法訴寶：案外人提出“借名買房”能否排除強制執行？

所謂“借名買房”，是指實際出資人（借名人）以他人（出名人）名義購買房屋，并將產權登記在出名人名下的行為。出于各種原因，“借名買房”在房產交易領域時有發生。而當出名人對外負擔債務成為被執行人，登記房產被查封、處置時，借名人對涉案房屋享有的權利受到影響，其往往作為案外人提起執行異議之訴。“借名買房”是否阻卻一般金錢債權的強制執行，理論上存在分歧：

支持借名人訴訟請求的觀點認為，房屋產權登記僅用于記載不動產自然狀況和權屬情況，僅具有不動產權利的推定效力，并不具有不動產實際歸屬的確定效力。出名人雖為名義上的房屋購買人，與出賣人簽訂購房合同，并將房屋過戶登記在其名下，但實際上房屋的占有、使用、收益、處分等權能悉數歸借名人享有和行使，出名人空有房屋權利的“外殼”，不享有任何實質性的權利內容。因此，借名人是借名房屋的真實權利人，可以阻卻普通債權的強制執行。

反對借名人訴訟請求的觀點認為，根據物權公示原則，產權登記是基于法律行為發生不動產物權變動的必備生效要件。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，才能發生效力；未經登記，不發生效力。因此，不動產登記簿上的出名人是合法權利人。而借名人享有的僅是普通債權，基于債權原則上不能對抗債權的規則，借名人并不能直接追擊到房屋之上主張物上請求權。因此，借名人的主張不能阻卻普通債權的強制執行。

作者認為，“借名買房”案件首先要核實民事主體權利的真實性和合法性，尤其是執行異議之訴中，存在案外人以“借名買房”的名義串通被執行人規避強制執行的可能，需要格外關注。對照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》對案外人作為不動產買受人排除強制執行的條件，“借名買房”引起的執行異議之訴可以重點審查以下四個方面：一是房屋查封前，雙方是否存在合法書面協議。若該協議系事后補簽、偽造，則串通規避執行的可能性較大，借名人的權利應受到質疑。二是房屋查封前，借名人是否支付房屋價款。借名人如果能夠證明購房款項系自己直接或間接支付，轉賬流水相互印證，其可以享有對出名人的合法債權。三是房屋查封前，借名人是否實際占有該不動產。借名人對出名人享有合法債權且實際占有該房屋時，基于占有的制度功能，考慮予以相應保護。四是未辦理房屋過戶登記的原因。借名行為往往是為了規避政策，法律上不被提倡，若借名人出于自身原因在符合登記條件后未及時過戶登記，證明其存在明顯過錯，物權期待權受到影響，應當承擔“借名買房”帶來的法律風險和不利后果。

此外，鑒于“借名買房”在社會實踐中的復雜性，可以進一步結合借名人購買房屋的用途、涉案房屋使用狀況、借名人與出名人的關系等因素，對申請執行人的民事權益和借名人的民事權益進行綜合考量，區分不同情形作出最終判斷，確保既能實現司法公正，又能破解執行難題。（江蘇法治報 閆小旺）