京東產(chǎn)發(fā)闖關(guān)港股：劉強(qiáng)東的第七家上市公司能成嗎？

京東系即將迎來(lái)第七家上市公司！京東產(chǎn)發(fā)赴港IPO的舉動(dòng)，暴露出劉強(qiáng)東正在下一盤(pán)更大的資本棋局。

這家成立僅5年的企業(yè)已悄然構(gòu)建起橫跨29個(gè)省份、10個(gè)國(guó)家的龐大資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，管理著2710萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施。更驚人的是，其資產(chǎn)管理規(guī)模突破1200億元，相當(dāng)于再造了一個(gè)中型房地產(chǎn)企業(yè)。

京東產(chǎn)發(fā)的商業(yè)密碼藏在"三位一體"的商業(yè)模式里：既當(dāng)"包租公"收租，又做"裝修隊(duì)"改造，還扮演"基金經(jīng)理"管錢(qián)。最新數(shù)據(jù)顯示，其核心業(yè)務(wù)——為京東物流等客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)租賃的服務(wù)，貢獻(xiàn)了85.4%的收入。而通過(guò)舊倉(cāng)改造實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)增值業(yè)務(wù)，年均回報(bào)率高達(dá)40%，堪稱(chēng)點(diǎn)石成金。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透露著冰火兩重天。雖然前三季度凈利潤(rùn)達(dá)8.23億元，但海外擴(kuò)張的代價(jià)是157億元的巨額虧損。中東市場(chǎng)看似風(fēng)光——吉達(dá)項(xiàng)目讓中沙物流提速30%，可重資產(chǎn)模式就像個(gè)吞金獸。

劉強(qiáng)東的資本拼圖正在加速完善。隨著京東工業(yè)去年上市，京東系已坐擁6家上市公司。若京東產(chǎn)發(fā)成功闖關(guān)，這個(gè)數(shù)字將刷新為7。值得注意的是，京東最近迷上了"資產(chǎn)變現(xiàn)金"的游戲，繼2023年試水REITs后，去年又申報(bào)21億元新項(xiàng)目，試圖用金融杠桿緩解資金壓力。

分析師們盯著兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：當(dāng)電商增長(zhǎng)見(jiàn)頂，這些衍生業(yè)務(wù)真能成為新引擎嗎？更現(xiàn)實(shí)的是，在瘋狂擴(kuò)張背后，那個(gè)70%的毛利率能撐多久？京東產(chǎn)發(fā)的上市之路，注定不會(huì)平坦。