官方下場收購二手房，“老破小”的春天來了？

“老破小”的春天來了？

昨日，上海樓市迎來一個標志性事件：中國建設銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目，正式在上海建行市分行完成簽約。

不同于以往各地清一色收一手現樓的操作，上海此次直接瞄準二手房市場，首批敲定浦東新區、靜安區、徐匯區三個核心區試點。

浦東新區明確優先收購內環內、2000年以前建成、70㎡以下、總價不超400萬、產權清晰的個人二手房，重點聚焦老舊剛需小戶型，既貼合新市民、年輕人的居住需求，也能有效盤活老舊存量房源。

靜安區組建了由區政府分管領導牽頭的工作專班，明確由區屬保障性住房公司實施，采取“片區式收儲為主、零散收購為輔”的策略，采用“貨幣化配建資金+企業自有資金+銀行貸款”的多元資金模式，減輕財政壓力的同時高效整合房源。

徐匯區則靠財政托底，將區級財政資金注入保障房公司作為資本金，專項用于二手房收購，搭建穩定投入機制，規避資金缺口風險。

很多人疑惑，上海為何偏偏選中這三個區率先試點？

核心原因有三：

其一，三者均為上海核心城區，房價偏高、二手房存量充足，且剛需租賃需求旺盛，尤其是新市民、年輕人和各類人才對“職住平衡”的需求突出，與保租房核心定位高度契合；

其二，三區財政實力雄厚，無論是徐匯的財政直投，還是靜安的多元資金組合，都能為試點工作提供堅實支撐，有效規避資金鏈斷裂等潛在風險；

其三，作為上海標桿區域，三區的試點經驗更具復制推廣價值，能快速摸索出二手房收儲用于保租房的可行路徑，為全市推廣奠定基礎。

事實上，廣州在收購存量房作保障房方面早已先行一步。

去年11月，廣州安居集團宣布將在全市范圍內收購90㎡以下的存量商品房，但與上海不同，廣州此前主要收購一手現樓，核心原因在于廣州商品房庫存壓力山大。

數據顯示，截至2025年11月底，廣州全市狹義庫存達1450萬㎡，消化周期從2024年末的18.7個月升至24.5個月，創下近五年新高（數據來源：廣州中原研究發展部），收購一手現樓能直接幫助開發商去庫存、緩解資金壓力。

不止是一手，廣州的二手房庫存壓力也非常大。

雖然目前廣州二手房庫存已經從14.5萬套降至14.3萬套（數據來源：貝殼找房），但仍處于高位。

而廣州核心區（天河、越秀、海珠）的老舊剛需小戶型，與上海浦東的收購方向高度契合，完全可借助上海模式盤活存量。

這對于二手房庫存壓力較大的廣州而言，跟進這一模式有著明確的現實意義：

第一，緩解二手房庫存壓力，破解老破小去化難題。

廣州二手房長期處于高庫存狀態，即便近期成交回暖、部分房東出現惜售情緒，整體庫存壓力還是很大。

收購二手房作保租房，能有效消化老舊剛需小戶型庫存，尤其是老破小，避免庫存積壓加劇，同時穩定這類房源的價格，防止因庫存過多出現大幅波動。

對于持有這些房源的房東而言，無需長期掛售等待，也多了一條變現的方式。

第二，穩定租金市場，保障剛需群體居住權益。

廣州核心區剛需租賃需求旺盛，但近年來租金波動頻繁，部分熱門片區小戶型租金漲幅明顯，給新市民、年輕人帶來不小的居住壓力。

而被收購的二手房如果能轉化為保租房，將按市場化原則合理定價，且租金漲幅受嚴格管控，既能補充核心區保租房供給，也能讓租金更加穩定合理。

第三，間接利好新房市場，助力樓市區庫存。

二手房庫存得到有效消化后，將逐步緩解市場觀望情緒，部分原本糾結于二手房的剛需買家可能轉向新房市場，間接帶動新房成交回暖。

同時，房企也能更好地聚焦剛需產品，打造貼合年輕人需求的戶型，在減少自身庫存的同時，推動樓市去庫存。

不過，廣州如果跟進二手房收儲，可能也會面臨不小的挑戰。

就像廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉曾曾指出的，收購中的定價問題是關鍵障礙。

“收購回來做保障性住房，無論租還是售，如果要堅持資金平衡的原則，就必須按照‘白菜價’收購，這導致雙方可能在價格上達不成一致”。

需要強調的是，廣州即便跟進收購二手房，也會循序漸進試點，不會盲目擴張。

從試點路徑來看，廣州大概率會優先選擇天河、越秀、海珠等核心區，結合本地二手房市場情況，制定貼合實際的收購標準，確保試點工作穩步推進。

總而言之，上海此次試點為一線城市探索出“盤活二手房存量、補充保租房供給、穩定樓市”的新路徑。

廣州作為剛需旺盛、庫存壓力山大的一線城市，有很大概率會跟進，但是要怎么收購、如何收購才是關鍵問題。

那么，你期待廣州收購二手房嗎？歡迎評論區留言。