老葉較真丨申城老舊商品房“樓到中年”維修難，代表委員共商解決方案

去年9月，《老葉較真》欄目報(bào)道虹口區(qū)玉龍大廈因外墻瓷磚不斷掉落，不得不拉防護(hù)網(wǎng)保護(hù)居民安全。該小區(qū)想維修卻因籌錢難陷入困境。報(bào)道指出，上海大量小區(qū)存在“樓到中年”的困境：外墻、管道等設(shè)施老化，維修資金短缺，責(zé)任界定模糊，業(yè)主共識難達(dá)成。【原文鏈接】昨天，上海市律師協(xié)會召開“2026年上海律師參政議政新聞發(fā)布會”。會上，市人大代表金纓律師表示，她將在今年“兩會”上，提出“2000年前后高層商品房外立面維修保障的解決方案”。

“樓到中年”的資金瓶頸

金纓律師說，近年來，上海陸續(xù)出現(xiàn)外墻瓷磚和裝飾部件脫落等高空墜物涉及公共安全的問題，這些房屋主要是2000年前后建起來的一批商品房，尤其是粘貼外墻飾面磚的黏合劑經(jīng)過多年風(fēng)吹雨打，陸續(xù)老化。現(xiàn)在的情況是，媒體報(bào)道一處就整改一處，還不能從制度保障方面來解決問題。

虹口區(qū)政協(xié)委員吳海律師回答記者提問時說，老舊小區(qū)維修改造是《美麗上海建設(shè)三年行動計(jì)劃（2024—2026年）》中“城市更新提質(zhì)”的重要內(nèi)容，既是改善民生福祉的關(guān)鍵舉措，也是守住公共安全底線、提升城市品質(zhì)的必然要求。但，資金短缺是舊樓改造最突出的難題。

吳海律師說，具體到部分小區(qū)，維修資金被違規(guī)侵蝕、開發(fā)商遺留“帶病交房”等問題，也讓政府兜底的合理性備受質(zhì)疑。還有維修基金監(jiān)管問題，也會讓一些業(yè)主“翻舊賬”，進(jìn)一步加大了資金籌措的壓力。

金纓律師說，他們調(diào)查了解到，很多小區(qū)的專項(xiàng)維修資金已經(jīng)不能覆蓋外墻排險(xiǎn)維修的支出。2000年左右建設(shè)的高層商品房普遍面臨公共收益低、專項(xiàng)維修資金不足的局面。

她以黃浦區(qū)半淞園路街道為例，33個房齡超過20年的高層住宅小區(qū)中，有13個小區(qū)的專項(xiàng)維修資金賬戶余額已低于首期籌集金額的50%，房屋外墻維修費(fèi)用尤其是措施費(fèi)（搭設(shè)腳手架），現(xiàn)有專項(xiàng)維修資金難以覆蓋相關(guān)支出，導(dǎo)致部分維修項(xiàng)目被迫擱置，公共安全隱患長期存在。比如，該街道的華浩苑小區(qū)，專項(xiàng)維修資金賬戶總額大約為200萬元，但全面完成排險(xiǎn)修繕需要800多萬元。

工程報(bào)建的制度困境

金纓律師說，小區(qū)里涉及到維修問題，業(yè)主的第一反應(yīng)就是找物業(yè)公司。但小區(qū)“高齡房屋”外立面的整改不是物業(yè)公司能輕松搞定的。外立面排險(xiǎn)維修涉及安全檢測、設(shè)計(jì)、預(yù)算、招標(biāo)、資金監(jiān)管、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、審價、結(jié)算等多個環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)有較高的專業(yè)要求，一般物業(yè)公司并不具備相關(guān)能力。

工程報(bào)建受理方面也存在障礙。目前，上海市相關(guān)房屋排險(xiǎn)修繕報(bào)建平臺主要分為兩類：一類是建管委平臺，其報(bào)建對象主要為新建、改建、擴(kuò)建等重大建設(shè)工程，以及涉及主體結(jié)構(gòu)變動、需履行嚴(yán)格基本建設(shè)程序的工程項(xiàng)目，并未針對住宅重大維修項(xiàng)目設(shè)計(jì)適配報(bào)建流程；另一類是房屋修繕平臺，明確面向政府公共財(cái)政投資額100萬元及以上的住宅修繕工程，服務(wù)范圍局限于財(cái)政資金支持的項(xiàng)目。

對于通過業(yè)主自籌資金開展房屋維修的老舊商品房小區(qū)而言，此類項(xiàng)目既不符合建管委平臺的重大建設(shè)工程報(bào)建條件，也無法納入房屋修繕平臺的受理范圍，同時，若業(yè)主大會（業(yè)委會）作為建設(shè)單位，也不符合報(bào)建主體資格。

此外，政府補(bǔ)貼支持范圍有限。根據(jù)現(xiàn)有補(bǔ)貼政策，財(cái)政按應(yīng)急排險(xiǎn)部分（含非居）的45%予以補(bǔ)貼，盡管該項(xiàng)政策可延用到老舊商品房維修中，但缺乏明確的補(bǔ)貼申領(lǐng)渠道和撥付流程。另一方面，外立面排險(xiǎn)維修費(fèi)用還涉及設(shè)計(jì)、投資監(jiān)理、施工監(jiān)理、招標(biāo)代理、法律顧問等專業(yè)二類費(fèi)用，也是維修總成本的重要組成部分，當(dāng)前針對此類費(fèi)用的專項(xiàng)補(bǔ)貼政策尚未建立。

資金籌集的多元探索

吳海律師提到的“翻舊賬”，實(shí)際上是業(yè)主對業(yè)委會、物業(yè)的不信任。

金纓律師建議，房管部門應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管，加強(qiáng)“上海物業(yè)”小程序等官方公示渠道的推廣使用，對未按規(guī)定上傳信息的物業(yè)企業(yè)予以信用扣分；并指導(dǎo)屬地街道牽頭建立公共收益資金使用公示、年度審計(jì)制度、業(yè)委會規(guī)范化運(yùn)作等方面的全透明工作機(jī)制，保障業(yè)主知情權(quán)，并通過開展普法宣傳培養(yǎng)和提升全體業(yè)主作為房屋所有權(quán)人的責(zé)任意識。

在籌錢過程中，個人住房公積金提取的呼聲也越來越大。金纓律師建議，將2000年左右商品房外立面等排險(xiǎn)維修專項(xiàng)籌資納入公積金提取計(jì)劃，加快推進(jìn)公積金提取用于此類維修的試點(diǎn)工作。

為解決籌錢難題，金纓律師還建議建立多元資金籌集保障機(jī)制。相關(guān)部門要將2000年左右的老舊高層商品房外立面排險(xiǎn)維修列入年度計(jì)劃，由政府財(cái)政資金給予應(yīng)急搶險(xiǎn)費(fèi)用和二類專業(yè)費(fèi)用的資金支持，積極引導(dǎo)全體業(yè)主完成籌集外立面排險(xiǎn)維修資金。

除了業(yè)主籌資，還應(yīng)拓展多元籌資渠道，比如推動保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)研發(fā)針對商品房小區(qū)重大維修的專屬保險(xiǎn)產(chǎn)品；引入信托公司開展專項(xiàng)維修資金信托管理，提供短期資金墊付服務(wù)，后續(xù)從公共收益或業(yè)主補(bǔ)繳款中逐步償還；對新建樓盤實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，明確開發(fā)商對高層商品房購買相應(yīng)維修保險(xiǎn)；引導(dǎo)業(yè)主大會為小區(qū)購置維修保險(xiǎn)，降低突發(fā)維修風(fēng)險(xiǎn)帶來的資金壓力，等等。

吳海律師直言，舊樓改造事關(guān)公共安全。虹口玉龍大廈等案例警示我們，改造刻不容緩，相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合行動計(jì)劃，構(gòu)建‘政府引導(dǎo)、多方參與、業(yè)主主體’的共治模式：政府加大財(cái)政傾斜和政策支持，暢通社會資本參與渠道；通過“三會制度”引導(dǎo)業(yè)主參與，明確出資比例，化解共識難題；落實(shí)緊急維修制度，優(yōu)先整治安全隱患。唯有凝聚政府、企業(yè)、業(yè)主合力，才能破解舊樓改造困局，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生。