廣州那些不好賣的房子，找到了新出路

近期，廣州市規(guī)劃和自然資源局公示了南沙區(qū)2022NJY-1地塊，卻意外地引起了人們的關(guān)注。

因?yàn)椋?strong>這個(gè)當(dāng)初以商品房為主的地塊，如今幾乎全部變成了安置房社區(qū)。

而這樣的做法，在廣州應(yīng)該還是第一次。

PART.01

說(shuō)起來(lái)，2022NJY-1這塊地，還真是命運(yùn)多舛。

地塊最早在2021年就掛牌出讓，但無(wú)人問(wèn)津，到了2022年，項(xiàng)目樓面價(jià)從11221元/㎡大幅降至8048元/㎡再度掛牌，最終被南沙開(kāi)建底價(jià)拿下。

△攝于2022年

而按照最初的出讓條件，這是一宗普通的商品住宅用地，僅需配建22000㎡的安置房，由指定單位按3500元/㎡回購(gòu)。

然而，近四年時(shí)間過(guò)去，項(xiàng)目（推廣名：南沙開(kāi)建·新筑花園）雖然早已動(dòng)工并取得預(yù)售證，但市場(chǎng)端的網(wǎng)簽數(shù)字卻始終為“0”。

直到去年，“廣州南沙發(fā)布”的一篇文章才道出了緣由，原來(lái)項(xiàng)目已經(jīng)采用“預(yù)訂商品房作安置房源”模式，成為了南沙區(qū)首批征收置換預(yù)訂商品房。

文中也提到，項(xiàng)目將提供1879套安置房源，與項(xiàng)目規(guī)劃的總戶數(shù)相當(dāng)，這意味著，項(xiàng)目整體性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)向，從普通的商品房變成了安置房。

這樣的舉措其實(shí)也不難理解，2022年正處于南沙樓市供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而該地塊所在片區(qū)當(dāng)時(shí)的城市配套成熟度尚有提升空間。

如果硬要在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)以純商品房身份入市，面臨的銷售去化壓力可想而知。

項(xiàng)目的“變身”，其實(shí)還是一次果斷且明智的選擇。

PART.02

南沙這個(gè)案例并非孤例，實(shí)際上，將存量商品房轉(zhuǎn)化為安置房源，已成為近兩年廣州在推進(jìn)城市更新、保障住房供給方面一個(gè)越來(lái)越普遍的創(chuàng)新工具。

綜合來(lái)看，主要形成了兩種清晰的轉(zhuǎn)化路徑——

第一種是定向收購(gòu)模式，即由政府或村集體出面，整棟或整盤購(gòu)買符合條件的商品房項(xiàng)目。

例如，在越秀區(qū)瑤臺(tái)村的城中村改造中，村集體一次性收購(gòu)了君越府項(xiàng)目的全部197套住宅用于安置；在天河區(qū)柯木塱村，改造方案也明確了可用回遷面積指標(biāo)，按一定比例兌換周邊多個(gè)指定商品房小區(qū)的房源。

第二種是更市場(chǎng)化的“房票”模式。

這個(gè)方式大家應(yīng)該更加熟悉，那就是將一些在售項(xiàng)目納入房源超市，同時(shí)向符合條件的拆遷戶發(fā)放“房票”，他們可以自由在超市中選擇心儀的商品房。

這種方式將選擇權(quán)完全交給居民，同時(shí)也精準(zhǔn)地將購(gòu)房需求導(dǎo)入市場(chǎng)，直接幫助項(xiàng)目去化。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，通過(guò)上述兩種方式，廣州全市已成功消化轉(zhuǎn)為安置房的存量商品房超過(guò)6000套。

一些去化艱難的項(xiàng)目，也通過(guò)此方式重新找到了出路。

PART.03

仔細(xì)想想，這種模式的興起，其實(shí)并不單單解決了“房子滯銷”的難題，更是實(shí)現(xiàn)了多方的共贏。

首先是顯著加速了城市更新進(jìn)程，與傳統(tǒng)“拆平再建”需要等待3-5年的周期相比，收購(gòu)存量現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，可以實(shí)現(xiàn)即簽即住，極大縮短過(guò)渡期。

這也打消了一些村民的顧慮，使得整個(gè)舊改項(xiàng)目得以快速推進(jìn)。

而且，這種做法也提升了安置群體的居住品質(zhì)。

以前的安置房，往往都是密密麻麻一大片，反正能住就行，而如今這種新模式，被被選作安置房的，大多是按當(dāng)前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的商品房項(xiàng)目，回遷居民能夠直接享受與普通市民同等的小區(qū)園林、物業(yè)管理、周邊配套和學(xué)區(qū)資源等，社區(qū)更加和諧穩(wěn)定。

就比如南沙開(kāi)建·新筑花園，不僅是戶型新規(guī)產(chǎn)品，還有約2.2萬(wàn)㎡的圍合式園林布局，超1100㎡中央大草坪、超500㎡的全齡兒童活動(dòng)場(chǎng)、居民健身活動(dòng)場(chǎng)地、450m長(zhǎng)的活力環(huán)形跑道等全齡友好活動(dòng)空間。

△圖片來(lái)源：廣州南沙發(fā)布

另一方面來(lái)看，這種做法無(wú)疑也大大增加了開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性。

開(kāi)發(fā)商自己賣房子，不僅要建營(yíng)銷中心，組銷售團(tuán)隊(duì)，后續(xù)還要時(shí)不時(shí)搞營(yíng)銷活動(dòng)，這些成本都不低，如果房子賣出去了還好說(shuō)，要是不幸賣不出去，那真的每賣一天都是煎熬。

如今由官方下場(chǎng)直接一次性收購(gòu)，也相當(dāng)于為開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)確定性強(qiáng)、回款快的去化渠道，開(kāi)發(fā)商可以迅速收回資金，進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

要知道，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，去化速度就是關(guān)乎企業(yè)生存的關(guān)鍵。

可以預(yù)見(jiàn)，這類做法在廣州不同區(qū)域仍會(huì)繼續(xù)上演，或許我們也該放下對(duì)安置房的偏見(jiàn)，畢竟，這只是一個(gè)務(wù)實(shí)的、讓更多人安居的好方法。