頂層業(yè)主能否享有露臺(tái)的專屬使用權(quán)？

　　露臺(tái)是指住宅中的屋頂平臺(tái)或其他樓層中因建筑結(jié)構(gòu)需求而設(shè)計(jì)的大陽(yáng)臺(tái)，其特點(diǎn)是面積較大且無(wú)屋頂覆蓋，主要用于休閑、觀景或社交活動(dòng)。

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　　頂層業(yè)主能否享有露臺(tái)的專屬使用權(quán)？

　　吳怡青律師解答：

　　頂層業(yè)主能否享有露臺(tái)的專屬使用權(quán)，不能一概而論，需要綜合多方面因素判斷。

　　如果露臺(tái)屬于小區(qū)共用部分，是整棟樓建筑結(jié)構(gòu)不可或缺的組成部分，或者在規(guī)劃上屬于全體業(yè)主共有，即便開(kāi)發(fā)商口頭承諾頂層業(yè)主可以使用，該承諾也是無(wú)效的，頂層業(yè)主不能享有專屬使用權(quán)。例如，一些露臺(tái)是消防逃生通道的組成部分，或者用于鋪設(shè)公共設(shè)施管道，這種情況下，任何業(yè)主都不能私自占用，否則不僅侵犯其他業(yè)主權(quán)益，還可能違反消防等相關(guān)規(guī)定。

　　如果露臺(tái)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中明確其專屬于特定房屋，建設(shè)單位銷售時(shí)已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中，露臺(tái)可以確認(rèn)為業(yè)主專有部分。對(duì)于屬于專有部分的露臺(tái)，特定房屋的所有權(quán)人可以實(shí)施排他性使用。即便頂層業(yè)主享有露臺(tái)專屬使用權(quán)，在使用過(guò)程中也不能隨心所欲。不能擅自改變露臺(tái)的結(jié)構(gòu)和用途，不得進(jìn)行違法搭建，也不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　吳怡青律師補(bǔ)充：

　　專有部分通常指構(gòu)造上獨(dú)立、業(yè)主能夠獨(dú)立排他的使用，并且能依法登記為業(yè)務(wù)所有權(quán)的部分。建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：

　　（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

　　（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

　　（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

　　共有部分通常指建筑物專有部分之外的其他部分、建筑物的附屬建筑物和附屬設(shè)施。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：

　　（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

　　（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

吳怡青律師

河南班固律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，多類型專業(yè)化民事律師。