2025年東京23區二手房均價破億！一年漲34.6%，想買房的人該咋辦？

2025年，東京房地產市場迎來了歷史性的一刻。日本不動產調查公司東京KANTEI于2026年1月22日發布的數據顯示，2025年東京23區的二手住宅平均期望出售價格首次突破1億日元大關，達到每70平方米1億393萬日元，較2024年上漲34.6%，漲幅創下自有可比數據的1997年以來新高。

此次調查的對象為專有面積在30平方米以上的家庭住宅，不包括辦公室和商鋪。二手房作為東京住宅市場的主體，其價格走勢更能真實反映市場供需的核心態勢，相較于新房需額外承擔建筑成本、開發商銷售管理費等支出，二手房價格更具市場代表性。

與此同時，東京都內全域二手公寓價格也迎來里程碑式突破。數據顯示，2025年12月東京都內二手公寓平均價格每70平方米達1億247萬日元，同比上漲37.1%，這是自2002年啟動統計以來首次突破1億日元，且已實現連續20個月穩步上漲。

其中，東京23區二手公寓均價升至1億1960萬日元，同比漲幅與都內全域持平；東京、神奈川、千葉、埼玉一都三縣的二手住宅平均價格也攀升至6554萬日元，連續17個月保持上漲態勢，市場整體熱度可見一斑。

東京房價的一路狂飆并非偶然，而是多重核心因素交織發力的結果。

一方面，新房市場供應量持續“縮水”，疊加建材、用地成本的大幅飆升，直接將新房價格推向高位，讓不少原本瞄準新房的購房者望而卻步，轉而將目光投向二手房市場。

與此同時，股市上漲帶來的財富效應，讓資金充裕的富裕階層加大了對優質房產的配置力度，進一步點燃了二手房市場的需求之火。

另一方面，優質房源的供應結構悄然生變，優質地段的次新房供應量穩步擴容，再加上港區、澀谷區等核心區域，售價10億日元以上的超高端大戶型高層住宅集中亮相，直接拉動整體房價再上一個臺階。

區域分化特征同樣顯著，市中心板塊成為漲價核心引擎，2025年都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）二手房價格同比上漲32.9%，而城北、城東等非核心區域（臺東、江東等）漲幅僅為21.9%，遠低于核心區域。

千代田區更是以每平方米3,282,900日元的地價穩居23區首位，與價格最低的葛飾區（368,300日元/平方米）形成鮮明對比。

不過，市場狂熱的勢頭或將在2026年有所收斂。東京KANTEI指出，目前市中心 6 區的二手房流通套數已開始增加，掛牌價與成交價之間出現偏離。該公司高級主任研究員高橋雅之表示，“很難再像2025年一樣出現大幅漲價的情況”。

調查機構進一步預測，2026年東京二手房價格將持續維持高位態勢，但市場對高價的敏感度會顯著增強，后續需密切關注房源流通量、購房者支付能力、政策調整等核心變量的變化，整體市場將從高速上漲轉向平穩調整。

在東京房價持續走高的當下，不少剛需群體面臨 “購房難、租房貴” 的困境。由于工資漲幅跟不上房價上漲速度，很多人在搬遷時不得不選擇 “更遠、更小、更老” 的房產。但其實，想要減輕購房壓力，也有不少實用的選擇。

政策層面，二手房購房者迎來利好。2025年12月公布的稅制改革綱要明確，將擴大優質二手房的貸款抵扣額度和抵扣期限。若改革落地，二手房抵押貸款抵扣期限最長可達13年，貸款額度上限將與新房持平；同時，此前僅適用于新房的 “40平方米以上” 建筑面積抵扣要求，也將擴展至二手房領域，這將進一步降低二手房的購房成本。

區域選擇上，剛需購房者建議避開核心區域溢價，東京23區內也有不少價格洼地，葛飾區、足立區、江戶川區、練馬區、板橋區等區域的土地價格相對較低，相較于千代田區等核心區域置業成本大幅降低，適合預算有限的群體。

對東京房產投資者而言，核心布局邏輯是摒棄“追漲”思維，聚焦資產核心價值與流通性。需理性看待核心區域掛牌價與成交價差異，規避盲目入手高價房源，優先選擇流通性強、適配市場需求的標的，重點考察區域人口流入、配套完善度、交通便利性等核心基本面，而非單純追逐價格漲幅。

另外，盡管整體漲勢放緩，但優質地段次新房、符合政策優惠的二手房，仍具備穩定保值增值能力——這類房源或受剛需與改善群體青睞，或受益于稅制改革紅利，需求穩定性強，是核心布局方向。

總體來說，2026年東京房產市場將從高速增長轉向平穩調整。對投資者而言，這既是考驗布局精準度的挑戰，也是挖掘優質資產的機遇。唯有聚焦核心價值、貼合市場需求、優化區域配置，摒棄盲目追漲思維，才能在市場調整期實現穩健收益，把握東京樓市新一輪投資紅利。

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