北京樓市：降價(jià)賣房，真的會(huì)越賣越臭

房子，絕對(duì)不是價(jià)格越低就越好賣！

拉開差距的從來(lái)不是行情！

同一個(gè)小區(qū)，同一棟樓，有人掛牌三周就成交了，有人掛了一年還在那兒晾著，你說這是行情不好？可人家隔壁鄰居都賣出去了，你說難道是房子有問題嗎？戶型樓層差不多，憑什么你賣得慢？

拉開差距的從來(lái)不是行情，而是認(rèn)知！

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市場(chǎng)變了，你的認(rèn)知跟上了嗎？

過去幾年北京樓市什么樣？只要房子不是太差，基本都能賣掉，無(wú)非是時(shí)間長(zhǎng)短的問題，那時(shí)候市場(chǎng)像個(gè)大篩子，網(wǎng)眼粗，什么魚都能漏下去。

現(xiàn)在呢？網(wǎng)眼細(xì)了，而且越來(lái)越細(xì)！

買家手里拿著錢，但絕不亂花，通勤時(shí)間超過一小時(shí)的直接pass，老破小沒學(xué)區(qū)的且位置差的，簡(jiǎn)直重災(zāi)，產(chǎn)權(quán)不清晰的碰都不碰。

這不是買家變刁鉆了，而是供應(yīng)量上來(lái)了，他們有選擇的余地了，你的房子要是還停留在"細(xì)糠"的認(rèn)知里，市場(chǎng)會(huì)用"差一點(diǎn)都不行"來(lái)教育你。

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三個(gè)致命認(rèn)知誤區(qū)，看看你中了幾個(gè)？

第一個(gè)誤區(qū)：拿歷史最高價(jià)當(dāng)定價(jià)錨點(diǎn)。

很多賣房人一上來(lái)就說，我這房子2021年有人出價(jià)950萬(wàn)，現(xiàn)在800萬(wàn)賣不了嗎？我想問，2021年的價(jià)格和現(xiàn)在有什么關(guān)系？

市場(chǎng)只認(rèn)當(dāng)前成交價(jià)，不認(rèn)你的歷史最高價(jià)，買家只看一個(gè)數(shù)據(jù)：這個(gè)小區(qū)上個(gè)月、上周、昨天成交了幾套，多少錢成交的。

有人不服氣，非要守著那個(gè)歷史高點(diǎn)，那就只能繼續(xù)掛著守株待兔，時(shí)間成本是最貴的，最后很多人繃不住了，割肉離場(chǎng)。

第二個(gè)誤區(qū)：把感情溢價(jià)當(dāng)市場(chǎng)溢價(jià)。

"我這房子當(dāng)年裝修花了50萬(wàn)，全是進(jìn)口材料"，"我們一家人在這兒住了十年，有我兒時(shí)的記憶"。

我很能理解這種感情，但買家不買賬，他們不是來(lái)買你的記憶的，也不是來(lái)為你的裝修投入買單的。

市場(chǎng)認(rèn)的是什么？位置、產(chǎn)品、價(jià)格的確定性，你的房子離地鐵近不近，學(xué)校好不好,產(chǎn)品夠不夠新，夠不夠稀缺，夠不夠有賣點(diǎn)，這才是買家關(guān)心的。你花50萬(wàn)裝的歐式風(fēng)格，人家可能覺得土得掉渣，還得砸了重裝，搞不好還是減分項(xiàng)呢？

別拿感情說事兒，市場(chǎng)是冷冰冰的，只看硬實(shí)力。

第三個(gè)誤區(qū)：怕降價(jià)，結(jié)果消耗掉最寶貴的時(shí)間窗口。

很多人賣房就跟打仗似的，非要跟市場(chǎng)死磕。掛牌價(jià)950萬(wàn)，三個(gè)月沒人看，降到920萬(wàn)，又過了兩個(gè)月沒動(dòng)靜，再降到900萬(wàn)……

這么磨磨蹭蹭半年過去了，同小區(qū)同戶型的房子早就880萬(wàn)成交了三套，你這時(shí)候才反應(yīng)過來(lái)，慌慌張張降到860萬(wàn)，但買家一看，嘿，你這房子掛了半年都沒人要，是不是有啥問題？

我給你算筆賬，你那房子如果一開始就900萬(wàn)掛牌，可能第二個(gè)月就成交了。你非要守著950萬(wàn)，磨蹭了半年最后860萬(wàn)賣掉，看似只便宜了40萬(wàn)，實(shí)際上你損失的遠(yuǎn)不止這些——半年的房貸、半年的機(jī)會(huì)成本、半年的心理煎熬。

時(shí)間才是最貴的成本，別拿時(shí)間去賭一個(gè)虛無(wú)縹緲的好價(jià)格！

3

那些快速成交的房子，都做對(duì)了什么？

我觀察了最近成交的那些房子，發(fā)現(xiàn)它們都有三個(gè)共同點(diǎn)：

一是定價(jià)克制，參考最近三個(gè)月的真實(shí)成交價(jià)，不虛高不離譜。

二是賣點(diǎn)清晰，知道自己房子的核心優(yōu)勢(shì)在哪兒，也清楚劣勢(shì)在哪兒，明明白白告訴買家。

三是順勢(shì)而為，市場(chǎng)要什么就給什么，不跟趨勢(shì)對(duì)著干。

四是，加大房子的曝光度，好房子要讓更多的人看到，要公之于眾。

同時(shí)要學(xué)會(huì)換位思考，賣房就是做生意，你得站在買家的角度想問題，而不是沉浸在自己的世界里。

賣房這事兒，行情是大背景，但心態(tài)要擺正，策略上要做對(duì)，關(guān)系到你的房子是三周成交，還是一年無(wú)人問津。

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