根植于北京北部深厚的科技創(chuàng)新土壤。數(shù)據(jù)表明，海淀、朝陽北部及昌平等區(qū)域匯聚了全市超過60%的國家級高新技術(shù)企業(yè)、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室與研發(fā)總部，形成了從基礎(chǔ)研究、技術(shù)開發(fā)到產(chǎn)業(yè)化的完整鏈條。項(xiàng)目坐落于此，天然銜接這股強(qiáng)大的科創(chuàng)動能。

為激活并引導(dǎo)這股能量，項(xiàng)目積極扮演“鏈接者”角色。其一，構(gòu)筑 “國際知名高校通道”，與香港大學(xué)等頂尖學(xué)府建立戰(zhàn)略協(xié)同，將前沿學(xué)術(shù)研究的“金種子”引入樓宇，轉(zhuǎn)化為垂直社區(qū)內(nèi)產(chǎn)學(xué)研融合的源頭活水。其二，依托 “亞奧國際會客區(qū)”的區(qū)位稟賦，項(xiàng)目成為銜接全球創(chuàng)新資源的樞紐。承啟首都高質(zhì)量發(fā)展大勢擇踞商務(wù)戰(zhàn)略高地，領(lǐng)瞰雙奧地標(biāo)鳥巢水立方、國家會議中心等國際交往核心設(shè)施，為入駐企業(yè)提供了與國際對話、展示成果、對接資本的頂級舞臺。

近200米的物理高度，在此被轉(zhuǎn)化為顯著的戰(zhàn)略勢能，不僅賦予了企業(yè)俯瞰城市發(fā)展格局的廣闊視野，更在象征意義上塑造了決策中心與形象窗口的雙重價值。對于尋求全球布局的科技、金融企業(yè)、跨國公司地區(qū)總部而言，這種“高度”構(gòu)成了與周邊鮮明的能級區(qū)隔，標(biāo)志著入駐者居于產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的引領(lǐng)位置。

通過清晰的產(chǎn)業(yè)定位與主動的生態(tài)運(yùn)營，鈺珵大廈正從一座寫字樓，轉(zhuǎn)型為亞奧區(qū)域智慧科技引領(lǐng)的“垂直創(chuàng)新區(qū)”與“資源樞紐”，實(shí)現(xiàn)了建筑價值與產(chǎn)業(yè)價值的深度共振。

未來啟示：從空間到生態(tài)

當(dāng)企業(yè)的選址邏輯全面從“成本導(dǎo)向”邁向“價值導(dǎo)向”，樓宇競爭力的核心便從硬件參數(shù)的比拼，升維至“生態(tài)賦能”的較量。未來的頂級商務(wù)樓宇，必須是能加速企業(yè)成長的“戰(zhàn)略共創(chuàng)者”。這種賦能力體現(xiàn)在三個層面：

首先，成為“產(chǎn)業(yè)連接器”。優(yōu)秀的運(yùn)營方應(yīng)主動編織垂直領(lǐng)域的資源網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)企業(yè)間、政企間、產(chǎn)學(xué)研間的精準(zhǔn)對接。鈺珵大廈引入頂尖學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)并構(gòu)建高校通道，正是將物理空間轉(zhuǎn)化為知識、人才與機(jī)遇交匯節(jié)點(diǎn)的實(shí)踐。

其次，擔(dān)當(dāng)“可持續(xù)發(fā)展伙伴”。在“雙碳”目標(biāo)下，樓宇的綠色運(yùn)營水平直接關(guān)聯(lián)企業(yè)的ESG表現(xiàn)與人才吸引力。作為LEED金級認(rèn)證樓宇，鈺珵大廈通過先進(jìn)的能源管理、健康環(huán)境營造，超高層建筑能顯著降低企業(yè)的隱性成本，提升其社會形象。

最后，化身“區(qū)域催化劑”。一座成功的超高層地標(biāo)，能帶動周邊商業(yè)、文化、交通配套的整體升級，激發(fā)街區(qū)活力，形成 “以樓聚產(chǎn)、以產(chǎn)興城” 的良性循環(huán)。鈺珵大廈的煥新，對于提升整個亞奧商圈的能級與品質(zhì)，具有不可替代的標(biāo)桿意義與拉動效應(yīng)。

結(jié)語

煥然一新的鈺珵大廈以京北亞奧商圈首席超甲級寫字樓的姿態(tài)，正式躋身國際高端資產(chǎn)運(yùn)營者序列。它的故事，并非又一個關(guān)于“最高”的競賽，而是一個關(guān)于 “如何讓歷史高度綻放當(dāng)代價值” 的深刻敘事。

從承載科技巨頭的硬件基因，到完成“靜音式”改造的工程智慧；從單體建筑的煥新，到自覺融入?yún)^(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)自覺——鈺珵大廈的路徑，揭示了存量時代超高層建筑的價值重塑之道：將物理高度轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)密度，將歷史積淀轉(zhuǎn)化為品牌深度，將區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為生態(tài)廣度。

在北京持續(xù)優(yōu)化城市功能、建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心的宏大進(jìn)程中，每一座有抱負(fù)的建筑都應(yīng)該尋找自己的答案。鈺珵大廈以它的“方印”之形，鐫刻下穩(wěn)健與創(chuàng)新的雙重承諾。它的愿景，不僅是亞奧區(qū)域的地理坐標(biāo)，更是推動北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)再次騰飛的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)坐標(biāo)。

這正是未來所有尋求長遠(yuǎn)發(fā)展的樓宇需要思考的根本：在重構(gòu)壯麗天際線的同時，如何更深刻、更智慧地參與塑造城市發(fā)展的地平線。

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