中信、申萬等頭部券商最新發聲：房地產市場現積極信號！

【導讀】中信、申萬等頭部券商最新發聲：房地產市場現積極信號！

中國基金報記者 方麗

2026年初，A股及AH主流上市房企密集披露2025年業績預告，引發市場關注。在這個關鍵時刻，中信證券、申萬宏源等頭部機構同步發聲，認為房地產行業最差時期已逐步過去，政策托底發力疊加行業基本面調整到位，優質房企有望率先迎來盈利修復，行業將逐步企穩回升。

中信證券：房地產市場呈現了一些積極信號

從A股地產板塊業績表現來看，中信證券統計顯示，78家發布業績預告或快報的企業中，58家公告預虧（首虧或續虧），總歸母凈虧損達2060.4億—2397.5億元；5家業績預減，總歸母凈利潤較2024年下降75%—78%；6家實現業績預增，總歸母凈利潤17.6億—19.4億元。綜合測算，A股地產板塊2025年歸母凈虧損區間為1455.0億—1984.2億元，2024年為歸母凈虧損1614.0億元。

中信證券表示，業績下滑是過去幾年市場調整的客觀呈現結果，但當前房地產市場也呈現了一些積極信號。國家統計局數據顯示，截至2025年12月，70個大中城市新房和二手房價格指數較高點分別下跌12.6%和21.3%。結轉項目毛利率下降，針對存貨計提跌價準備是房企業績下滑的主因。但是，利潤表是企業歷史情況的反饋當前市場也出現了一些積極信號。主要城市二手房掛牌量略有下行：《求是》雜志發表文章，強調房地產政策應一次性給足，盡可能縮短市場調整的時間，也有效提振了購房人的信心。總體來看，2026年房地產市場具備止跌回穩的基礎，房價止跌回穩也是房企資產負債表修復的關鍵。

同時，中信證券強調，關注優質資產價值增厚，關注多層次REITS市場建設對房地產板塊的整體利好2026年1月29日—30日，8單總計估值321億元商業不動產REITS發行掛網，預計涉及募集規模總計315億元。總體來看，在商業不動產REITS推出之后，REITS市場發行審批效率明顯提升，優質資產證券化速度明顯加快。房地產企業資產負債表得到夯實，債務負擔有所減輕，廣大投資者也得以配置優質低波權益資產，分享中國經濟增長紅利。

中信證券表示，我國居民部門的現金流量表保持良好，宏觀經濟健康向上，這也是未來企業經營性現金流凈流入可能持續修復的底氣。政策力推住宅價格止跌，加上商業地產資產增值，我們相信房地產板塊的主體信用風險已經開始退潮。當行業的主要融資性現金流入，從以信用債（主體負債）為主轉向以項目融資（REITS和物業經營貸等）為主之際企業資產和負債錯配的矛盾就正在得到解決。

申萬宏源：房企最困難時期或將逐漸過去

申萬宏源發布研報表示，過去4年房地產行業量價持續下行，導致目前部分房企預告業績下降或虧損。不過我們認為，房企最困難時期或將逐漸過去。

研報解釋，一方面，我們認為我國房地產基本面底部正逐步臨近，在行業深度調整4年多后，我國新開工自2021年高點以來已下降75%，已顯著超過美國、日本和德國降幅50%—70%，我國二手房房價自2021年高點以來已下降40%，也已顯著超過1970年至今42國平均跌幅34%；另一方面，申萬宏源認為主流房企存貨減值壓力逐步得到釋放2019-2025H1主流房企累計資產及信用減值損失占比存貨均值達8%，其中部分房企減值占比更高。

中央強調著力穩定房地產，《求是》發文建議政策一次性給足，政策基調更趨積極。2025年12月，中央經濟工作會議指出：“積極穩妥化解重點領域風險，著力穩定房地產市場”。此外，2026年1月2日，《求是》明確房地產金融屬性、強調居民資產負債表、重申房地產經濟重要地位、并建議政策一次性給足，對房地產行業政策表態更趨積極，政策進一步重視居民端和需求端發力。1月15日—1月25日《求是》連續14篇關于城市更新發表文章，意味著官方對于城市更新的重要性進一步提升，今年城市更新或將成為經濟重要抓手，同時這也是對房地產經濟重要地位的認可。

考慮到我國房地產行業基本面正逐步臨近、近期政策面基調更趨積極，以及房地產供給側深度出清下行業格局顯著優化，申萬宏源預計優質企業銷售投資等經營端表現有望率先企穩回升，推動后續結算端業績觸底回升，盈利修復正當時。

此外，申萬宏源還表示，考慮到房地產供給側深度出清下，行業格局顯著優化，預計優質房企盈利修復將更早、也更具彈性，目前板塊配置創歷史新低，部分優質企業PB估值或絕對市值已處于歷史低位，板塊已具備吸引力。

制作：小茉

審核：木魚

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