香港樓市現(xiàn)“早春”旺市行情，多家機構(gòu)上調(diào)房價預(yù)期

界面新聞記者 | 王妤涵

香港樓市的“春天”似乎比往年更早到來。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，香港十大屋苑本周末（1月24-25日）預(yù)約看樓量錄得442組，按周上升3.3%，已連續(xù)上升4周并創(chuàng)下6周新高。

市場熱度不僅體現(xiàn)在看房人流上，更直接反映在成交數(shù)據(jù)上。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅1月份的前20天，總價逾億港元的一手豪宅成交量已達16宗，成交總值約37億港元，不僅遠超去年1月全月3宗的水平，更創(chuàng)下了2013年以來的同期峰值，出現(xiàn)了“量額齊旺”的旺市盛況，為全年樓市走勢奠定強勁開局。

“近日香港新盤銷售理想，銀行亦積極推出按揭優(yōu)惠，樓市氣氛活躍。”中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指出，“新春旺市可能提早出現(xiàn)。”

新盤銷售火熱

香港樓市開年的火熱，核心驅(qū)動力來源于新盤市場的集中發(fā)力。

如新鴻基地產(chǎn)旗下的西沙灣“SIERRA SEA”2A期項目成為開年爆款，該項目憑借一線海景資源與成熟配套優(yōu)勢，在今年1月初的10天內(nèi)分三輪梯次推售，累計推出703個單位全部售罄，成交均價穩(wěn)步走高，其中大戶型單位呎價突破2萬港元。

再如會德豐地產(chǎn)與港鐵合作發(fā)展的將軍澳日出康城PARK SEASONS項目，1月24日發(fā)售新一批單位涉108個單位，據(jù)發(fā)展商透露，當日便賣出約80個單位，去化超7成，套現(xiàn)超5.3億港元。

“目前，整個SEASONS系列累售近96%單位，達1903套，收金超119億港元。”會德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀介紹道。

信和置業(yè)旗下的將軍澳凱柏峰項目同樣表現(xiàn)不俗，持續(xù)加推的單位保持穩(wěn)定去化，1月19日以招標方式連賣12個單位，單日套現(xiàn)超過1億港元。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)高級董事布少明預(yù)測，1月份香港樓市一手交投將增至逾2000宗水平，屬2013年以來最旺1月，二手宗數(shù)相信亦會創(chuàng)十多年同期新高，達逾5000宗水平。

價格信號同樣積極。“美聯(lián)樓價指數(shù)”（反應(yīng)兩周前簽署買賣合約的物業(yè)樓價）已連升8周，較2025年低位累計反彈約7.59%，已成功扭轉(zhuǎn)了此前連續(xù)三年的跌勢。

美聯(lián)樓價指數(shù)走勢變化 圖源：美聯(lián)物業(yè)香港 內(nèi)地買家占比攀新高

2026年香港樓市開年即熱，本質(zhì)是近兩年來政策松綁、利率下行、人才流入等多重利好持續(xù)作用的結(jié)果。

政策層面，全面“撤辣”與稅費優(yōu)惠筑牢市場復(fù)蘇根基。2024年2月底，香港政府全面撤銷住宅物業(yè)額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，非本地買家稅負從最高30%大幅降至約4.25%。以一套5000萬港元的物業(yè)可節(jié)省約750萬港元成本，極大釋放了積壓多年的跨地域置業(yè)需求。

利率環(huán)境持續(xù)改善，置業(yè)成本降至近年低位。2025年美聯(lián)儲開啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調(diào)基本利率至4.0%，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）從高位5.5%降至4%以下，按揭利率隨之穩(wěn)步回落。

同時，市場普遍預(yù)期2026年美聯(lián)儲仍有降息空間，進一步降低置業(yè)成本的預(yù)期，促使買家加快入市節(jié)奏。

香港特區(qū)政府土地注冊處公布數(shù)據(jù)顯示，2025年香港全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達80702宗，創(chuàng)四年以來新高；整體樓宇買賣合約總值6142.77億港元，同比上升15%。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%。

在這之中，特別值得注意的是，2025年內(nèi)地買家踴躍入市，占比再攀新高。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全年錄得逾13500宗普通話拼音買家入市，較2024年的11631宗增加逾一成，連續(xù)兩年突破萬宗，總成交金額高達1364億元，雙雙創(chuàng)下自1995年有紀錄以來的新高。

內(nèi)地買家歷年在港購房數(shù)據(jù)統(tǒng)計圖 圖源：中原地產(chǎn)香港

一手市場方面，內(nèi)地買家貢獻逾半資金，全年投入789億元，僅次2024年的798億元，屬歷史次高。入市宗數(shù)亦首次突破6000宗，達6502宗，按年升17%；若與撤辣前2022年低位僅1212宗及184億元相比，升幅更達4倍及3倍。而在去年12月，普通話拼音買家錄1410宗成交，按月升一成，創(chuàng)5個月新高。

從地區(qū)偏好來看，內(nèi)地買家更青睞新發(fā)展區(qū)。

啟德新區(qū)已成為內(nèi)地買家的置業(yè)熱點。2025年該區(qū)2222宗一手成交中，內(nèi)地買家占1169宗，比例高達五成，宗數(shù)居全港之首。

區(qū)內(nèi)更有五個樓盤錄得超百宗內(nèi)地買家成交，包括啟德海灣（171宗）、THE HENLEY（161宗）、維港雙鉆（156宗）、柏蔚森（131宗）及沄璟（106宗）。

“隨著環(huán)球經(jīng)濟向好、減息刺激需求、一手庫存量逐步回落，加上‘北水效應(yīng)’（即大陸資本通過港股通等渠道南下）持續(xù)，2026年有望突破1.5萬宗，勢再創(chuàng)自1995年有紀錄以來的新高。”中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰預(yù)測指出。

復(fù)蘇態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)

面對2025年樓市的修復(fù)情況以及2026年初的熱銷態(tài)勢，多家機構(gòu)持樂觀態(tài)度，認為香港樓市復(fù)蘇態(tài)勢將持續(xù)。

摩根士丹利在最新研報中指出，香港住房價格在繼2025年回升4%之后，將于2026年進一步上漲10%以上。

該機構(gòu)表示，自2024年2月香港“撤辣”后，外國人和內(nèi)地買家可以不限購、無需罰款出售任何數(shù)量的物業(yè)，為香港樓市帶來了積極影響。美聯(lián)儲過去18個月降息共175個基點，帶來正利差，同時強勁的股市（恒指2025年上漲28%）提振市場情緒。因此預(yù)計香港樓價未來兩年將進一步上揚。

與此同時，香港金融市場持續(xù)活躍，2025年香港重返全球IPO集資額首位，財富效應(yīng)持續(xù)支撐樓市需求。

匯豐環(huán)球投資同樣對香港樓市持積極態(tài)度，其將2026-2027年住宅樓價升幅的預(yù)測由先前的3％-5％，上調(diào)至每年7％，即兩年共升14％。

匯豐額外指出，如今香港供需關(guān)系有所改變。供應(yīng)端，預(yù)期住宅供應(yīng)回落，使得地產(chǎn)商有空間提高售價。需求端，受惠于港府引進人才計劃、外籍人士回流和勞動力流入，香港人口增長將持續(xù)推高住屋需求。

美銀也持類似觀點，其表示香港住宅市場已于2025年中觸底，預(yù)期復(fù)蘇將于2026年加強，并擴展至CBD辦公室及高端零售板塊。該行預(yù)期2026年香港住宅價格上升5至10%，2027年上升5%。