廈門最大的國企，干虧損了

文/十一弟

去年初，廈門最大國企開發商——建發股份，雄心勃勃。

它的管理層，對于樓市行情的判斷，洋溢著一種樂觀的情緒。

建發旗下最大的地產業務平臺——建發房產，為全年設定的銷售目標是1500億。

這一業績目標，較2024年實際銷售增長了12%。

建發房產的高管們表示，未來兩三年內，還是希望繼續保持增長。

剛過去的2025年，它的業績表現，沒能像管理層的預期一樣樂觀——

在百強房企榜單上，建發房產排名第七，在萬科之后，在金茂之前。

全年賣了將近1221億，比2024年少賣了上百億，比年初定下的銷售目標少賣了三百億。

現在的市場行情下，建發已經很難追逐規模增長了。

其實，建發并沒有規模焦慮，因為它早已長成了超級巨無霸。

建發是世界五百強企業，去年的營收排名，位居全球第98位。

A股上市的建發股份，裝進了大宗商品貿易和房地產兩大業務。

2024年，建發的營收規模有所回落，但仍然超過了7000億。

其中，大宗貿易業務收入將近5100億，房地產業務收入1800多億。

還有收購紅星美凱龍以后，新增了家居商場運營業務收入，大約80億。

一直以來，建發的兩大業務——大宗貿易和房地產，有著天然的互補性。

大宗貿易滾動了龐大的營收規模和現金流，背后依靠的是低成本資金，但它的利潤很薄，只有2%左右；

而過去二三十年來，房地產吃盡了人口和城鎮化的紅利，土地和房價一路飆漲、高歌猛進，是最暴利的行當之一。

對A股上市的建發來說，一手是滾大營收和現金流的大宗貿易，一手是利潤豐厚的房地產。

它在二級市場展現出來的，是一張營收龐大、盈利穩定的財務報表。

在房地產最賺錢的那些年，建發只需要一門心思地搞高周轉，大舉擴張，靠規模來增厚利潤，以匹配和拉動上市公司幾千億的營收體量。

但現在，房地產行業掉頭向下，從高處跌落了。

建發的房地產業務，不僅要守住規模萎縮，還要承受利潤下滑。

這兩天，建發對外發布了2025年度業績預虧的公告——

據上市公司初步測算，它全年幫股東賺到的凈利潤，由盈轉虧。

十一弟查了下，這是建發過去二十年在A股上市以來，首次出現虧損。

2024年，建發的凈利潤下跌了77%，但仍有29億出頭的盈利。

一直到去年前三季度，盡管它的凈利潤又下滑了44%，也還是守住了11億的正向盈利。

到了年底，房地產項目集中交付結算，建發的利潤，終于繃不住了。

2025年，大概率將會成為建發在過去二十年以來，最慘淡、難堪的一年。

壓力，徹底落到這家世界五百強國企身上了。

在業績預虧的公告中，建發甩出了三個要點——

一是大宗貿易業務繼續保持穩健盈利；

二是聯發集團還要繼續虧損；

三是剛收購過來的紅星美凱龍，也在虧損。

最后，幾個因素疊加起來，上市公司全年的凈利潤，就這樣由盈轉虧了。

建發旗下的房地產業務，有兩個核心平臺，最大的是建發房產，聯發集團相對小一些。

去年，百強房企榜單上，建發房產銷售規模1221億，排名第七；聯發集團銷售規模272億，排在第29位。

相比建發房產，建發旗下的聯發集團，不僅規模更小，而且在這兩年里，還對上市公司的盈利拖了后腿。

十一弟查了下，從2023年以來，聯發集團為建發名下地產業務貢獻的利潤，已經連續三年為虧損狀態了。

前幾年拍下的高價地，再加上市場下行、房價下跌、銷售阻滯，讓它很難消化掉。

去年初，建發對聯發集團動了一場大手術，啟動了一輪大規模的組織架構和人事調整。

連同董事長、總經理兩個最有實權的一二號位，都被各降一級留用，騰出一把手位置，建發重新指派任命。

不過，就算是大手術，只能解決當下的病灶，為未來的健康作鋪墊。

剛做過手術的聯發集團，拿出來的2025年財務報表，依舊難看，還是沒能扭轉虧損。

兩年前，建發對家居商場龍頭企業——紅星美凱龍的收購，現在從它對上市公司財務業績的拖累來看，也是一大敗筆，變成沉重的包袱了。

當時的收購，建發看似撿了個大便宜。

彼時，作為控股股東，紅星美凱龍的老板車建興陷入了深重的財務危機。

建發充當白衣騎士，大手一揮，選擇了接盤。

它收購了紅星美凱龍將近30%的股權，入主控股股東。

這筆收購，建發付出了62億現金代價，取得了紅星美凱龍超過158億凈資產。

它由此一次性確認了逾96億的重組賬面收益，讓建發在2023年的凈利潤大幅上漲。

但上百億的收購重組收益，屬于紙上財富，不會帶來現金流入。

實際上，紅星美凱龍所處的家居建材行業，與房地產同在一條船上，這幾年也是艱難求生。

紅星美凱龍遭遇的困境，不止是前老板的財務危機，還有行業低迷、搖搖欲墜。

從2023年由盈轉虧以來，紅星美凱龍就陷入了連續虧損，去年依然是扭虧無望，拖累了建發的盈利。

回過頭看，兩年前對紅星美凱龍的巨資收購，現在遭到了反噬。

原以為撿了大漏，其實有可能踩了大坑。

房地產業務規模和盈利下滑，建發在去年喊出了一個新戰略——

燈塔計劃，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型項目。

這個戰略的本質，其實就是明確要走高端產品線戰略。

建發拿地開發的第一批燈塔項目，集中在幾個核心城市——

北京、上海、成都、杭州，以及大本營廈門。

據說，在戰略高度上，建發打造的每一個燈塔項目，都被提級管理。

由其最高決策層深度參與，從土地研判、客戶調研到產品營造全流程把控，以確保資源傾斜、標準拔高、執行高效。

在資源集結上，燈塔項目擇址城市稀缺核心地段，成本投入不計短期回報，聚焦長期居住價值。

更直白一點，所謂的燈塔計劃，就是在最核心的城市、最核心的地段，拿最貴的土地建豪宅。

樓市不景氣，剛需斷電熄火，全靠有錢人撐著。

北京、上海等地的豪宅市場，這兩年甚至逆勢上揚，迎來了井噴爆發。

去年，在北京、杭州、成都等幾個城市，建發財大氣粗，接連拍下了幾塊高價地。

年初，經過247輪競價廝殺，它以逾90億的代價，拍下位于北京海淀區的東升鎮朱房四街棚改二期0030地塊，溢價率超過25%。

折算下來，平均樓面價9.5萬/平米，幾乎站上北京樓市的單價地王。

在杭州，建發經過102輪競價之后，耗資逾34億，拍下位于西湖區的蔣村文新單元地塊，溢價率115%。

折算下來，平均樓面價超過8.8萬/平米，打破了杭州土地市場的單價紀錄。

在成都，建發又花了33億地價，與對手廝殺了213輪，拍下了位于錦江區的金融城三期H10地塊，溢價率106%。

折算下來，平均樓面價站上了4.1萬/平米，一舉成為成都樓市的單價地王。

房地產業務的規模和利潤下滑，燈塔計劃可能是應對困境的解題思路——

核心城市、核心地段的土地，地價高、投資大，豪宅賣得貴，往往有足夠的溢價空間。

建發的燈塔計劃，是要把從前房地產鼎盛時期的高周轉模式，套用到豪宅項目上。

只不過，這種高周轉模式下，資源投入更集中、更聚焦。

這很考驗開發商的眼光和操盤能力，以及有錢人對豪宅持之以恒的信心，他們是否愿意源源不斷地為此買單。

從去年的財務業績來看，規模降了，利潤崩了。

建發看似更卷、更賣力了，結果一頓操作猛如虎，收成反倒少了。

在房地產規模萎縮、利潤承壓的年代，建發手里拿著的，還是一張舊地圖。

它在舊地圖上修修補補，還重新優化和調整了路線。

可問題在于——

自己手上的舊地圖，還能找到新大陸嗎？