中企出海邁入“產城協同”時代 物流地產成海外投資新熱點

中經記者 楊讓晨 張家振 上海報道

（近10年來，中國對世界直接投資量變化情況。受訪者/圖）

近年來，隨著全球經濟格局深刻調整，“出海”正成為中國企業的“必修課”。

據房地產顧問服務公司萊坊相關報告，2025年前三季度，中國全行業對外直接投資流量達1289.3億美元，同比增長3.6%。其中，非金融類直接投資1107.4億美元，占比超85%，實體產業出海主導地位突出。截至2025年6月末，中國對外直接投資存量達3.35萬億美元。此外，2024年，中國上市公司的海外收入突破10萬億元，占總收入的比重達到13.8%。

在中國企業海外收入占比提升的同時，各行業出海模式也在發生深刻變化。萊坊董事及上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨（Regina Yang）告訴《中國經營報》記者，從宏觀層面看，產業結構升級和政策導向推動了新一輪“出海潮”。高技術、綠色能源、數字經濟等新興領域成為投資亮點。

隨著上述新興領域發展，物流地產、產業園區等成為了地產出海的核心賽道。

攀高全球價值鏈

萊坊相關數據顯示，在2024年中國對外直接投資中，批發零售、租賃商務服務、制造、金融、采礦五大領域合計占比83.8%。其中，制造業投資375.4億美元，同比增長37.3%；信息傳輸、軟件和信息技術服務業投資同比大幅增長205.5%，達69.7億美元；包括電力熱力在內的綠色低碳領域投資增長23.4%。

按區域來看，“一帶一路”與RCEP（《區域全面經濟伙伴關系協定》）國家成核心陣地。其中，東南亞地區憑借制造業轉移需求成為核心板塊，印度尼西亞、泰國并購活躍。2024年，東盟10國吸引中國非金融類直接投資達343.6億美元，創歷史新高。

在歐洲，企業出海則以技術合作為導向，匈牙利連續3年成為中國在歐州的最大投資目的地；拉美地區在礦產、新能源領域潛力凸顯。在“一帶一路”共建國方面，2025年前三季度，中國對共建國并購金額達124億美元，同比大幅增長84%，占中企海外并購總額的42%。

楊悅晨表示，中國企業在全球價值鏈中的布局不斷向高端延伸。“建議企業在海外布局時充分評估區域經濟趨勢與政策紅利，靈活應對市場供需變化，強化合規管理與本地化運營能力。”

具體來看，高科技、能源礦產、汽車、金融科技等行業企業核心出海模式各異。其中，汽車企業偏向本地化生產輻射區域，產業鏈條協同出海；高科技企業則傾向于搭建多區域制造網絡，跨境并購補充技術。

對此，萊坊方面分析認為，應當在出海方面部署包括合規、生態共建、供應鏈韌性等關鍵策略體系。“企業應當建立覆蓋數據安全、外資審查的多維度合規體系，提前識別目標國政策風險；構建全球合作伙伴、東道國企業、本地社區四位一體互惠生態；采用‘近岸+離岸’結合布局，分散生產物流節點，保障核心原材料穩定供應。”

萊坊方面表示，企業還應當堅持品牌升級策略，從“性價比標簽”向“技術品牌+文化認同”轉型，提升全球溢價能力；同時，充分利用工業互聯網、人工智能優化海外運營效率，實現全鏈路數字化管理。

地產出海需求轉向

在中國企業加速出海背景下，海外地產布局也開始轉向，從傳統開發轉向產業協同型載體，聚焦物流倉儲、工業園區、商業綜合體三大賽道。

圍繞企業出海需求，海外地產布局的核心邏輯在于：配套產業鏈出海，為制造業、新能源企業提供工業廠房與倉儲設施，如東南亞新能源產業園；綁定消費市場，在人口密集、經濟增長快的城市布局商業物業；服務跨境商務，在金融中心城市設立區域總部辦公樓。

“2026年，中國企業全球化進程加速，寫字樓市場正經歷深刻變革。企業在海外選址時，越來越重視區域產業集聚效應與經濟發展潛力，靈活租賃條款和ESG標準成為新常態。”萊坊華北和華東區董事總經理黃蔚表示，企業對辦公空間的需求更趨理性，注重資產保值與運營效率。未來，綠色認證和可持續發展將成為提升項目競爭力的關鍵。

“物流地產和產業園區是中國企業出海的核心賽道。”在萊坊高級董事及上海工業物業服務部主管鄭衛華看來，龍頭制造企業通過“生產+配套”一體化布局，聯合地產開發商在海外共建標準廠房和倉儲物流中心，有效提升供應鏈韌性。搭建多區域供應鏈網絡，不僅分散了風險，也增強了企業全球資源配置能力和市場響應速度。

據介紹，人工智能、新能源、生物醫藥、電動汽車、半導體、數字金融等新興行業并購機會突出。新能源產業配套地產、跨境電商物流地產、智慧城市配套物業等領域將成為投資熱點。

不過，萊坊相關報告指出，地產出海仍面臨諸多挑戰。例如，海外地產資源與國內需求不匹配，租賃模式差異大，地緣政策變動頻繁，供應鏈與地產布局協同難度高。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：顏京寧）