一線城市二手房跌不停，成交量卻集體上漲！樓市“倒春寒”來(lái)了？

當(dāng)下一線城市二手房市場(chǎng)，上演著這樣一幕矛盾戲碼：房?jī)r(jià)尚未掙脫下跌通道，多數(shù)城市成交價(jià)不足前期高點(diǎn)七成，買房總成本甚至腰斬，成交量卻逆勢(shì)集體走高。

傳統(tǒng)淡季的一月，本不該有這般熱度，這份反常究竟是短期資金炒作的假象，還是市場(chǎng)底部拐點(diǎn)將至的信號(hào)？樓市所謂的 “倒春寒”，到底是回暖的前奏，還是又一輪波動(dòng)的開始？

淡季異動(dòng)：成交與掛牌的反向博弈

樓市淡季的慣性認(rèn)知，在今年一月被徹底打破，據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù)，核心城市二手房成交量環(huán)比普遍飄紅，廈門以43%的漲幅領(lǐng)跑，南京、上海、北京分別上漲36%、29%、25%，深圳與成都同步錄得24%的漲幅，廣州、武漢也有14%、15%的提升。

其中上海表現(xiàn)尤為突出，一月前二十天成交套數(shù)便突破14000套，全月預(yù)估可達(dá)22000套，這般量級(jí)在傳統(tǒng)淡季里實(shí)屬罕見。

成交與掛牌量的反向走勢(shì)也很奇怪，常理而言，成交量攀升會(huì)帶動(dòng)更多房東掛牌出貨，但實(shí)際情況恰恰相反。

26個(gè)重點(diǎn)城市中，21個(gè)城市掛牌量環(huán)比下降，僅5個(gè)城市略有上升，整體掛牌量環(huán)比減少1.9%，相當(dāng)于縮減了5.6萬(wàn)多套房源。

廈門的反差最為明顯，下半一月成交量環(huán)比大漲43%，掛牌量卻同步下降30%，成交流速遠(yuǎn)超新增掛牌速度，市場(chǎng)供需天平已悄然傾斜。

核心城市的掛牌量收縮態(tài)勢(shì)更為顯著，上海掛牌量從2025年4月的12萬(wàn)套降至如今的8.9萬(wàn)套，減少3.1萬(wàn)套，降幅達(dá)26%，去化周期也縮短至4個(gè)月；北京則從2025年8月14.2萬(wàn)套的峰值，回落至 12.7萬(wàn)套，累計(jì)下降10%，月環(huán)比降幅4.8%。

可以說(shuō)，房東群體的撤牌行為，是掛牌量下滑的核心推手，無(wú)論是前期對(duì)市場(chǎng)心灰意冷后的躺平，還是對(duì)后續(xù)行情抱有期待的主動(dòng)惜售，最終都指向同一個(gè)結(jié)果：核心城市二手房供給端正在持續(xù)收縮，供需格局已發(fā)生微妙變化。

信號(hào)共振：價(jià)格修復(fù)與中介風(fēng)向轉(zhuǎn)換

供需關(guān)系的微調(diào)，已開始傳導(dǎo)至價(jià)格端，一線及強(qiáng)二線核心板塊率先出現(xiàn)修復(fù)跡象。

受拆遷擴(kuò)圍與新政預(yù)期影響，部分稀缺優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格已啟動(dòng)反彈，上海部分老破小房源價(jià)格實(shí)現(xiàn)翻倍，北京萬(wàn)流板塊、深圳灣優(yōu)質(zhì)房源也紛紛走出價(jià)格低谷。

這種局部上漲并非個(gè)例，從市場(chǎng)細(xì)節(jié)來(lái)看，核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源賣家已掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)，不少房東開始試探性跳價(jià)，這一現(xiàn)象在掛牌量銳減的背景下，或許會(huì)逐步擴(kuò)散。

中介群體的風(fēng)向轉(zhuǎn)換，更像是市場(chǎng)情緒的 “晴雨表”，近期各地經(jīng)紀(jì)人陸續(xù)簽署恪守中性市場(chǎng)觀倡議，看似是回歸客觀，實(shí)則是為市場(chǎng)轉(zhuǎn)向提前布局。

熟悉中介行業(yè)邏輯的人都清楚，他們本就沒有絕對(duì)的中性立場(chǎng)，不過是跟著市場(chǎng)趨勢(shì)調(diào)整策略。市場(chǎng)下行時(shí)，盈利核心是說(shuō)服賣家降價(jià)讓利；行情上行時(shí)，便轉(zhuǎn)向引導(dǎo)買家接受漲價(jià)。

如今中介已明顯由衰轉(zhuǎn)多，畢竟當(dāng)下市場(chǎng)，唱多遠(yuǎn)比唱衰更能吸引流量，以前靠渲染樓市下行焦慮博取關(guān)注，現(xiàn)在則開始鼓吹樓市光明論，這種轉(zhuǎn)變背后，是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向的精準(zhǔn)判斷。

可以說(shuō)，當(dāng)中介群體不再集體唱衰，樓市利好信息的傳播通道便已打通，他們或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)市場(chǎng)情緒升溫的關(guān)鍵力量，引領(lǐng)新一輪市場(chǎng)預(yù)期。

底層支撐：供需、資金與政策的三重蓄力

市場(chǎng)異動(dòng)的背后，從來(lái)都離不開底層邏輯的支撐，當(dāng)下樓市的回暖預(yù)期，正源于供需、資金與政策的三重蓄力。

從供給端來(lái)看，新房市場(chǎng)的持續(xù)收縮為二手房騰挪了空間，2022年起，全國(guó)新房開工面積便持續(xù)小于成交面積，四年累計(jì)減少9億平，2025年新房開工面積更是同比下降20.4%，僅為5.88億平方米。

雖然沒有抵消2016至2021年形成的21億平供給差值，但供需缺口正在逐步收窄，需求端的潛在力量也不容忽視。

這四年累計(jì)超4000萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，帶來(lái)了持續(xù)的剛需與改善型購(gòu)房需求；100萬(wàn)億超發(fā)貨幣，也需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)承接，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)核心資產(chǎn)，自然成為重要選項(xiàng)。

再疊加全國(guó)范圍的拆遷房票政策，拆一套便消化一套庫(kù)存，短期有望實(shí)現(xiàn)6至8億平的庫(kù)存去化，這無(wú)疑會(huì)加速供需平衡的到來(lái)，甚至可能快速填補(bǔ)此前的供給差值。

政策預(yù)期則是當(dāng)下市場(chǎng)最大的變量，資本市場(chǎng)已率先釋放信號(hào)，近期對(duì)房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度持續(xù)攀升，利好資訊密集發(fā)布，足見資本對(duì)樓市的看好。

若春季新政能一次性給足力度，契合市場(chǎng)預(yù)期落地，大概率會(huì)成為房?jī)r(jià)反彈的導(dǎo)火索，畢竟當(dāng)前房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，買房成本的大幅降低，為反彈筑牢了地基，政策的助力或許能讓市場(chǎng)快速走出低谷。

趨勢(shì)預(yù)判：拐點(diǎn)已至，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

綜合各方信號(hào)來(lái)看，一線城市二手房市場(chǎng)大概率已站在底部拐點(diǎn)附近，此前市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，本質(zhì)是對(duì)過往高估值的消化，而當(dāng)前成交、掛牌、價(jià)格、中介風(fēng)向的同步變化，預(yù)示著市場(chǎng)情緒正在重構(gòu)。

房?jī)r(jià)跌幅收窄、核心板塊回暖、供需格局改善，這些信號(hào)疊加在一起，很難用短期波動(dòng)來(lái)解釋，不過需要明確的是，市場(chǎng)回暖并非全域普漲，分化仍會(huì)是核心特征。

像深圳掛牌量仍在攀升，目前已從2025年4月的61553套增至86952套，去化周期長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月，賣房壓力依然較大；廣州去化周期也達(dá)15個(gè)月，市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)緩慢。

如此來(lái)看，未來(lái)樓市大概率呈現(xiàn)核心板塊領(lǐng)漲、非核心區(qū)域跟漲乏力的格局，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與普通資產(chǎn)的價(jià)值鴻溝或進(jìn)一步拉大。

對(duì)于不同群體而言，當(dāng)下決策邏輯也需調(diào)整，大城市二手房東不妨考慮暫時(shí)撤牌惜售，避開底部區(qū)間，耐心等待行情修復(fù)，畢竟此時(shí)降價(jià)出售，與2019至2021年高位接盤的失誤并無(wú)二致。

而買家則需摒棄觀望心態(tài)，核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，或許已進(jìn)入最佳入手窗口期，若等到新政落地、房?jī)r(jià)反彈后再行動(dòng)，大概率只能追悔莫及。

樓市的每一次拐點(diǎn)，都是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的交織點(diǎn)，當(dāng)下的反常行情，不是偶然的短期波動(dòng)，而是市場(chǎng)底部重構(gòu)的必然過程。

隨著政策、資金、供需的持續(xù)發(fā)力，一線城市二手房市場(chǎng)有望逐步走出陰霾，那些能讀懂市場(chǎng)信號(hào)、精準(zhǔn)把握節(jié)奏的人，或許能在這場(chǎng)樓市調(diào)整中，找到屬于自己的機(jī)會(huì)。