熱度與爭議之外的冷觀察：安高海印華庭首開答卷

1月10日，莘莊副中心新盤“安高海印華庭”完成首次開盤。截至1月19日（10天左右），網上房地產顯示，售出47套（已售22套，已定25套）。銷售成績平平。

圖源網上房地產

該項目總推盤量477套左右，一批次推盤68套，推盤的節(jié)奏是比較保守的。

作為板塊內首個“3.5代住宅”且自帶“地王”光環(huán)的加持，這是一個有熱度、有流量，同時又伴隨著爭議和質疑的樓盤。對此，申度君特地進行了實地探訪，客觀評測下這個新盤。

先上結論

區(qū)位套配：項目位于莘莊非核心區(qū)域，板塊競爭力偏弱。

公區(qū)配置：紅線內的公區(qū)配置完備（無實景）；高低配排布侵占居住舒適度。

戶型系統(tǒng)：戶型系統(tǒng)可圈可點；裝修風格老派存在爭議。

下面，申度君為大家細細拆解。

01

區(qū)位配套：

核心觀點：

自身板塊勢能弱，依賴樞紐及商務區(qū)；無地鐵概念。

莘莊城市副中心，作為曾經的“外環(huán)一哥”，發(fā)展重心主要集中在兩大核心——莘莊樞紐（靠近1號線莘莊站）和莘莊商務區(qū)（靠近12號線七莘路站）。安高海印華庭則位于兩大核心區(qū)過渡地帶的傳統(tǒng)居住區(qū)板塊，周邊以老舊小區(qū)為主，城市界面一般。

商業(yè)配套方面，項目所屬傳統(tǒng)居住區(qū)缺乏大型商業(yè)，日常消費依賴“核心樞紐區(qū)”和“莘莊商務區(qū)”，享受仲盛、凱德、維璟印象城等商業(yè)資源輻射。

地鐵交通方面，無論是1號線/5號線莘莊站，還是12號線虹莘路站，步行距離均超過1.5公里（耗時約20分鐘以上），實為項目配套中的“硬傷”。

路網方面，區(qū)域路網發(fā)達，毗鄰滬金高速（S4），也可快速連接外環(huán)（S20）和滬閔高架，尤其是滬閔高架可直通徐家匯，對于自駕通勤者友好，但是常常擁堵。

醫(yī)療方面，4公里范圍內有閔行區(qū)中心醫(yī)院（三乙）和復旦附屬兒科醫(yī)院（三甲），兒童和成人醫(yī)療需求都可以覆蓋。

02

公區(qū)配套：

核心觀點：

公區(qū)配置完備，具有競爭力；社區(qū)排布追求商業(yè)價值，犧牲高區(qū)舒適度。

安高海印華庭容積率為2.5，排布了6棟17層小高層和6幢4層的疊墅（暫未入市）。

實地參觀后，申度君認為它的公區(qū)配置頗為亮眼：

首先，項目規(guī)劃了約1600㎡的下沉式會所，包含豪華會所，并搭配架空層泛會所。功能涵蓋恒溫泳池、健身房、瑜伽室、壁球館等，這在當下莘莊新房市場中已經屬于高配，體量也能滿足477戶業(yè)主需求。這些規(guī)劃僅見于展廳模型與宣傳物料，未來成品如何，還需時間兌現(xiàn)。

其次，建筑立面采用石材、鋁板與玻璃幕墻的組合，且南北立面統(tǒng)一用材。這保證了社區(qū)內外觀的質感和現(xiàn)代感，在老舊的城市界面中讓人耳目一新。

最后是社區(qū)景觀聯(lián)動，除了內部綠化，開發(fā)商還將紅線外綠地納入升級計劃，既提升了景觀，也延伸了業(yè)主的休閑活動空間。

但是社區(qū)排布也受到了市場的詬病，在2.5的容積率指標下，在地塊排布了12棟建筑，做了高低配的組合。這種排布方式從追求開發(fā)商利益價值最大化的角度來說無可厚非，但從居住角度來說，自然不會是最舒適的排布方式。棟樓多了，一是擠壓社區(qū)綠地及公共活動空間；二是直接推高高層住區(qū)的實際容積率，犧牲了高層住戶的居住舒適度；三是壓縮高層樓間距，影響了低區(qū)住戶的通風、采光、視野等需求。

03

產品與戶型：3.5代宅遇上”審美“爭議

核心觀點：

戶型系統(tǒng)可圈可點，有改進空間；審美缺乏競爭力。

作為新規(guī)后板塊首個“3.5代住宅”，海印華庭在空間設計上具備明顯優(yōu)勢，實得率普遍在90%以上。

本次主推的119和143㎡戶型，均采用了大面寬、短進深的現(xiàn)代設計。戶型動線流暢，多陽臺，符合當前市場對改善型住宅的主流需求。

用材與品牌扎實：廚衛(wèi)電器、系統(tǒng)門窗、地暖等硬裝部分選用多家一線國際品牌，配置標準較高。

戶型系統(tǒng)上還有一些可以改進的空間，如143㎡戶型的廚房間略顯局促，次臥進深不夠等瑕疵；119戶型廚衛(wèi)動線不佳，玄關收納不足等等因素。

審美爭議，缺乏競爭力：當然內部爭議較大的，還在裝修風格上。室內大量使用了淺色系木紋飾面，整體營造溫潤沉穩(wěn)的基調。年輕客群可能覺得風格略顯“老派”或傳統(tǒng)。而中年及以上改善客群則可能認為其質感高級、溫馨耐看。審美取向見仁見智，建議購房者實地參觀后再做判斷。

04

結語

安高海印華庭首開已經結束，均價約8.26萬元/㎡，樓盤正處于續(xù)銷階段，后續(xù)還有加推。

做個總結，安高海印華庭內部表現(xiàn)尚佳，產品力、公區(qū)配置在板塊中具備競爭力。而外部則受區(qū)位、地鐵與商業(yè)配套掣肘。

因此，它比較適合地緣性的改善客群，認可莘莊大板塊價值，接受傳統(tǒng)居住區(qū)的發(fā)展上限；青睞高實得率的3.5代宅，看重社區(qū)內部品質、會所設施的改善家庭。另外就是日常工作生活依賴自駕，對地鐵通勤無硬性要求的購房者，那么安高海印華庭值得納入你的看房清單。

總結來說，作為莘莊首個3.5代宅，安高海印華庭的長板和短板都很明確，申度君認為其“可以購買，但需認真算賬”！