借名買房維權關鍵：滿足條件后立即起訴過戶｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，周明遠（非京籍）因承包北京天通苑小區工程，欲購房用于辦公居住，但受限于戶籍政策，無法直接購買經濟適用房。

經與親戚鄭浩及其配偶林梅協商，以林梅名義購買昌平區一套經適房（即一號房屋），總價約47萬元，全部由周明遠出資，包括首付款、貸款本息、契稅、維修基金等共計62萬余元。

房屋交付后，周明遠裝修入住，并持有全部購房原始票據及房產證。

此后17年，一號房屋一直由周明遠實際占有使用。

2018年，鄭浩因部隊分配新經適房（二號房屋），需騰退名下已有住房。

在未告知周明遠的情況下，林梅向北京市住房保障部門申請政府回購一號房屋。

2019年，政府以63.16萬元價格回購該房，并完成過戶。

周明遠被強制騰退，且需向政府支付每月1萬元的房屋占有使用費。

此前，法院已作出A號判決，確認周明遠與林梅之間存在合法有效的借名買房合同關系。

但因房屋已登記至政府名下，無法返還，周明遠遂起訴，請求：

解除借名買房合同；

返還全部購房支出62萬元；

賠償房屋增值損失688萬元；

林梅辯稱：

回購系為配合丈夫取得部隊住房，屬正當行為；

周明遠長期不過戶，自身存在過錯；

經適房本不應借名，雙方均應自擔風險。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認借名買房合同于2022年5月31日解除；

? 林梅賠償周明遠購房成本310,173.77元（50%）；

? 林梅賠償房屋增值損失2,786,567.84元（50%）；

注：法院認定，名義人惡意申請回購構成違約，但借名人長期不過戶亦有過錯，故雙方各擔50%責任。

三、法院說理要點

法院圍繞“違約責任與損失分擔”展開分析：

借名買房合同有效且已解除：

生效判決已確認合同有效，因房屋被政府回購，合同目的無法實現，依法解除。

名義人構成根本違約：

林梅明知房屋實際權利人為周明遠，仍為個人利益申請回購，主觀上具有惡意，違反誠實信用原則。

損失包括購房成本與可得利益（增值）：

購房支出62萬元屬直接損失；

房屋評估價688萬元，扣除10%土地收益后為619萬元，增值部分557萬元屬合同履行后可獲得的利益，依法應予賠償。

雙方均有過錯，按50%比例分擔：

林梅惡意違約，應擔責；

但周明遠自2007年起即具備過戶條件（經適房滿5年），卻長達十余年未主張過戶，放任風險擴大，亦有過錯；

且借名行為本身規避保障房政策，違背制度初衷，雙方均應承擔相應法律后果。

法院強調：

“借名買房雖被確認有效，但不等于可無限期維持。

權利人應在條件成就時及時主張過戶，否則將自行承擔擴大的損失?！?/strong>

四、律師提示

借名買房≠高枕無憂：

即使合同有效，若長期不過戶，一旦名義人配合政策回購或抵押，實際權利人將面臨巨大風險。

經適房滿5年后必須立即行動：

2008年前簽訂的經適房合同，滿5年即可上市交易。拖延不過戶=放棄權利保護。

法院明確支持“合同履行后可得利益”，但會根據雙方過錯比例調整——早維權，多獲賠。

? 建議：

若您持有類似借名房產，務必在滿足過戶條件后啟動確權程序；

如名義人拒絕配合，立即起訴并申請財產保全，防止房屋被抵押、回購或出售；

保留所有出資、居住、繳費證據，為未來索賠奠定基礎。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理借名買房、房屋增值索賠等復雜糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。