珠江新城遺珠?廣州馬場(chǎng)一期地塊超186億掛牌出讓

觀點(diǎn)網(wǎng) 1月23日，廣州公共資源交易中心發(fā)布公告，正式掛牌天河區(qū)珠江新城馬場(chǎng)地塊一期。

該地塊起拍總價(jià)達(dá)186.43億元，計(jì)容建筑面積約56.7萬平方米，名義起拍樓面價(jià)約3.29萬元/平方米，預(yù)計(jì)于2月25日競(jìng)價(jià)。

廣州跑馬場(chǎng)地塊是珠江新城核心區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地。地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場(chǎng)路，東至華南快速干線，恰好處于珠江新城與廣州國(guó)際金融城的幾何中心。

地塊的命運(yùn)始于1992年。為探索現(xiàn)代賽馬產(chǎn)業(yè)，廣州在當(dāng)時(shí)的城市東郊潭村，以八個(gè)月速度建成廣州賽馬場(chǎng)。該馬場(chǎng)占地約33公頃，可容納4萬人，規(guī)模為當(dāng)時(shí)亞洲第二。

1993年1月8日，首場(chǎng)賽馬鳴鑼。10元門票一票難求，單場(chǎng)投注額突破千萬元。至1999年停業(yè)前，馬場(chǎng)共運(yùn)行757場(chǎng)，在全市設(shè)有103個(gè)場(chǎng)外投注站，擁有員工約3000人、競(jìng)賽馬1200匹，會(huì)員達(dá)3800名。1998年華東水災(zāi)，馬會(huì)曾捐出1000萬元善款。

然而，由于賽馬活動(dòng)性質(zhì)始終游走于政策邊緣，1999年12月，廣州賽馬被勒令停止。

此后，地塊進(jìn)入漫長(zhǎng)的低效利用期。2003年，被改建為汽車交易市場(chǎng)；2008年，轉(zhuǎn)型為集汽車城、馬會(huì)家居、餐飲于一體的混合業(yè)態(tài)。2014年，汽車城關(guān)閉。

而此時(shí)，周邊區(qū)域已崛起為廣州中央商務(wù)區(qū)（CBD），這片土地的業(yè)態(tài)與區(qū)位價(jià)值出現(xiàn)落差。

轉(zhuǎn)機(jī)始于2021年8月。一份政府招標(biāo)公告為地塊定下目標(biāo)，要求其發(fā)展策劃“對(duì)標(biāo)北京SKP等國(guó)際著名CBD地區(qū)”。2022年，廣州市政府與北京華聯(lián)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，明確計(jì)劃在此引入華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。

規(guī)劃藍(lán)圖在2025年全面落定。2025年12月2日，《天河區(qū)馬場(chǎng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》經(jīng)廣州市規(guī)委會(huì)審議通過。規(guī)劃定位為“超級(jí)城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費(fèi)中心”。

根據(jù)規(guī)劃，馬場(chǎng)片區(qū)總用地面積38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬平方米。其中，商業(yè)商務(wù)體量約50萬平方米，居住面積約22萬平方米。

規(guī)劃指出，項(xiàng)目將打造一條總長(zhǎng)約23公里的“超級(jí)城市綠鏈”，其核心段為串聯(lián)天河CBD、珠江公園、馬場(chǎng)及天河公園的4.5公里林蔭步道。片區(qū)規(guī)劃總綠地面積超過10公頃，將建設(shè)大型城央公園，融入“公園+”、“體育+”理念，并通過利用地下空間規(guī)劃“折疊式”運(yùn)動(dòng)綜合體。

并明確將引入“頂奢百貨、高端酒店及特色體驗(yàn)”相結(jié)合的一體化消費(fèi)鏈，并以此對(duì)標(biāo)北京SKP項(xiàng)目，建設(shè)城市核心消費(fèi)載體。同時(shí)，規(guī)劃將新增22處公共服務(wù)設(shè)施，包括一所九年一貫制學(xué)校，以構(gòu)建“15分鐘優(yōu)質(zhì)生活圈”。

2025年7月，總投資151.19億元的“廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目”通過備案。建設(shè)內(nèi)容包括新建市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、公共地下空間約12.7萬平方米（含體育設(shè)施7000平方米）等，支撐項(xiàng)目落地以打通珠江新城與金融城的交通瓶頸。項(xiàng)目由越秀集團(tuán)全資子公司廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司負(fù)責(zé)，建設(shè)周期為2025年至2028年。

此前該地塊開發(fā)長(zhǎng)期受制于復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)。土地權(quán)益主要?dú)w屬?gòu)V州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司。其股東構(gòu)成復(fù)雜：越秀集團(tuán)旗下廣州越成投資運(yùn)營(yíng)有限公司持股49.85%；天河區(qū)屬國(guó)企（天河投資集團(tuán)、新塘商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司）合計(jì)持股31.15%；石牌村、潭村相關(guān)經(jīng)濟(jì)社合計(jì)持股19%。

2025年11月，僵局破解。《國(guó)有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償方案》正式披露：政府將有償收回馬場(chǎng)片區(qū)約36.2萬平方米土地使用權(quán)，補(bǔ)償總額約100億元，由做地主體越秀集團(tuán)支付。

根據(jù)方案，廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司在收到100億元補(bǔ)償款后，需先扣減稅費(fèi)及必要支出，剩余約66.4億元將按股東持股比例分配。

據(jù)此計(jì)算，越秀方面可獲得約33.1億元，天河區(qū)屬國(guó)企可獲得約20.68億元，村集體可獲得約12.62億元。方案同時(shí)明確，股東在獲得貨幣補(bǔ)償后，還可選擇購(gòu)買改造后的“馬場(chǎng)地塊物業(yè)”。

地塊所處廣州頂級(jí)豪宅聚集區(qū)，自掛牌起就被視為“總價(jià)地王”的有力競(jìng)爭(zhēng)者，周邊匯聚僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等項(xiàng)目。

最具參考意義的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，是距其約2.2公里、同樣位于珠江新城東區(qū)的保利玥璽灣（原面粉廠地塊）。

2024年9月，面粉廠地塊經(jīng)過148輪競(jìng)價(jià)，以117.55億元成交，溢價(jià)率33.4%，樓面價(jià)約6.7萬元/平方米。該項(xiàng)目于2025年11月開盤，首日銷售額突破100億元，最高單價(jià)超過30萬元/平方米，成交均價(jià)達(dá)17萬元/平方米。

馬場(chǎng)地塊186.43億元的起拍價(jià)，已遠(yuǎn)超面粉廠地塊的成交總價(jià)，位列廣州歷史前列。具體來看，馬場(chǎng)地塊在區(qū)位上處于珠江新城與金融城中心，且配備約50萬平米綜合商業(yè)體，相比之下該項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。

2025年10月，廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，已將“馬場(chǎng)片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體。

市場(chǎng)普遍預(yù)期，若競(jìng)價(jià)達(dá)到面粉廠地塊的溢價(jià)水平，馬場(chǎng)地塊的最終成交價(jià)將輕松突破250億元，直接挑戰(zhàn)由亞運(yùn)城項(xiàng)目保持的255億元廣州歷史總價(jià)地王紀(jì)錄。

這塊土地經(jīng)歷三十載，將于這場(chǎng)馬年輪回的拍賣中迎來交匯點(diǎn)；待為期三年的建設(shè)周期完成后，馬場(chǎng)片區(qū)整體預(yù)計(jì)將于2028-2029年間全面建成。

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