老房子又要吃香了？從2026年起，這2類人要發財了，有你嗎？

最近不少人都在討論，老房子是不是又要迎來春天了？尤其是2026年一系列城市更新新政落地后，身邊不少手握老房的朋友都在打聽，自己的房子能不能趕上這波紅利。說實話，不是所有老房子都能“吃香”，更不是隨便誰都能借著老房賺錢，這波政策紅利是精準給到特定人群的。

2026年房地產市場的核心邏輯早就變了，從過去的“重增量、建新房”變成了“重存量、提品質”，國家把大量的資金和政策都砸在了城市更新上，目的就是讓那些位置好、有改造價值的老房子重新發揮價值。今天就用大白話，結合官方最新的政策和真實數據，跟大家說清楚，2026年到底哪兩類人能借著老房子拿到實實在在的收益，也說說想要兌現紅利該注意些什么，不夸大、不忽悠，全是干貨。

先把大背景說透：2026年老房子翻身，不是炒作是趨勢

很多人還抱著“買新不買舊”的老想法，覺得老房子就是越放越貶值，其實這是對當下房地產市場的誤解。之所以說部分老房子要“吃香”，核心是我國的房地產市場已經進入了“存量時代”，這是有實打實的數據支撐的。

目前我國常住人口城鎮化率已經到了67%，有9.4億人生活在城鎮，大規模新建住房的時代基本結束了，中央經濟工作會議也明確了“控增量、去庫存、優供給”的方向。簡單說，城市里的新房越建越少，而且新樓盤大多在城市外圍，配套成熟至少要等3-5年；而老房子大多在核心區域，教育、醫療、交通這些配套都是現成的，這種地段優勢是新房沒法比的，也是老房子能翻身的根本原因。

更重要的是，國家為了支持城市更新，砸了真金白銀。2024年中央就投入了超4250億元預算內投資和超長期特別國債，2025年又專門設立了城市更新專項資金，再加上政策性銀行的專項貸款，形成了全方位的資金支持。而且2026年1月，自然資源部和住建部還聯合出臺了城市更新新政，破解了規劃、土地、登記這些過去的政策堵點，讓老房改造、盤活的流程更順暢。

市場的反應也很真實：2025年前10個月，全國新房銷售面積下降了6.8%，但二手房網簽面積卻逆勢增長了4.7%，上海、深圳這些一線城市的核心區老房成交增速更是超過了10%。住建部的數據顯示，2019到2024年這5年，全國已經改造了28萬個老舊小區，惠及4800萬戶居民，核心區的老房改造后，二手房價格平均能提升15%-20%，部分優質項目的漲幅甚至超過了新房。

當然，必須把話說在前頭：這波紅利不是“全民躺賺”，也不是所有老房子都能增值。那些三四線城市非核心區、沒配套、沒納入改造計劃的老房子，該貶值還是會貶值；只有符合政策條件、在核心區域的老房子，才能真正兌現價值，而能借著這波政策“發財”的，主要就是兩類人。

第一類人：城市核心區納入2026年舊改計劃的老舊小區業主

這類業主是最直接的受益者，不用盼著拆遷，只要跟著政策完成舊改，花小錢就能實現房子增值，還能改善居住環境。這里的“核心區”不是模糊的概念，就是城市的主城區、配套成熟的板塊，而且小區必須被納入當地2026年的官方舊改計劃，這是前提。

2026年的舊改，早不是過去的“刷墻補路”，全是硬剛需改造

很多人對舊改的印象還停留在“刷刷外墻、補補路面”，覺得沒什么實際意義，其實2026年的舊改早就升級了，改造的都是老房的痛點，而且政府補貼占了大頭，業主自己花不了多少錢。

舊改的項目分三類，都是老百姓最需要的：第一類是基礎必改項目，包括燃氣管道更換、給排水管線升級、電線電路翻新、外墻保溫、公共樓道維修，這些項目的財政補貼覆蓋了80%-90%，業主只需要分攤幾千塊錢；第二類是加分項目，最受關注的就是加裝電梯，2026年加裝電梯的政策更寬松，而且補貼力度超大，一線城市每部電梯補貼20-30萬元，新一線城市部分區縣直接補20萬，管線遷移還能再補5萬，二三線城市7層住宅每臺也能補12-15萬元；第三類是配套升級，政府會把老舊小區打造成“完整社區”，統一配建養老驛站、普惠托育點、停車充電設施、生鮮便利店，這些配套直接提升房子的居住和出租價值。

實實在在的收益：增值、降成本、提租金，全是看得見的好處

對于核心區老舊小區業主來說，舊改帶來的收益是多方面的，而且都是實打實的，不是虛的。

首先是房屋增值，這是最核心的收益。尤其是加裝電梯后，高層老房的增值效果特別明顯，四樓以上的房源，轉手價能提升10%-15%，成交周期還能縮短40%，每平米增值至少1500元。比如北京東城區一套60平米的老房，業主只自掏了800元參與改造，完工后月租金直接漲了300元，一年就收回了成本；北京西城區的老房，改造后單價能漲5000-8000元，一套60平米的房子，光增值就有30萬到48萬。

其次是居住成本降低，長期下來也是一筆不小的錢。外墻保溫、節能門窗改造后，房子的保溫效果變好，冬天的暖氣費、夏天的空調費能節省20%-30%，對于業主來說，這是長期的實惠。

還有就是出租率和租金的提升，對于那些把房子出租的業主來說，這一點特別重要。舊改后小區的環境變好、配套完善，出租率能大幅提高，以上海靜安區的一個老小區為例，完成舊改并新增養老、托育配套后，小區的出租率直接提升到98%，比周邊沒升級的小區高出10個百分點。

想兌現紅利，這3個條件一個都不能少

不是所有核心區老小區業主都能受益，想要拿到這波紅利，有3個硬性條件，缺一不可。

第一，必須在官方2026年的舊改名單里。業主可以自己登錄當地住建局的官網，或者去政務服務平臺查詢，也可以問社區居委會，確認自己的小區是不是被納入計劃，沒納入的話，一切都是空談。

第二，業主能達成共識。2026年的舊改新規要求，必須有雙三分之二的業主同意，才能啟動改造，尤其是加裝電梯，高層和低層業主容易有分歧。住建部的統計顯示，全國有15%的舊改項目，因為業主矛盾延期超過3個月，甚至停工，所以社區凝聚力強、能協商一致的小區，才能更快享受紅利。

第三，地段是硬門檻。同樣是舊改，不同地段的增值幅度天差地別。北京、上海這些一線城市的核心區，改造后房價能漲15%-20%；但三四線城市的非核心區，改造后房價可能只漲2%-3%，甚至連業主分攤的改造成本都覆蓋不了。所以別覺得只要是舊改就一定賺錢，地段才是決定增值多少的關鍵。

第二類人：持有B/C/D級危房且納入原拆原建計劃的業主

這類業主的收益比舊改小區業主更可觀，尤其是D級危房業主，原拆原建后，房子不僅能“舊貌換新顏”，還能享受合規擴容、產權升級的福利，房子的價值能實現翻倍增長。2026年國家特別鼓勵危房的原拆原建，還開通了審批綠色通道，這也是這類業主能拿到大紅利的原因。

先明確：什么是B/C/D級危房？怎么申請鑒定？

首先要清楚，危房不是自己覺得房子舊、破就算，必須由第三方專業機構出具正式的危險性鑒定報告，這是國家的統一標準，2026年各地也都簡化了鑒定流程，還能報銷部分鑒定費用。

簡單說，B級危房是結構基本安全，但部分構件需要修繕；C級是部分結構構件有危險，需要加固處理；D級是整體結構危險，必須拆除重建。業主可以主動向社區居委會申請危房鑒定，鑒定費用一般能報銷50%左右，拿到鑒定報告后，就能申請納入當地的原拆原建計劃，這是享受紅利的第一步。

2026年各地也都出臺了危房改造的具體政策，比如福建泉州從2026年2月1日起，就實施了老舊危舊房屋更新改造新規，明確了C、D級危房的原拆原建流程，還支持業主提取住房公積金、使用住宅專項維修資金來籌措改造資金。

原拆原建的3大核心福利，比傳統拆遷更實在

2026年的危房原拆原建，不是簡單的“拆了重建”，而是給了業主三大核心福利，這些福利帶來的收益，比很多地方的傳統拆遷還要實在。

第一個福利是合規擴容，免費多拿面積。在符合城市規劃的前提下，原拆原建的房子可以按原有建筑面積的1.1-1.2倍返還面積，比如原來50平米的危房，改造后能免費拿到55-60平米的新房，不用額外補錢。當然，擴容不是隨便加的，主要針對城市危房戶型不合理、農村危房因人口增加住房緊張的情況，這是政策明確規定的。

第二個福利是產權升級，交房即交證。很多老危房是公房或者只有部分產權，原拆原建后，業主能直接拿到完整的不動產權證書，房子的產權價值直接提升。比如北京勁松一區的危房業主，戶均只出資6-7萬元，不僅住進了帶老年餐廳、地下停車場的新房，還順利拿到了完整產權，房子的價值直接翻倍。

第三個福利是成本低、流程快。原拆原建采用“居民+企業+政府”三方共擔資金的機制，政府補貼占大頭，業主只需要承擔少量的建設成本。而且政府會由國企統一代辦所有審批手續，開通綠色通道，從拆除到交房一般只需要9個月，還能實現“交房即交證”，不用業主自己跑各個部門，省心又省錢。

收益有多可觀？數據說話，增值翻倍很常見

危房原拆原建后的增值效果，比舊改更明顯，尤其是核心區的危房，增值翻倍是很常見的事。比如廣州花都區有一棟1976年建成的D級危房，改造前的市場價只有80萬元，原拆原建后，變成了帶電梯的精裝修住宅，價值直接飆升到210萬元，增值超過160%。

就算是農村的危房業主，也能拿到實實在在的補貼收益。2026年的政策規定，農村C級危房加固補助0.6-2萬元，如果單獨做抗震加固，還能額外補0.8-3萬元；D級危房重建的話，最高能補6萬元，低保、特困這些重點群體，重建補助最高能到8萬元。如果建在政府規劃的集中示范點，補貼最高能達10萬元，裝配式農房每平方米還能再領50-800元的補貼，基本上業主自己不用花太多錢，就能住上新房子。

如果業主不想參與原拆原建，也有兜底的選項：城市老房業主自愿退出的，會按評估價的1.2倍進行賠償，還能優先申請保障性住房；農村危房業主自愿退出宅基地的，每畝能補10-15萬元，不少村民通過這種方式拿到了幾十萬的補償，還優先搖到了市區的保障房，這也是實實在在的收益。

想兌現老房紅利，這5件事一定要做好，避開坑

不管是舊改小區業主，還是危房原拆原建業主，想要把政策紅利變成實實在在的收益，不是等著就行，還要做好這5件事，避開那些容易踩的坑，否則很可能讓增值預期落空。

第一件事：先查清楚，自己的房子是否在官方計劃里

這是所有操作的前提，沒有納入官方的舊改或原拆原建計劃，一切都是白搭。業主可以通過三個渠道查詢：一是登錄當地住建局、自然資源局的官方網站，查看2026年的城市更新、舊改、危房改造公示名單；二是去社區居委會、街道辦咨詢，工作人員會給出明確的答復；三是撥打當地的政務服務熱線12345，直接咨詢自己小區的情況。

第二件事：主動參與，和鄰居達成共識

2026年的城市更新，特別強調“居民自主”，不管是舊改還是原拆原建，都需要業主達成共識，舊改需要雙三分之二業主同意，部分城市的危房改造甚至需要四分之三業主同意。很多小區的改造項目停工，都是因為業主之間有分歧，比如加裝電梯的費用分攤、低層業主的采光補償等。

作為業主，要主動參與小區的議事協商，理性表達自己的訴求，也多考慮鄰居的感受，比如高層業主可以適當給低層業主一些補償，這樣才能讓改造項目順利推進。畢竟只有改造完成，房子才能增值，這是所有業主的共同利益。

第三件事：核實產權，處理好歷史遺留問題

房子的產權清晰，是改造、盤活的基礎，也是后續交易、增值的關鍵。2026年的城市更新新政，專門提出要妥善處置產權的歷史遺留問題，比如無證房、產權不全的房子，各地也都出臺了具體的解決辦法。

業主要先核實自己房子的產權情況，看看房產證、土地證是否齊全，有沒有抵押、查封等問題。如果有歷史遺留問題，要及時向當地的不動產登記部門申請解決，趁著政策的東風，把產權手續辦齊，否則就算改造完成，房子也沒法正常交易，增值的價值也兌現不了。

第四件事：盯緊改造質量，全程參與監督

舊改和原拆原建的質量，直接關系到房子的居住價值和市場價值，業主不能當“甩手掌柜”，要成立業主監督小組，全程參與改造質量的監督。比如建材的質量、施工的工藝、電梯的品牌、管線的鋪設，這些都要盯緊，發現問題及時提出，要求施工方整改。

畢竟房子是自己住的，也是自己的資產，改造質量過關，房子的價值才能真正提升；如果質量出問題，不僅住得不舒服，后續想轉手也會受影響，得不償失。

第五件事：理性看待增值，別盲目炒作

最后要提醒的是，要理性看待老房的增值，別抱著“一夜暴富”的心態，更不要盲目炒作。2026年的城市更新政策，核心目的是改善居民的居住條件，盤活存量資產，而不是讓大家炒房。

尤其是那些想著“博拆遷”的投資客，更要謹慎。現在的城市更新，早就不是過去的“一刀切拆遷”，更多的是舊改、原拆原建，上海就有部分老小區，因為拆遷傳聞，房價半年翻倍，但最終只是原拆原建，不少高位接盤的投資客都被套牢了。對于普通業主來說，舊改、原拆原建后，房子增值了、住得舒服了，這就是最大的紅利；對于投資者來說，別盲目跟風，要精準篩選納入官方計劃、產權清晰、業主共識強的核心區老房，否則很可能踩坑。

最后想說：老房的紅利，是時代的紅利，也是理性的紅利

2026年老房子迎來價值重構，不是偶然，而是我國房地產市場從增量走向存量的必然結果，這波紅利，本質上是時代的紅利，也是給那些手握核心區老房、理性把握政策的人的紅利。

對于符合條件的兩類業主來說，這波政策是實實在在的福利：花小錢就能改善居住環境，還能實現資產的增值，這是過去想都不敢想的事。而這背后，是國家對民生的關注，也是對城市發展的精準布局——讓老城區重新煥發生機，讓老百姓的資產實現保值增值，讓房地產市場朝著更健康、更可持續的方向發展。

當然，也要清楚，這波紅利不是普惠的，也不是永恒的，只有那些緊跟政策、理性操作、守住資產的人，才能真正兌現收益。而對于房地產市場來說，老房子的價值回歸，也意味著市場的邏輯越來越清晰：地段、配套、品質，才是房子最核心的價值，那些靠炒作、靠概念的房子，最終都會被市場淘汰。

未來，隨著城市更新的不斷推進，還會有更多的老房子被盤活、被提質，也會有更多的人享受到政策的紅利。但歸根結底，房子是用來住的，不是用來炒的，這一點永遠不會變。守住這個初心，理性看待資產的增值，才能真正把握住屬于自己的那波紅利。