向上而生 | 新城與住開告別

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰--唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 在房地產行業深度調整期，新城董事長王曉松提出“化風險、守價值、調結構”的九字方針，暫停拿地、轉向代建并通過發行私募REITs等方式減輕流動性壓力。

從銷售端看，囿于大環境，新城控股合同銷售自2020年以來持續下滑，并于2025年跌至全年合約銷售192.7億元，比上年同期下降52%，較高峰期累計下降超過九成。

疊加新城控股自2023年以來并未有太多土地“進賬”，可售資源有限致合同銷售難以提升甚至進一步下滑，有機構預測2026年將進一步下滑至180-190億元。

這意味著新城控股很難通過住開業務實現持續發展，需要其他業務進行補足，才能令其在激烈的市場競爭中生存下來。

基于此，新城雙輪驅動模式發生轉變，轉為以商養住。2025年商業運營總收入約140.9億元，比上年同期增長10%。

目前來看，新城正構建“開發+商業+建管”的多元收入結構，以減少此前對開發銷售的依賴。大摩稱，新城控股商業業務通過市場份額增長實現超預期的租金增長，并在通過私募房地產投資信托處置成熟購物中心方面取得進展。

新城正以商業租金保障債務的接續，并等待住宅業務萎縮。王曉松曾表示：“2025年工作與往年最大區別，是在金融機構和開發板塊上消耗的時間與精力大幅減少，現在更多在思考公司基本盤與未來發展基石。短期要解決的，是在資本市場層面能夠恢復公司主體信用。”

減值壓力

王曉松的九字方針即“化風險、守價值、調結構”，具體來看，“化風險”即保交付、保開業、保現金流安全、保主體信用安全；“守價值”即自銷量價平衡、資產保值增值、保留核心團隊及能力；“調結構”即強調建管發力，輕重并舉、存量增量并舉、開發經營并舉。

觀點新媒體獲悉，新城主營業務為房地產開發與銷售，業務包括住宅地產開發業務和商業地產開發業務；住宅地產開發業務的主要產品為各類商品住宅，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。

商業地產開發業務主要為商業綜合體的開發及購物中心的運營管理，以“吾悅”作為旗下商業綜合體項目品牌，產品以出售為主，輔以自持運營及對外租賃。

銷售型物業對外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商鋪等；持有型物業自持運營或對外租賃，主要為購物中心。

近年來，新城業績下滑主因在于開發業務結轉規模收縮。

數據來源：觀點指數整理

2025年前三季度，新城控股竣工面積350萬平方米，同比下降59.8%；營收343.71億元，同比下降33.34%，而在2021年新城控股營收曾高達1682億元。

觀點新媒體了解到，新城控股收入由兩部分組成，住開營收占比高盈利卻低，物業出租及管理收入毛利率則能夠高達70%。

2025上半年，新城控股開發結算收入151.68億元，同比下滑44.94%；毛利占比為20.3%；毛利率減少2.97個百分點至7.96%，主要原因在于當期以2023年以價換量銷售項目為主。

且房地產開發銷售業務存在一定減值壓力，甚至出現項目虧損情況。

2024年，新城控股計提各類資產減值準備共計30.4億元（計提壞賬準備及財務擔保準備合計10.22億元、計提存貨跌價準備合計16.35億元、計提無形資產減值準備合計2.11億元、計提長期股權投資減值準備合計1.73億元），減少2024年度歸母凈利潤23.55億元。

將時間線拉長，新城控股于2021-2024年資產和信用減值累計約200億元。2024年末，新城控股計提存貨減值準備115.6億元，占存貨賬面余額比例為10.64%。截至2025年6月30日，新城于2021年以來累計計提的資產減值損失占存貨比例達到21.3%。

整體來看，新城開發銷售業務以長三角為核心，重點布局中西部和環渤海地區，整體以二線以下城市為主。

因較低能級城市銷售仍未有明確回暖跡象，新城或仍面臨一定資產減值風險。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場所在城市。

住開萎縮

在銷售方面，2025年，受土儲能級較低的影響，新城控股去化能力較弱，全年累計實現合同銷售金額約192.7億元，比上年同期下降52.03%；累計合同銷售面積約253.58萬平方米，比上年同期下降52.94%。

數據來源：觀點指數整理

交付速度方面，體現在存貨上，前三季度新城控股存貨約為819.04億元，比2024年末減少約151億元；合同負債仍有438.33億元，比2024年末減少約115億元。

2025年下半年，新城控股計劃開工25.27萬平方米，計劃竣工269.17萬平方米。基于低迷市場環境與捉襟見抽的現金流情況，新城控股于2022年拿地幅度大幅回落，新增土儲面積同比下降98.7%至28.5萬平方米，自2023年以來階段性暫停拿地，截至2025上半年，總土儲面積下降13.1%至2909萬平方米。

銷售承壓之下，待結算規模持續降低，所以預計新城的開發銷售業務規模將進一步收縮。

截至2024年末，新城預收款（合同負債+預收款項）563億元，較2024年地產收入覆蓋倍數降至74%。考慮到公司近年來停止拿地，結合近年來銷售規模持續下行，預計未來一段時間公司銷售業務規模將進一步收縮。

股東會上，管理層對項目開發謹慎的回應是兩個原因：“一是出口容量比較小，或者說是變化比較大，現在開發可能會增加一些后期的開發建設成本投入，但是沒有相應銷售費用，如此會對現金流形成拖累；二是有些地方存在市場，但是代價比較大，可能會導致項目有比較嚴重的虧損。因此，對項目開發會比較謹慎。”

據悉，從2025年開始，新城控股內部對商管業務和開發業務現金流分開進行管理，非緊急情況不進行統籌安排。

王曉松曾表示：“通過這兩年的大批量交付，現在在建項目急劇減少，所以現金流層面的話，我們已經去做了一些區分。開發業務遇到極端的兌付情況，公司還是基于信用的角度進行兜底，但較前兩年實際已經比較少了。”

因開發銷售業務規模進一步收縮，后續對公司的業績拖累有望持續降低。為了生存下來并持續發展，新城付出了一些代價。

據新城捉襟見肘的現金流情況，意味著在2025年及未來一段時間，重資產開發業務都很難看到增量拓展空間，這也體現在其最新架構調整中。

向輕步伐

為整合提效，新城控股于2025年末對內發布《關于地產開發事業部組織架構調整的決定》，地產開發事業部設立華東區域、東南區域、華北區域、華南區域四大區域公司。

其中，華北區域負責原華西區域和原華北區域所轄項目；華東區域負責原滬蘇區域、原山東區域、原蘇皖區域(除安徽省)所轄項目；東南區域負責原東南區域所轄項目、原蘇皖區域所轄安徽省項目；華南區域負責原華南區域、原中南區域所轄項目。

與此同時，輕資產的新城建管公司撤銷原有組織設置，成立新城萬嘉建管公司，指派老臣孟慶利出任該公司總經理；成立新城宏圖建管公司，老臣姚曉宇出任該公司總經理。

代建業務是行業寒冬的轉型路徑之一，輕資產模式能夠進一步優化財務結構，減少資本投入壓力，同時獲得穩定的管理費收入。

有數據顯示，新城建管2025年新增簽約面積1061萬平方米，在全國范圍內累計管理項目超155個，累計管理總建筑面積超2600萬平方米。

因新城控股深耕于“住宅+商業”地產的經營模式，新城建管核心競爭力在其商業代建背靠母公司品牌力、資源網絡及商業運營能力，所以能夠將吾悅廣場的開發經驗復制到代建項目。

新城建管方面曾對觀點新媒體透露，承接商業項目也是采取輕資產模式，合作模式較為靈活，從前期定位策劃、設計咨詢到建造過程中的代建代銷（如果涉及商業街）、大商業的招商開業籌備，一直到開業后的運營管理都能夠提供相關服務。具體合作模式主要有純咨詢、咨詢+代管，代建+代管等模式。

這背后是新城控股在商業綜合體領域已形成一定規模優勢，并能提供現金流。

2025年，新城控股累計實現商業運營總收入約140.9億元，比上年同期增長10%，實現全年140億元商業總收入目標。

融資道路

除此之外，新城年內在各類融資渠道均有進展。

境外債方面，2025年6月，新城控股母公司新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期，資金將用于回購兩筆即將到期的舊美元債。

當年10月，新城全資子公司新城環球成功發行完成發行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%，募集資金主要用于償還公司一年內到期的境外中長期債務。

境內債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發行三筆中期票據，發行規模分別為10億元、9億元、17.5億元，獲中債增全額擔保。

新城控股2025年中票發行情況

數據來源：觀點指數整理

數據顯示，截至三季度末，新城控股有息負債543億元，較上半年小幅回升2億元，存量公開債務總額約141億元。

因銷售去化節奏放緩，新城短期債務有承壓，現金較短債缺口較中期略有擴大達到61.7億元。此外，新城控股償付了于7月與1月到期的美元債，規模合計6億美元。

數據顯示，2026年新城控股分別將在6月、7月、12月到期境內信用債11.6億元、20.8億元及8.5億元，在5月到期海外債28.6億元，即2026年公司公開債到期在二季度達到峰值，峰值約40億元。

從償債能力來說，吾悅廣場經營性物業貸尚能獲取不錯的資金增量，可覆蓋一年內到期的應付債券和應付利息。從2015年-2024年，新城控股的投資性房地產從109億元增長到1215億元，不過投資性房地產的單方公允價值近幾年不斷下滑。

2024年末，新城投資性房地產公允價值為1214.3億元，其中受限規模為1024.9億元，非受限規模為189.4億元。非受限部分按照50%抵押率估算，可獲得約95億元資金增量。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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