新城市集團曹志偉：喚起市場信心，關鍵在破除“三不”

廣州新城市投資控股集團聯(lián)合創(chuàng)始人曹志偉

行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心仍將進一步圍繞“好房子”展開，要實現(xiàn)這一目標，需要多方協(xié)同發(fā)力。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

“當前法治化營商環(huán)境的不足導致企業(yè)‘不愿投、不敢投、不能投’，必須破除這‘三不’困局。”近日，廣州新城市投資控股集團聯(lián)合創(chuàng)始人曹志偉在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時指出，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定對整體經(jīng)濟至關重要，亟須通過強化法治化營商環(huán)境、出臺更多保護民營企業(yè)政策，真正喚起市場信心。在行業(yè)經(jīng)歷“重塑與分化”的2025年后，曹志偉認為，2026年政策端與企業(yè)端需共同發(fā)力，推動市場走向健康與可持續(xù)。

廣州新城市投資控股集團（以下簡稱“新城市集團”）成立于1994年，歷經(jīng)多輪行業(yè)調(diào)整，是目前為數(shù)不多仍保持健康運營狀態(tài)的民營房企之一。

除了開發(fā)商的本職工作，曹志偉還身兼廣東省政協(xié)常委、廣東省新的社會階層人士聯(lián)合會副會長、中國國際經(jīng)濟交流中心理事等職務，常年關注房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，積極向相關部門建言獻策。

“如果用一個詞概括2025年，我覺得是‘重塑與分化’。”曹志偉表示，過去一年，房企債務風險集中化解，行業(yè)普遍轉(zhuǎn)向 “低負債、強運營、重品質(zhì)” 的穩(wěn)健模式。同時，行業(yè)呈現(xiàn)出清晰的優(yōu)勝劣汰分化格局，經(jīng)營穩(wěn)健、產(chǎn)品力強的企業(yè)站穩(wěn)了腳跟，新房與存量房彼此之間的“分工”也更加明晰。

展望2026年，他認為，在現(xiàn)有政策包已基本出臺的背景下，行業(yè)發(fā)展仍需要政策端與企業(yè)端共同發(fā)力。“房地產(chǎn)作為帶動70多個相關產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對整體經(jīng)濟至關重要。當前法治化營商環(huán)境的不足導致企業(yè)‘不愿投、不敢投、不能投’，因此需進一步強化法治化營商環(huán)境建設，出臺更多保護民營企業(yè)的政策，喚起市場信心。”對于房企而言，核心任務還是加快去化速度。“產(chǎn)品迭代更新的節(jié)奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區(qū)的項目，必須及時完成去化、實現(xiàn)資金回籠，避免庫存積壓。”

重塑與分化的2025年

中國房地產(chǎn)報：您怎么評判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展？如果要用一個詞概括您會用什么？

曹志偉：如果用一個詞概括2025年，我覺得是“重塑與分化”。這一年，房企債務風險集中化解，融資 “三道紅線” 與預售資金監(jiān)管常態(tài)化，行業(yè)普遍轉(zhuǎn)向 “低負債、強運營、重品質(zhì)” 的穩(wěn)健模式。同時，行業(yè)呈現(xiàn)出清晰的優(yōu)勝劣汰的分化格局：經(jīng)營穩(wěn)健、產(chǎn)品力強的企業(yè)站穩(wěn)了腳跟，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品始終保持穩(wěn)定銷量，獲得市場充分認可；而負債率高的企業(yè)則陸續(xù)出現(xiàn)暴雷情況，并且退出了市場，缺乏競爭力的產(chǎn)品也逐漸被市場淘汰。這種分化不僅是市場選擇的結(jié)果，也推動行業(yè)向更健康的方向轉(zhuǎn)型。

2025年新房與存量房彼此之間的“分工更加明晰”：新房（一手住宅）對比2024年成交減少10%，存量房（二手住宅）對比2024年成交減少2%，新房成交占比滑落到40%以下。新房分化為滿足改善需求為主（產(chǎn)品附加值提高，使得改善型產(chǎn)品的性價比大幅上升），存量房更加偏向剛性需求（在高庫存區(qū)域，新房受存量房市場分流的影響更大）。所以我覺得用“重塑與分化”來概括2025年房地產(chǎn)行業(yè)是比較貼切的。

中國房地產(chǎn)報：2025這一年，新城市集團主要在哪些方面進行了重點調(diào)整，成果如何？2026年，在開發(fā)、拿地及經(jīng)營方面有哪些新計劃？

曹志偉：2025年，新城市集團秉持一貫的做法，以“低負債、重品質(zhì)”為核心。新城市集團常年負債率不到5%，2026年將堅守這一經(jīng)營理念，同時以品質(zhì)為導向，堅持造“6G”好房子、集中精力做好現(xiàn)有項目，項目開發(fā)按“做好一個、再啟動一個”的有序開發(fā)模式，同時審慎觀測土地市場尋找優(yōu)質(zhì)項目。這樣既保障現(xiàn)金流穩(wěn)健，也能集中精力打磨產(chǎn)品力。這樣的做法成效顯著，新城市領院項目作為金融城東區(qū)目前為數(shù)不多的在售高端住宅項目，同時也是計容新規(guī)的頭啖湯項目，獲得了市場廣泛關注和市民認可，驗證了聚焦品質(zhì)的發(fā)展路徑可行。2026年，我們的開發(fā)與經(jīng)營將聚焦現(xiàn)有儲備用地的投資、設計，并加快相關開發(fā)報建手續(xù)落地。

高質(zhì)量發(fā)展的核心是“好房子”

中國房地產(chǎn)報：近期召開的中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)著墨頗多，提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等，您怎么看這一政策方向？

曹志偉：中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的部署，精準契合了行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

政策核心是推動行業(yè)從過去“規(guī)模至上、高周轉(zhuǎn)”的模式，轉(zhuǎn)向以“造好房子”為核心的發(fā)展新模式。新城市集團早在2018年就倡導房地產(chǎn)行業(yè)要造好房子，并且建議要通過造“6G”好房子（即好政策法規(guī)、好地段、好配套、好質(zhì)量、好設計、好服務），讓房地產(chǎn)回歸高端制造業(yè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾對美好居住生活的需求。這一方向既順應了人民群眾對美好生活的追求，也符合市場長期發(fā)展趨勢——隨著購房者需求從“住有所居”向“住有宜居”升級，只有聚焦產(chǎn)品品質(zhì)、打磨核心競爭力的企業(yè)，才能在市場中持續(xù)立足。

中國房地產(chǎn)報：“十五五”規(guī)劃將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與民生、共同富裕緊密結(jié)合，釋放了怎樣的信號？行業(yè)未來五年應如何發(fā)展？企業(yè)該怎么做？

曹志偉：這釋放了一個非常清晰的信號：房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，其核心已緊密錨定在“民生”與“品質(zhì)”之上。行業(yè)正在從過去側(cè)重經(jīng)濟增長，轉(zhuǎn)向更根本地服務于人民的美好生活與財富安全。

我所在的曹委員工作室早在2018年就提出，房屋兼具“居住屬性”與“金融資產(chǎn)屬性”。居住屬性要求我們必須造出“好房子”，這是行業(yè)安身立命的根本；資產(chǎn)屬性則關系千家萬戶的財富穩(wěn)定，要求市場具備健康可持續(xù)的保值基礎。

近期關于房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的討論，與“十五五”規(guī)劃的方向是一致的。它表明，未來五年行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，路徑非常明確：必須圍繞“造好房子”這一中心任務來展開。 這需要政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈各方形成合力：

對政府而言，關鍵是營造穩(wěn)定、可預期、法治化的政策環(huán)境。例如，我們計劃在今年提交建議，推動優(yōu)化預售許可等審批流程、探索更有活力的城市更新模式，并完善“房票”等政策的金融功能設計，核心目標是為市場注入穩(wěn)定預期，助力良性循環(huán)。

對企業(yè)而言，核心是回歸產(chǎn)品主義與穩(wěn)健經(jīng)營。具體來說，就是堅決摒棄過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，將重心放在提升產(chǎn)品力、運營力和服務力上。只有做出真正滿足居住升級需求的好產(chǎn)品，企業(yè)才能在市場中立足，并為業(yè)主資產(chǎn)的長期穩(wěn)健提供堅實基礎。

對行業(yè)生態(tài)而言，需要共同守護“好房子”的落地。這涉及從設計、施工到售后全鏈條的品質(zhì)把控，呼吁整個產(chǎn)業(yè)鏈強化責任意識，嚴把質(zhì)量關，杜絕影響品質(zhì)的各類問題。

房企的三大核心難題待解

中國房地產(chǎn)報：從目前來看，企業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

曹志偉：當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的三大核心難題，一是審批流程仍有優(yōu)化空間；二是法治化營商環(huán)境需完善；三是建筑施工市場亂象橫生。

在審批流程改革方面，就拿預售許可證來說，當前，廣東多地辦理預售證需9個環(huán)節(jié)、最長需要35個工作日，關鍵癥結(jié)在于地方條例增設了國家層面無明確規(guī)定的“預售項目及其土地使用權未設定他項權”前置條件，導致房企需提前歸還開發(fā)貸或借用高成本過橋資金，既加重企業(yè)負擔，又延緩項目入市節(jié)奏。因此，我建議取消“預售項目及其土地使用權未設定他項權”的不合理條件，將土地抵押直接變更為在建工程抵押，合并相關審批環(huán)節(jié)，將廣州等地流程壓縮至2個環(huán)節(jié)、4個工作日，申請資料從40份減至8份。此外，首期物業(yè)維修資金需要開發(fā)商在預售前就代繳墊付、沒有納入預售范圍的房屋和地下室也要求開發(fā)商先代繳墊付，這些問題都壓縮了開發(fā)商的生存空間，應調(diào)整為首次登記時再代繳。

二是營商環(huán)境層面，房地產(chǎn)企業(yè)作為擁有實體資產(chǎn)的主體，在經(jīng)營中有時面臨一些現(xiàn)實的困擾。例如，在個別行政執(zhí)法案例中存在“以罰代管”、執(zhí)法犯法甚至侵害企業(yè)資產(chǎn)的問題；同時，還有稅費負擔感較重、面臨特定高額處罰等情況。這些現(xiàn)象在一定程度上影響了企業(yè)的穩(wěn)定預期和投資意愿。我們建議，進一步規(guī)范和完善行政執(zhí)法標準與流程，建立清晰、公平的監(jiān)管環(huán)境，這有助于保護企業(yè)合法產(chǎn)權，提振長期投資與經(jīng)營的信心。

三是在保障工程質(zhì)量方面，行業(yè)仍面臨一些挑戰(zhàn)。例如，部分項目中存在的違規(guī)轉(zhuǎn)包掛靠、挪用工程款或偷工減料等個別現(xiàn)象，直接影響了開發(fā)進度和最終品質(zhì)，是亟待各方共同努力解決的行業(yè)課題。我們已就此梳理建議并提交相關部門，推動建筑市場進一步規(guī)范。

行業(yè)發(fā)展還需兩端共同發(fā)力

中國房地產(chǎn)報：對于2026年房地產(chǎn)市場您有什么預判，還需要做好哪些工作？

曹志偉：2026年，在現(xiàn)有政策包已基本出臺的背景下，行業(yè)發(fā)展需要政策端與企業(yè)端共同發(fā)力。

從政府層面看，房地產(chǎn)作為帶動70多個相關產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對整體經(jīng)濟至關重要，當前法治化營商環(huán)境的不足導致企業(yè)“不愿投、不敢投、不能投”，因此需進一步強化法治化營商環(huán)境建設，出臺更多保護民營企業(yè)的政策，喚起市場信心。與此同時要有進一步深化行政審批制度改革的決心與行動。

從企業(yè)層面，核心任務是加快去化速度。產(chǎn)品迭代更新的節(jié)奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區(qū)的項目，必須及時完成去化、實現(xiàn)資金回籠，避免庫存積壓。

此外，房票政策的優(yōu)化和全面落實尤為重要——這一政策既能縮短村民回遷安置周期，又能助力存量商品房去庫存，促進社會消費力的提升。在曹委員工作室的建議推動下，目前廣州已實現(xiàn)跨區(qū)域、跨用途通用。

下一步需重點發(fā)揮“房票”的金融資產(chǎn)屬性作用，擴大使用范圍至支付購房首期款、工程款、償還銀行貸款與利息、繳納稅款、房屋裝修、抵繳土地出讓金等；同時優(yōu)化規(guī)范房票兌付流程，保障開發(fā)商資金及時回籠，讓企業(yè)更有信心參與置換，同時為村民提供更豐富的房源選擇，最終實現(xiàn)政府、企業(yè)、村民的三方共贏。