盤點2025年房地產市場：企穩分化中的結構亮點

作者 秦晉

房地產在2025年供需仍在盤整、下行，但降幅有減緩趨勢。近期《求是》接連發表“著力穩定房地產市場”，顯示政策面對于房地產止跌回穩，對癥下藥，加速房地產市場回穩，做出了有序安排。

根據華泰證券對于2025年梳理，認為在新房層面，“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股依然表現堅軔，依靠運營能力在市場調整中掌握現金流生命線的房企，有商業現金流的支撐，仍然穩健，此外，受益于穩健現金流、具備分紅優勢的物管企業，也發展良性。

新房市場：降幅收窄，改善需求成核心引擎

2025年全國商品房銷售面積達8.8億平方米，同比下滑9%，降幅較2024年收窄4個百分點；銷售金額為8.4萬億元，同比下滑13%，降幅收窄5個百分點，銷售均價同比下降4.3%，降幅亦收窄0.5個百分點。市場整體仍處調整通道，但下行壓力顯著緩釋。城市能級分化持續，一線、二線、三線城市銷售套數同比分別下降11%、20%、10%，其中三線城市降幅收窄達18.3個百分點，成為全年最顯著亮點。改善型需求持續主導市場，120–144平方米戶型成交占比突破30%，較2024年提升1個百分點，較2016年累計提升11個百分點；144–200平方米大戶型占比同步上升，表明家庭結構升級與居住品質追求正重塑市場基本面。

二手房市場：韌性分化，掛牌動能趨緩

樣本38城二手房成交套數達239萬套，同比僅微降0.8%，展現出較強韌性。城市表現呈現明顯分化：一線城市成交同比增長2.7%，三線城市增長9.0%，而二線城市則下滑2.7%。70城二手房價格指數同比下跌6.1%，環比下降0.7%，跌幅較前期收窄2個百分點，一線城市雖從“跑贏”轉為“跑輸”大盤，但房價下行斜率持續收窄，市場預期趨于穩定。截至2025年12月，20城與一線4城二手房掛牌量同比分別增長7%和5%，但較10月末已回落2%和4%，預計2026年掛牌量上漲動能將顯著減弱，或對需求形成階段性制約。

結構性亮點：核心城市引領，頭部房企重構格局

在城市維度，哈爾濱、沈陽等資源較弱的二線城市實現銷量與價格雙提升，反映市場信心局部修復；北京、上海、杭州、成都等核心城市延續2024年“量價雙升”趨勢，成為全國市場企穩的核心支柱。企業層面，中國金茂、中建東孚、邦泰集團等高成長房企銷售金額與市占率實現雙提升，彰顯產品力與渠道優勢；越秀地產、保利置業等韌性型房企雖銷售下滑，卻通過資源優化提升市占率，展現抗周期能力；龍湖集團、華潤置地、招商蛇口等頭部企業憑借現金流管理與核心城市布局，持續保持高效去庫存，樹立行業標桿。產品結構上，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善型住房去化表現優異，推動大戶型成交占比持續攀升。

供給端收縮與庫存優化：長期壓力猶存，核心城市率先改善

全國土地成交金額同比下降10%，降幅收窄16個百分點；40城新推盤套數同比減少9%，降幅收窄15個百分點，供給端主動收縮趨勢明確。80城新房庫存同比減少5%，其中一線、二線、三線庫存分別下降1.5%、0.8%、10%，核心城市庫存壓力顯著緩解。盡管整體去化周期延長至32個月的歷史高位，但結構性改善已現：核心城市庫存去化效率提升，疊加供給端持續收縮，為市場企穩奠定基礎。未來庫存結構優化與供需再平衡，將成為決定市場復蘇節奏的關鍵變量。

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