專訪第一太平戴維斯吳睿：外資回流，中國商業(yè)地產迎來新機遇

2026年，是國家“十五五”規(guī)劃的開局之年，這一新五年規(guī)劃系統(tǒng)性勾勒出中國至2030年的發(fā)展藍圖。新舊動能轉換、發(fā)展范式升級、全球格局重塑，都將在這一時期找到新的交匯點。

理解“十五五”的頂層設計，是預見未來經濟脈動與市場機遇的起點。時代的機遇藏在哪里？未來中國經濟增長的核心動力如何精準判斷？值此開年之際，南都灣財社發(fā)起《開局2026：在新周期起點上》專題策劃。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在接受南都·灣財社記者專訪時表示，2026年作為“十五五”開局的關鍵之年，房地產行業(yè)正處于企穩(wěn)修復與結構轉型的雙重關鍵期，無論是住宅市場的城市分化，還是商業(yè)地產的資本布局，都將呈現出新的特征與機遇。結合當前行業(yè)走勢、政策導向以及市場表現，當下能清晰捕捉到樓市筑底復蘇的信號，同時也能看到商業(yè)地產在調整期中孕育的投資窗口，這些都值得市場參與者重點關注與思考。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿。

2026年樓市轉型，優(yōu)質資產表現將提振信心

南都·灣財社：站在2026年的全新起點，樓市將走向何方？是延續(xù)底部徘徊，還是迎來穩(wěn)步升溫？為什么做出這樣的判斷？

吳睿：站在2026年的新起點，我對樓市方向的判斷是：整體仍將保持企穩(wěn)態(tài)勢，但2026年將是樓市結構化分化凸顯的一年。具體來看，一線城市及核心地段的不動產，預計將實現企穩(wěn)反彈；而三四線城市及遠郊樓盤，仍面臨較大的庫存壓力，去庫存仍將是其核心任務。

做出這一結構分化判斷，主要基于三方面考量。首先，從行業(yè)整體走勢來看，房地產行業(yè)無論是規(guī)模還是價格，均已從高峰期回落至跌幅較深的水平，從技術層面而言，已處于底部區(qū)間；其次，政策層面的支撐信號十分明確，自2024年以來，政府持續(xù)出臺各類調控政策，圍繞控總量、去庫存、優(yōu)供給三大核心發(fā)力，政策底已清晰顯現；第三，從市場表現來看，一線城市及強二線城市的市場復蘇態(tài)勢良好，以上海、深圳為例，當地多場高價一手拍賣成交結果遠超預期，同時二手房市場數據也呈現止跌回穩(wěn)態(tài)勢，交易量逐步回升至相對景氣的水平。

與之形成對比的是，三四線城市今年整體仍處于橫盤狀態(tài)，部分城市甚至呈現小幅陰跌態(tài)勢。核心原因在于，部分三四線城市面臨人口凈流出、老齡化加劇等問題，同時產業(yè)結構相對薄弱，缺乏足夠的人口和產業(yè)支撐，因此去庫存仍將是未來幾年這些城市樓市的核心主題。

我們期待，一線城市及強二線城市優(yōu)質資產的良好市場表現，能夠盡快提振市場信心，進而帶動房地產市場的全面復蘇。同時，政策層面仍有較大優(yōu)化空間以推動樓市修復，相信政府后續(xù)還會持續(xù)出臺相關政策，適度釋放杠桿空間，引導和鼓勵合理購房需求。

此外，從行業(yè)長遠發(fā)展來看，2026年也將是房地產行業(yè)的重要轉型之年。過去幾年，受市場調整影響，多數房企持續(xù)優(yōu)化經營模式，其中優(yōu)質企業(yè)正逐步向高質量發(fā)展轉型，這也將成為整個房地產行業(yè)未來的核心發(fā)展方向。

三大指標判斷樓市拐點，還有哪些機遇？

南都·灣財社：判斷市場筑底完成或迎來轉機的關鍵指標有哪些？支撐樓市觸底回升的核心動力是什么？

吳睿：我們判斷市場筑底所參考的關鍵指標主要有以下幾項：

第一項核心指標是一手房庫存。無論從全國層面還是具體區(qū)域市場來看，一手房庫存量都是重要的參考依據。其中，庫存去化周期是否回落至安全線以下，是判斷市場筑底進程的關鍵維度之一。

第二項關鍵指標是二手房簽約量。以深圳為例，其樓市“榮枯線”為5000套。2025年深圳樓市之所以呈現企穩(wěn)復蘇態(tài)勢，核心依據之一就是全年有十個月的二手房成交量持續(xù)突破5000套。盡管其間伴隨小幅價格回落，呈現“以價換量”的特征，但成交量回歸正常區(qū)間后，市場的修復進程便會逐步開啟。

第三項指標可從投資端觀察，重點關注土拍市場中民營企業(yè)的參與情況。若有更多民營企業(yè)主動參與土拍，且能夠成功獲取地塊，這一信號將直接反映出市場投資信心正在逐步修復。

而支撐房地產市場觸底回升的核心動力，首要來源是宏觀經濟的整體修復與復蘇。經過近年來的市場波動調整，房地產行業(yè)本身已基本處于技術層面的底部區(qū)間，后續(xù)能否實現觸底反彈或平穩(wěn)橫盤，更大程度上取決于宏觀經濟的提振力度。宏觀經濟回暖帶動產業(yè)蓬勃發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提升，自然會釋放更多的剛性需求、改善性需求，同時激活合理的投資性需求，這些需求將共同推動樓市逐步修復。

此外，政府出臺的各項調控政策，包括供應端的優(yōu)化舉措等，也是支撐市場復蘇的重要核心動力。

中國商業(yè)地產迎來機遇，外資聚焦優(yōu)質細分領域

南都·灣財社：第一太平戴維斯報告預測2026年全球房地產直接投資額將突破1萬億美元，在這一全球復蘇浪潮中，中國商業(yè)地產市場能承接哪些海外資本的增量機會？國內外投資者的布局邏輯會有哪些差異？

吳睿：首先，中國商業(yè)地產在過去幾年經歷了較深幅度的調整，也正因如此，市場跌出了一定的投資機會。從去年開始，我們已能觀察到部分外資重新回流，關注中國市場的潛在機遇，但整體而言，外資仍處于“多看少動”的觀望狀態(tài)。

當前，外資的關注點主要聚焦于確定性較強的細分賽道。這些賽道雖規(guī)模未必龐大，但避險屬性突出，更契合外資當前的投資偏好。例如長租公寓、香港的學生公寓，以及內地一線城市和強二線城市的優(yōu)質社區(qū)商業(yè)及商業(yè)項目等，均是外資重點關注的領域。

至于外資與國內投資者的布局邏輯差異，外資投資者更注重投資回報率與資金安全性，會優(yōu)先確保具備充足的安全墊；同時，對于物業(yè)產權年限、未來退出條件等核心要素，也會進行全面且細致的考量。

相比之下，國內投資者群體更為多樣化，其投資邏輯會根據自身不同的投資目的呈現出明顯差異，并未形成統(tǒng)一的布局范式。

商業(yè)地產調整期，是核心資產布局的窗口期

南都·灣財社記者：2026年中國商業(yè)地產投資交易活動是否會進一步改善？什么樣的資產能在市場格局演變中捕捉結構性機遇？對于投資者而言，該怎么把握入市窗口？

吳睿：2026年中國商業(yè)地產的投資交易活動，預計將進一步改善。事實上，這種改善趨勢在2025年下半年就已開始顯現，我們對此已有明確觀察。在過去商業(yè)不動產市場下行調整過程中，一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質資產價格已逐步回歸至具備長期投資價值的區(qū)間。

一方面，這類資產的長期投資價值愈發(fā)凸顯；另一方面，在房地產市場此前的高峰期，這類核心資產基本不會進入交易市場，而當前已有部分此類資產釋放出交易機會。這無疑是中國商業(yè)不動產經歷大幅調整后，呈現出的結構性與窗口性機遇。

尤其對于中國內地的投資者而言，無論是民營企業(yè)還是家族投資者，當前正是布局一線城市核心區(qū)位、持有高性價比且能產生穩(wěn)定回報資產的良好窗口期，資產的安全性更具保障。從投資屬性來看，這類資產憑借穩(wěn)定的回報率，中短期內可作為防守型投資配置；從長期視角出發(fā)，中國核心區(qū)位的商業(yè)不動產仍具備較大增長潛力，因此短期能實現風險對沖，長期則可充分享受行業(yè)復蘇與增長帶來的紅利。

策劃：王瑩
統(tǒng)籌：李穎
采寫：南都·灣財社記者 孫陽