租售比大PK！做廣州公寓包租婆，竟然這么爽？

實不相瞞，我有種強烈的預感：

今年商辦市場可能真要打一場翻身仗了。

前幾天，廣東不是正式落地商業用房首付降到三成的新政嘛？

圖源央行廣東省分行

結果，咱們有不少粉絲都興致勃勃地說：

“公寓的最大優勢就是租售比高，如果能買到好的公寓，靠收租分分鐘都跑贏住宅......”

那么，現在廣州公寓的租售比是什么水平？真買得過嗎？

租售比大PK

廣州公寓比住宅還爽？

數據不會說謊，事實勝于雄辯。

今天，我就專門挑了一些熱門板塊同價位的公寓和住宅，來對比一下到底誰更劃算。

前不久，我們跟大家說過，珠城部分住宅租金已經快追平月供了。（具體可戳鏈接）

但論到租售比，公寓其實才是大佬。

像在中區，同樣是680萬，中達廣場的租售比能達到2.29%，比保利心語高近1%。

即便豪宅扎堆的東區也差不多，富力公園28和金碧華府都有房源賣1600萬，但前者的租售比能高出0.5%。

珠城旁邊的金融城，雖然被譽為廣州第二CBD，但情況有些不同。

像保利金融大都匯，228萬的公寓租售比為1.89%，同等價位下，中興花園的租售比反而更高一些。

不過也有例外，同樣賣236萬，匯金國際金融中心能去到3.2%，比東圃廣場高不少。

相比之下，金融城對岸的琶洲，行情反而更像珠城。

豪宅盤保利天悅，500萬的公寓租售比為2.35%，超過雅郡花園同價住宅1%以上。

同樣花270萬，買保利世界貿易中心的公寓，租售比能達到3.33%，遠超珠江大家庭花園。

而海珠另一個熱門板塊——海珠西，公寓租售比也是狠狠碾壓住宅。

星匯灣花園和保利花園，都有房源賣285萬，但前者租售比超過3%，而后者只有2%出頭。

越秀天薈江灣就更牛了，165萬的公寓租售比能干到6.19%，是周邊同價位住宅的2倍多。

還有番禺大熱的長隆萬博，買公寓做包租婆也非常爽。

像保利大都匯，花180萬買一套公寓，租售比高達3.67%，而在自在城市花園，租售比只有2.33%。

而同樣在萬博CBD花280萬，粵海廣場公寓的租售比為3.43%，比網紅盤萬科歐泊還要高1%以上。

當然，如果你還想了解其他公寓項目的租金情況，歡迎在評論區告訴我。

做公寓包租婆之前

我勸你想好這幾點

不難發現，從熱門板塊來看，同等價位之下，除了個別項目之外，大部分公寓靠收租確實能跑贏，甚至甩住宅好幾條街。

為什么會這樣呢？我覺得有幾個原因：

首先，它們的地段并不差，甚至比住宅小區更好。

像星匯灣花園和粵海廣場，樓下就是地鐵（11號線棣園站、7號線南村萬博站）和商業（廣紙天地薈、番禺天河城），距離成熟配套比很多住宅小區還近，對于圖方便的年輕人來說也更容易接受。

其次，它們本身就在高端小區，生活品質感不錯。

像保利天悅、越秀天薈江灣，社區本就走高端路線，居住舒適度很高，還有江景景觀，這些豪宅級資源自然能給租金加大分。

此外，它們的樓齡更新，室內居住感不輸住宅。

像匯金國際金融中心，交付沒幾年，而東圃廣場已經是幾十年的老小區，還有中達廣場和富力公園28，花同樣的錢能買到比周邊住宅更大的房子。

圖源攝圖網

不過，雖然公寓收租看著很香，但在你出手之前，這幾個關鍵點必須心里有數：

第一，別指望公寓能像住宅那樣暴漲。

你要明白一個底層邏輯：住宅靠漲幅賺錢，公寓靠現金流回血。公寓是長線投資，賺的是細水長流的租金，不是一夜暴富的差價。

第二，公寓是典型的進門容易出門難。

公寓的交易稅費很高，你想賣的時候，土地增值稅、個稅、增值稅加起來，可能要占到你房屋差價的30%-50%，另外也沒有學位，這會影響二手公寓在的市場流動性。

第三，持有成本和居住體驗有隱形BUG。

公寓的商水商電，水電費會比住宅貴一截，而且大部分不通明火，沒有陽臺，晾衣服都得在屋里，還有些是商住混用，安全性也大打折扣。

當然，如果你手頭有一筆長期不用的閑錢，只想安安穩穩做個包租婆，且不在乎未來能不能高價賣出，那核心地段、人流量大的優質公寓，確實可以考慮。

在廣州樓市，方向比努力更重要，選錯賽道，再好的租售比也救不了你的資產縮水。