龍湖代建盤(pán)，內(nèi)戰(zhàn)一觸即發(fā)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

龍湖的標(biāo)簽，總是很耀眼。

1月15日，北京順義新城093、086地塊公布了施工總承包商。

中標(biāo)者是北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“大龍順發(fā)”），合同金額7.63億元。它是A股上市公司大龍地產(chǎn)（600159.sh）旗下的全資公司。

同一天，施工證也辦下來(lái)了。

這意味著，093（住宅）、086（幼兒園）地塊的房子，是由大龍地產(chǎn)來(lái)建設(shè)，鐵板釘釘。

這，帶來(lái)了一個(gè)新的問(wèn)題。

093地塊西面一路之隔的兄弟096地塊——龍湖宸翰，總承包商是北京建工集團(tuán)。

它和大龍順發(fā)的資質(zhì)，都是建筑工程施工總承包一級(jí)。

一位中國(guó)建筑集團(tuán)的工程師朋友曾和花姐聊過(guò)，她選房子，首先是看建筑商的水平，其次是看開(kāi)發(fā)商。

093地塊和096地塊，都是由龍湖集團(tuán)代建。不過(guò)，由于承包商這一差異，就會(huì)讓有選擇焦慮癥的購(gòu)房者，不知如何是好。

從甲方到乙方

大龍地產(chǎn)曾想成為093、086地塊的甲方。

甚至，甲乙方通吃。

去年9月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告，擬收購(gòu)順義城發(fā)持有的城竺地產(chǎn)60%股權(quán)——093、086地塊的項(xiàng)目公司。

城竺地產(chǎn)由順義城發(fā)和天竺地產(chǎn)，分別持股99%和1%，旗下兩塊地的總用地面積為4.13萬(wàn)平米，其中住宅用地3.62萬(wàn)平米、規(guī)劃建面6.52萬(wàn)平米，托幼用地0.51萬(wàn)平米、規(guī)劃建面0.41萬(wàn)平米。

天竺地產(chǎn)和大龍地產(chǎn)都是大龍控股有限公司旗下的企業(yè)。它和順義城發(fā)的實(shí)際控制人，都是順義國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)公司。

說(shuō)白了，對(duì)于順義國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，如果大龍地產(chǎn)收購(gòu)成功，那就是左手倒右手的事兒。

不過(guò)，大龍地產(chǎn)是一家公眾公司，想買(mǎi)下093、086地塊，并非易事。更何況，這兩地塊的地價(jià)，就高達(dá)13億元。

到了2025年10月20日，大龍地產(chǎn)一紙公告，宣布終止對(duì)城竺地產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)。

原因是，"結(jié)合國(guó)資部門(mén)的反饋意見(jiàn)，交易雙方未能就主要交易條款達(dá)成共識(shí)，無(wú)法簽署正式的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》"。

失之東隅，收之桑榆。做不了重資產(chǎn)，那就只玩輕資產(chǎn)，做093、084地塊的工程總包商。

很幸運(yùn)，大龍地產(chǎn)如愿以?xún)斄恕?/p>

這筆工程建設(shè)單子，對(duì)大龍地產(chǎn)很重要。

在2025年前三季度，它的建筑工程累計(jì)簽約金額，有1.7億元；2024年全年只有1.68億元。

再來(lái)看看大龍地產(chǎn)的財(cái)報(bào)。

截至2025年9月30日，它的營(yíng)收4.99億元，歸母凈利潤(rùn)虧損1055萬(wàn)元；2024年，營(yíng)收7.52億元，歸母凈利潤(rùn)虧1.99億元。

如果參照它在2025年的建設(shè)工程業(yè)務(wù)4.76%毛利率計(jì)算，順義新城093、086地塊將在882天內(nèi)，為大龍地產(chǎn)帶來(lái)3632萬(wàn)元毛利。

本是同根生

龍湖宸翰和093、086地塊，本是同根生。

去年2月26日，它們被打包在一起出讓?zhuān)玫卣邽樘祗玫禺a(chǎn)與順義城發(fā)，底價(jià)26億元。

它們分別由兩家不同的項(xiàng)目公司持有，龍湖宸翰為興竺地產(chǎn)，093、086地塊為城竺地產(chǎn)。

2025年6月份，興竺地產(chǎn)股權(quán)發(fā)生變化。北京宏琨城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司買(mǎi)入興竺地產(chǎn)70%股權(quán)，順義新城和天竺地產(chǎn)股份減為29.7%和0.3%，法人和董事長(zhǎng)變?yōu)閺垱_。

其幕后股東，有上市公司申萬(wàn)宏源（000166.SZ）、淮安市清江區(qū)政府和香港上市公司遠(yuǎn)東宏信（0336.HK）等。

而093、086地塊也想拷貝這一做法，將60%賣(mài)給上市公司大龍地產(chǎn)，后來(lái)夭折。

穿透股權(quán)之后，依然可以清晰地看到，龍湖宸翰和093、086地塊之間，有30%股權(quán)是順義國(guó)資。

更關(guān)鍵的是，它們的代建商，都是龍湖集團(tuán)下的龍智造。

盡管大股東不同，但市場(chǎng)上依然認(rèn)為它們是兄弟，是雙子星。

在北京樓市，雙子星的命運(yùn)多大不佳。

一位北京樓市的朋友對(duì)花姐說(shuō)，雙子星，一定會(huì)“死”一個(gè)。意思是，其中一定有一個(gè)盤(pán)賣(mài)得不好。

可以枚舉的例子很多：

朝陽(yáng)區(qū)三間房的金茂滿(mǎn)矅、保利朝觀(guān)天珺；朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店的紫京宸園、璞樾；海淀區(qū)朱房村的臻澐和建發(fā)海晏；海淀區(qū)的海宸元境和北京隅東序，等等。

它們賣(mài)得咋樣，花姐就不贅述了，大家自己品。

唯有海淀功德寺的和樾玉鳴與和樾望云，是個(gè)例外。

兄弟貼面競(jìng)爭(zhēng)

順義東風(fēng)商場(chǎng)雙子，雖是同時(shí)拿地，但有意錯(cuò)開(kāi)了推盤(pán)時(shí)間。

龍湖宸翰先走一步。

龍湖宸翰于2025年9月拿證，供應(yīng)524套住宅，至今網(wǎng)簽192套，成交均價(jià)4.1萬(wàn)元/平米——樓面地價(jià)1.94萬(wàn)元/平米，成交金額8.8億元——地價(jià)12.96億元。

綜合來(lái)看，龍湖宸翰的的大戶(hù)型賣(mài)得不佳，138平米戶(hù)型供應(yīng)168套，網(wǎng)簽28套；165平米供應(yīng)58套，僅網(wǎng)簽3套。

它的戶(hù)型配比是：97平米、110套、占比21%；118平米戶(hù)型、182套、占比34.7%；138平米、174套、占比33.2%；165平米、58套、占比11.1%。

即便如此，093地塊也沒(méi)有吸取龍湖宸翰的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

從12月16日公示的總平圖看，其產(chǎn)品戶(hù)型如下：

99平米戶(hù)型202套，120平米戶(hù)型231套，139平米戶(hù)型110套，190平米戶(hù)型16套，共計(jì)559套。它們的占比，分別是36.46%、41.7%、19.86%和1.98%。

針對(duì)這個(gè)戶(hù)型配比，城竺地產(chǎn)給出的理由是，周邊老舊小區(qū)小戶(hù)型居多，本項(xiàng)目定位更側(cè)重改善型需求。“有助于優(yōu)化片區(qū)域住房供給梯度，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)”。

稍微一對(duì)比，發(fā)現(xiàn)這兩兄弟真正有差異的戶(hù)型，是龍湖宸翰的165平米和093地塊的190平米。

這意味著，它們的絕大部分戶(hù)型，是針?shù)h相對(duì)的。

雪上加霜是，作為后來(lái)者的093地塊，比龍湖宸翰的贈(zèng)送面積更小，甚至取消了客廳內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。