牛掰！長沙二環內，14平方公里“最后寶地”，價值即將爆發！

走南闖北，長沙未來的基調？

結論來自長沙政府工作報告：十五五期間，有序推進蘇圫垸、解放垸整體開發，推動蘇圫垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區域貫通聯動。

也就是說，未來五年內，解放垸、蘇托垸將成為長沙的發展重心，一南一北，定下基調！其中，解放垸，即奧體新城，官方已有定論。

規劃面積27.5平方公里，目前的重點是長沙奧體中心板塊和長郡中學新校區板塊。首開區聚焦于此，是因為這兩大板塊已有價值支撐點，目前一直在施工中。加上板塊的省級高定位，其發展基調其實已經定下。

重點是北邊的蘇托垸，今天來仔細分析，主要聚焦點有三：

其一，蘇托垸，長沙二環內唯一寶地，為何遲遲得不到開發？

其二，蘇托垸，為何在十五五期間，得到官方高規格定位發展？

其三，蘇托垸，能否得到發展支撐，新概念、大概念是關鍵！

蘇托垸片區，位于長沙市開福區撈刀河、星沙聯絡線、楚家河圍合區域，北鄰金霞產業園區，南抵馬欄山片區，面積14.03平方公里，規劃人口23萬人，是長沙城區二環內唯一整體成片地塊。

但十多年來一直未能開發，原因大家也清楚，一是官方定下的農田保護政策，所以一直無法動工。不過最新的長沙國土空間規劃顯示，蘇托垸大部分區域都已經被劃出農田保護范疇，能夠進行大規模開發！

除了這個核心原因，還有一個重點是，在當前的大環境下，政府財政資金優先，開發一個全新片區，需要大概念、新概念來支撐其價值。

而目前長沙的主流發展方向，是往南。所以當下很多大項目、大產業都往南布局——

比如科創科研核心的湘江科學城，已經聚集了湖南大學新校區、湖南師范大學新校區以及眾多科研項目、科創公司等，因此能夠迅速得到開發。

奧體新城也是如此，在沒有更多產業性質大概念的情況下，一個奧體中心就足以帶動奧體新城一部分區域的開發。

但蘇托垸一直缺少這種概念，所以一直沒有得到開發。

不過，隨著2025年年政府工作報告一出，蘇托垸或將迎來開發新歷程。那么，對于蘇托垸，官方給出的定位是什么呢？在政府工作報告中明確提及：

推動蘇托垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區域貫通聯動。

也就是說，蘇托垸的開發將是與周邊板塊聯動進行，以馬欄山、松雅湖等成熟板塊的產業來推動蘇托垸的發展，并與金霞一同打造城北科創高地！

但為什么是現在這個時間點？

其實早有預兆：

其一，長沙主城（二環內），其余部分全部已成熟，已經沒有開發空間，唯有部分區域開啟城市更新來獲得主城的新開發空間。所以，唯一空置的蘇托垸，在這個價值回歸主城的時代，成為唯一可以大規模開發的主城核心板塊，加快開發進度在情理之中！

其二，長沙主城區產業板塊的拓展，其實主要是馬欄山視頻文創園的拓展。周知，馬欄山目前的建設也已接近尾聲，10余棟寫字樓已拔地而起，依托湖南衛視，眾多文創企業在此落地生根，集聚了4000余家文化科技企業、6.4萬名音視頻產業人才，形成了較為完整的產業鏈，涵蓋網絡視聽、數字出版、動漫游戲、VR/AR等領域。

據統計，2020年至2024年間，馬欄山文創視頻產業園累計實現企業營收2771億元，年均增長11.2%。

而根據湖南省規劃的音視產業發展目標，至2027年將長沙打造為全國音視頻產業創新策源地，產業規模實現5000億元。馬欄山作為核心載體，必然要擴張文創視頻產業規模，往哪擴？

蘇托垸！

其實，這一點早在蘇托垸的最初規劃上就已現端倪。根據規劃，蘇托垸擬打造為“馬欄山北片區”，構建以文化創意為主，以文旅消費、科創研發為輔的“一主兩輔”產業體系。

另外，蘇托垸還將聯動金霞發展，共同組成長沙打造“全球研發中心城市”中“一城一區三基地”中的科大金霞基地，而其核心就在蘇托垸。

而十五五規劃中，還明確將聯動松雅湖區域。屆時，蘇托垸一邊聯動馬欄山，打造文創產業園的第二基地，又接納金霞的高科技產業，依托松雅湖未來科技城的核心科創加持，將蘇托垸板塊打造為全新的高新技術+文創產業園區。

那么，問題來了，蘇托垸目前有哪些產業規劃？又有哪些最新動態？

在2024年，官方就推動了蘇托垸的招商大會，明確提及打造“水上蘇托 未來創城”的概念，并且規劃了開發時間表。

其中，根據規劃，蘇托垸區域將引進馬欄山文創園資源，合體打造國際傳媒港、影視拍攝基地、個人電影工廠、人民藝術館、數字文化高峰論壇中心、芒果明星村等。

另外，蘇托垸還引入中國（長沙）地理標志智創生態博覽園（總部基地）項目，總投資30億，共計350畝地，分布范圍極大。

不過，這些項目都還未真正落地，而在近期，蘇托垸有了很多新動態：

其一，2025年9月，蘇托垸召開了拆遷工作會，定調將對片區約7000多畝的土地進行征拆。這一舉措標志著蘇托垸的開發進入實操階段，也傳遞出長沙北部區域加速升級的信號。

在開福區發改委的重點會議上也明確表示，要加速推進蘇托垸、洪山公園、四方坪三場連片區域的開發和土地釋放。這是對蘇托垸征拆工作的進一步解釋。

其二，長沙市及市政府的領導也相繼前往蘇托垸片區進行調研。例如，2025年12月27日，市長就曾到訪雨花區和開福區，調研了略行地區與蘇托垸片區的規劃建設情況。

在蘇托垸片區，調研的重點是片區的整體規劃建設和產業項目招商。會議明確提到：

一是要深入研究，有序推進蘇托垸片區的開發，并進一步完善規劃編制。

二是要明確與金霞新城、馬欄山視頻文創產業園進行聯動。

其三，蘇托垸城中村改造項目已被納入長沙市城中村改造首批項目庫，意味著啟動時間不遠了。另外蘇托垸規劃高中項目已啟動招標，并引入了長郡雙語實驗中學的品牌，將在河東打造一所新的長郡雙語高中。

由此可見，蘇托垸的開發其實已有動作。但也要注意到，目前的動作大多集中在祝家湖一帶，而這一片區本身已開發得相對成熟。

因此，真正標志蘇托垸進入全新開發階段的項目，其實尚未啟動。

來源：李白樓語堂、長沙工作報告、網易號