注意！銀發產業高光時期或將在20年以后

編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：人口問題是一切問題麻煩的根源?！R爾薩斯《人口論》

隨著中國社會年齡中位數從1980年的20.4歲攀升至2025年的41歲，一場深刻的人口結構變遷正在重塑未來中國經濟與社會圖景。這不僅是關乎“養老”的課題，更是涉及宏觀經濟、社會保障、產業創新和科技應用的系統性變革。

1月21日召開的第十屆中國不動產資產管理峰會上，“銀發產業的未來與當下”專場引發熱議。我們提出的銀發產業是一個涵蓋國人對健康的全新理解、居住方式、醫療支持及精神文化的復雜生態系統。中國銀發產業的高光時期應該在20年后出現，而非當下。當下我們要做的是，尋找可持續的平衡點。

人口基本盤：財富與壓力并存的“62-76群體”

產業發展的底層邏輯根植于人口結構。中國當前老齡化的核心驅動力源于1962年至1976年間出生的約3.8億人口，這一被人口學者稱為“62-76現象”的群體，正以每年超過2000萬的速度步入退休生活。他們將構成未來一二十年銀發消費的“主力軍”。

然而，這一人口“高峰”的移動也帶來系統性壓力。從2022年起，中國正式進入退休人口快速增長期，社會保障體系面臨考驗。醫療資源的可及性以及獨居老人的照護問題日益凸顯。

而更嚴峻的挑戰或在20年后到來，盤古智庫學術委員副主任、中國老齡社會30 人論壇理事、共享際創始人毛大慶預警：“從2042年到2065年，我們會有約3億80歲以上人口同時存在”，屆時醫療、照護體系將面臨十倍于當前的負荷。上海交通大學教授黃少卿亦指出，60歲以上人口已超3.1億，占比超過20%，如何滿足這一龐大群體的多元需求，已成為社會發展的重要課題。這種人口結構的“雙刃劍”效應，要求銀發產業必須兼具市場敏銳度與社會責任感。

12年時間完成初步探索

過去10年，銀發產業經歷了從概念萌發到多元探索的過程。2013年被譽為“養老產業元年”，彼時，政策鼓勵和社會關注催生了第一波投資熱潮。但許多早期項目暴露出盈利難、運營重、需求錯配等問題。回看過去12年，養老產業經歷了概念萌芽到多元探索的初級階段。

目前，市場參與主體呈現多元化特征：

• 傳統房地產企業試圖通過物業改造和服務增值切入養老服務

• 保險資金憑借長期資本優勢初步布局了醫養結合社區；

• 專業運營商嘗試通過輕資產模式輸出管理能力；

• 科技公司則從智能化角度嘗試提供新的替代解決方案。

值得注意的是，銀發產業的地域發展不均衡現象顯著。一線城市由于支付能力較強，已成為高品質養老服務的試驗田；而廣大三、四線城市及農村地區，則面臨支付能力不足、服務供給短缺的雙重困境。這種結構性差異決定了中國銀發產業必須走分層、分類的發展路徑。

從重資產到輕運營的新嘗試

面對確定的需求，市場已展開多層次、差異化的實踐，各種商業模式在試錯中逐漸清晰。

大家健康旗下的“城心養老”模式， 試圖解決高齡長者的核心痛點，即對醫療資源的就近依賴與對熟悉社會環境的心理需求。該模式強調“一碗湯的距離”，通過對城市核心區存量物業進行適老化改造，打造臨近醫療資源、便于子女探望的養老機構。從業經驗表明，這類項目盡管面臨改造投入大、審批復雜等挑戰，但在入住率爬升速度上表現超預期，驗證了城區高品質剛需照護服務的市場潛力。

利用存量資產盤活與改造切入銀發產業，也是當下部分開發商轉型的切入點之一。將閑置的商業、酒店物業改造為養老機構，是對城市更新和資產盤活的雙重貢獻。然而，這一路徑需要克服諸多障礙：老舊物業的結構限制、高昂的適老化改造成本、復雜的行政審批流程以及漫長的投資回報周期。業內經驗顯示，一個中等規模的城市改造類養老項目，從投入到實現現金流平衡至少需要5年，這對運營者的全鏈條能力提出了極高要求。

“保險+養老”的閉環生態，則代表了另一種資本與產業結合的路徑。通過將保險產品與養老社區入住資格相結合，以長期資金支持重資產投入，并自建或整合醫療康復資源，試圖構建全周期服務鏈。這種模式資金門檻極高，但在服務連貫性和客戶鎖定方面具備獨特優勢。其成功依賴于保險主業的強勁現金流和長達數十年的戰略耐心。

核心痛點：盈利之難、人才之困與支付之限

盡管前景廣闊，銀發產業仍普遍面臨現實困境，這些痛點構成了產業發展的主要制約因素。

盈利周期漫長是首要挑戰。養老機構利潤微薄，極度依賴高入住率與精細化管理。前期投入巨大，開業后還需經歷長達兩到三年的市場培育期。許多項目在投資測算時過于樂觀，導致實際運營中現金流緊張。這種“長期投入、慢速回報”的特性，與追求快速周轉的傳統地產思維形成尖銳矛盾。

專業人才短缺成為行業瓶頸。從專業醫生、康復師到穩定的護理員隊伍，整個產業鏈面臨全方位人才缺口。培養周期長、工作強度大、社會認同度不高等因素，導致相關職業吸引力不足。特別是養老護理員，普遍面臨收入偏低、職業發展路徑不清晰的問題，人員流動性極高。這不僅直接影響服務品質，也大幅增加了培訓與管理成本。

支付能力存在結構性矛盾。當前真正有高品質服務支付能力的人群與實際需要密集照護的高齡剛需人群存在錯配。

數據顯示，我國老年人養老金收入差距顯著，大量普通老年人的支付能力仍主要依賴基本養老金，這限制了市場化服務的滲透率。因此，許多高端養老項目不得不聚焦于支付能力更強的客群，而更多普通老年人的需求則難以通過市場機制得到滿足。

從養老到銀齡，激活“退休后”市場與科技賦能

銀發產業的想象力正大踏步跳出傳統框架，向更廣闊的空間延伸。隨著新一代老年群體的加入，他們的消費觀念、生活方式和科技接受度都將重塑銀發經濟的面貌。

在峰會上，與會專家提出“銀齡”的全新概念，這一概念將顛覆中國人傳統的“混吃等死型”養老思想。“62-76”群體的特征是，經歷了中國最壯闊的改革開放。他們有見識，積極擁抱創新；他們普遍積累了一定的財富，在人生后半程希望把財富作用于自己；他們拼搏半生，希望享受生活；他們希望融入新的社交方式之中，而不再依賴子女的呵護。

他們不再是傳統意義上需要被“供養”的群體，而是追求品質生活的“銀發一族”。針對這一群體的文旅康養、老年教育、文化社交、消費形式，甚至創業方式等業態正悄然興起。

“居家-社區-機構”的融合模式備受關注。未來，中國絕大多數老人還是會選擇居家養老，如何通過科技與服務體系將專業服務延伸至家庭，成為關鍵命題。

利用現有物業服務網絡，整合專業資源，構建社區支持平臺，為居家老人提供安全監測、緊急呼叫、健康管理及上門服務，被認為是更具普適性的中國式解決方案之一。這種模式既能發揮物業公司“最后一公里”的優勢，又能避免重資產投入，同時符合老年人“原居安老”的意愿。

科技賦能的價值日益凸顯。 人工智能、物聯網、大數據等技術正在深入銀發產業的各個環節。從通過智能傳感設備實現無感式跌倒監測，到利用AI算法進行健康風險評估；從服務機器人承擔部分配送、保潔工作，到利用數字化平臺整合調度專業資源，科技在提升安全系數、降低人力成本方面潛力巨大。特別是在彌補專業人力短缺、實現遠程健康管理方面，科技手段有望發揮關鍵作用。然而，如何開發出真正貼合老年用戶習慣、操作簡便、性價比高的產品，仍是需要突破的課題。

銀發產業是一場需要耐心、專業與情懷的長跑

銀發產業是一場“長跑”，其發展需要政策的耐心引導、資本的長期視角和企業的專業深耕。它不僅僅是尋找經濟增長點，更是構建一個對所有生命階段都充滿關懷與尊重的社會的重要組成部分。

當前，行業最需要的是從粗放探索走向精細化經營，擯棄概念炒作，回歸理性深耕。

對于參與者而言，既要有商業的理性，精確測算成本與收益，找到可持續的商業模式；也要有社會的溫度，理解老齡化不僅是經濟議題，更是人文課題。

未來十年，將是中國銀發產業格局形成的關鍵時期。在政策的支持下，在市場的洗禮中，我們有理由期待，一個更加成熟、多元、包容的銀發產業體系將逐步建立，讓幾億銀齡人群有尊嚴、有質量地生活，這或許是老齡化社會帶給我們的最大挑戰，也是最具意義的機遇。

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