當購物中心“變身”醫療中心：上海黃金地段的一次“劃時代轉型”

在上海新天地板塊——這片寸土寸金、匯聚全球目光的核心商圈，誰能想到一座運營二十余年的老牌購物中心，會在2025年底完成一場顛覆性蛻變？上海廣場，這個見證了淮海中路商圈興衰的商業地標，沒有延續傳統零售的老路，而是搖身一變引入百匯醫療新天地醫療中心，近7000平方米的空間里，20余個臨床專科、6大學科中心取代了曾經的商鋪貨架，國際化醫療團隊接替了導購店員。

這一轉變足以令人驚嘆：在商業地產競爭白熱化的上海核心區，為何會選擇將黃金地段用于醫療服務？這場看似“反常規”的城市更新背后，究竟藏著怎樣的時代邏輯？

下圖：位于淮海中路-龍門路口的上海廣場，建筑外立面包裹的改造施工幕布上，“新天地醫療中心”幾個大字赫然在目（圖源：筆者拍攝）

下圖：上海廣場一樓大廳電梯門口，有通往三樓百匯醫療中心的清晰指示牌（圖源：筆者拍攝）

一、商業過剩圍城：黃金地段的“生存焦慮”

其實，上海的商業地產，早已進入“供給過剩”的存量競爭時代。數據顯示，上海已被400多家購物中心包圍，平均每8萬人就擁有一家大型購物中心，而東京這一數字是20萬人，上海的人均商業面積更是東京的3倍，僅次于迪拜。越來越多的商場拔地而起，但消費者的消費欲望并未同步膨脹，商業供給與消費需求的失衡日益凸顯。

這種過剩帶來的直接后果，是商場淘汰率的飆升。在上海最核心的地段，太平洋百貨、梅隴鎮廣場、伊勢丹等經營數十年的老牌商場相繼離場，即便是陸家嘴的正大廣場、徐家匯的百腦匯，也難逃冷清的命運。

商業同質化則進一步加劇了這場競爭的殘酷性。無論是核心商圈還是社區商業，都充斥著相似的品牌店和餐飲店，缺乏差異化競爭力。上海廣場所在的淮海中路商圈，雖有“東方香榭麗舍大街”的美譽，但在K11藝術購物中心、上海環貿iapm等新地標的沖擊下，傳統商業體的吸引力持續下滑。上海廣場自身也曾經歷了四次易主，嘗試過“商辦融合”“藝術+商業”等多種模式，卻始終未能打破經營困境。

與此同時，房企的資金壓力進一步加速了商業地產的“新陳代謝”。萬達自2017年以來已拋售近90座萬達廣場，萬科、遠洋、世茂等房企也紛紛出售商業資產，化債成為行業主旋律。對于經營困難的商業體而言，轉型成為必然選擇。而醫療業態具有抗周期性強、剛性需求突出的特點，恰好規避了傳統零售依賴隨機消費的短板，為閑置商業空間提供了新的出路。

下圖：位于上海廣場三樓的百匯醫療中心室內平面圖和空間指示牌（圖源：筆者拍攝）

二、醫療需求井噴：三類群體的“健康渴求”

與商業供給過剩形成鮮明對比的，是上海日益增長的醫療健康需求。作為老齡化程度較深的城市，上海60歲及以上戶籍老年人口占比已達37.6%，80歲及以上老年患者中，87.2%同時患有兩種及以上慢性病。這種“多病共存”的現狀，讓老年群體對醫療服務的需求愈發迫切。

老年人對醫療健康的關注度在各類消費中位居首位，相關調研數據顯示，有85.6%的受訪老人對醫療健康領域感興趣，其中78.6%重視預防保健，61.7%關注疾病診治。但目前上海的醫療資源分布不均，45.5%的老人認為“社區醫院醫療能力不足”，42.0%反映“優質醫療資源有限”。這種供需缺口，為核心地段的醫療中心提供了廣闊市場。

年輕人則成為醫療健康消費的新生力量。《2023中國職場健康報告》顯示，85%的90后存在亞健康問題，失眠、疲勞、頸椎病位列前三，“老年病年輕化”讓年輕人提前進入“亞健康維護期”。上海中醫藥大學附屬龍華醫院的“冬病夏治”項目，近年來服務量每年增長50%，增量主要來自年輕人，他們趁著上班前、午休時段涌入診療室，針灸、督灸等傳統療法成為“職場剛需”。高考后的“摘鏡”手術更是迎來高峰，復旦大學附屬眼耳鼻喉科醫院最高峰時每天完成近200臺近視手術，上海九院的口腔正畸科單日門診量達739人次，較上年同期激增51.7%。

外籍人士的醫療需求也在持續增長。上海去年接診外籍患者約27萬人次，2024年全市醫療機構服務外籍和港澳臺出院患者同比增長25%。這些患者不僅需要語言溝通服務，更看重國際標準的診療流程和商業保險直付功能。百匯醫療新天地醫療中心匯聚14國醫師團隊，支持60多家國際保險直付，恰好滿足了這一群體的需求，不少外籍人士表示“溝通不用依賴翻譯，保險直付也和國外習慣一致，非常便捷”。

從兒童的生長發育調理、年輕人的亞健康改善，到老年人的慢病管理、外籍人士的國際化診療，上海的醫療需求呈現出多元化、多層次的特點。而核心地段的醫療中心，憑借交通便利、設施先進的優勢，恰好能填補各類群體的健康需求缺口。

下圖：圍繞中庭布局的“綜合門診”“口腔科”“骨科與運動醫學中心”“兒童健康中心”“醫療美容中心”“藥房”（圖源：筆者拍攝）

三、消費觀念轉型：健康投資的“全民共識”

醫療需求的增長，背后也折射出現代人消費觀念的深刻轉變。曾經“小病扛、大病拖”的被動就醫觀念逐漸被淘汰，“預防大于治療”成為全民共識，健康消費從“臨時性應急”轉變為“高頻剛需”。中國消費者協會的數據顯示，2024年中國大健康產業總收入規模達9萬億元，健康消費已成為驅動經濟增長的新引擎。

這種轉變在年輕人身上表現尤為明顯。47%的年輕人“經常購買”健康產品或服務，近六成Z世代每年花1000元-5000元在健康上，“一邊熬夜內卷，一邊養生保健”成為常態。他們非常熱衷基因檢測、可穿戴設備等精準健康管理方式，通過數據可視化實現個性化養生。

中老年人的消費結構也在向健康傾斜。上海老年人月均醫療健康消費占比總消費達67.8%，49%的老人表示醫療健康消費較上年增加。他們不再只關注價格，更看重品質和實用性。

與此同時，健康消費的內涵也在不斷拓展，從單純的疾病治療延伸到精神療愈、美容抗衰等領域。上海九院的整形美容科，高考畢業生占門診人數的1/3，割雙眼皮、微創除腋臭等項目需求旺盛；百匯醫療的運動醫學與康復中心，為運動愛好者和職場久坐人群提供個性化康復方案；健康管理與出國體檢中心推出定制化套餐，滿足不同人群的預防保健需求。這種“全生命周期健康管理”的需求，推動醫療服務從單一診療向綜合服務升級。

消費觀念的轉型，讓健康成為新的“社交貨幣”，馬拉松獎牌、有機飲食、健康體檢報告取代奢侈品，成為人們彰顯生活品質的象征。正是這種社會共識，為購物中心向醫療中心轉型提供了堅實的市場基礎。

下圖：內鏡中心/手術室/留觀病房的門口布置了兒童游戲區，隔壁就是咖啡休閑空間（圖源：筆者拍攝）

結語：以人為本，城市更新的本質回歸

上海廣場從購物中心到兼容醫療中心的轉型，是社會發展的必然選擇。它回應了上海商業供給過剩與醫療需求不足的結構性矛盾，契合了全民健康消費升級的時代趨勢，更彰顯了城市更新“以人為本”的核心要義。

城市更新，是讓城市空間更好地滿足人們的美好生活向往。曾經，購物中心是城市繁華的象征，承載著人們的消費需求；如今，醫療中心成為核心地段的新選擇，延續著空間的服務價值。這種轉變，是從“物質滿足”到“身心關懷”的延伸。

百匯醫療新天地醫療中心的成功開業，證明了核心地段的價值不僅在于商業密度，更在于服務精度。它以“預防-診療-門診手術-康復”的全周期服務，滿足了不同群體的健康需求；以國際化的診療標準和便捷的服務流程，提升了醫療服務的可及性；以“療愈空間”的設計理念，讓醫療服務更具溫度。這種模式，為更多面臨困境的商業體拓展了轉型思路。

未來的城市更新，必將更加聚焦人的真實需求。當商業過剩與其它需求缺口并存時，唯有精準匹配社會需求、回歸服務本質，才能讓城市空間煥發持久活力。上海廣場的轉型，不僅是一個商業體的“重生”，更是上海這座城市在高質量發展道路上的一次“自我革新”——它告訴我們，城市的核心競爭力，最終體現在對人的關懷與尊重上。而這，正是城市更新最深刻的意義所在。

下圖：從三樓醫療中心的中庭俯瞰一樓的商業空間（圖源：筆者拍攝）

原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨