讓與擔保糾紛中，被告如何從賣房表象中突圍：聚焦真實意思

當您因資金周轉困難，聽從出借人的建議，簽訂了一份《房屋買賣合同》并將房產過戶至對方名下，內心是否曾閃過一絲不安？您或許認為這只是一個“形式”，只要還清借款，房子就能拿回來。然而，當您備足款項準備“贖回”房產時，卻可能驚恐地發現，房子已被對方再次出售或抵押，自己面臨“錢房兩空”的絕境。本文將以一則虛構但典型的脫敏案例為引，深度剖析“名為買賣、實為擔保”的讓與擔保糾紛中，作為債務人（被告）的核心抗辯策略與法律出路。

1. 案件介紹

甲因經營急需一筆資金，經人介紹向乙借款人民幣200萬元。乙同意出借，但提出需提供足額擔保。甲名下有一套市值約300萬元的房產。乙建議：“我們簽個《存量房買賣合同》，你把房子先過戶給我，算是個‘保證’。借款還清，我無條件把房子還給你。這樣大家都放心。”甲雖覺不妥，但迫于用款緊急，與乙簽訂了《存量房買賣合同》，合同載明的轉讓價款為200萬元，并很快配合乙辦理了房產過戶登記手續。雙方私下另簽有一份《借款協議》，約定了利息與還款期限。

一年后，甲經營好轉，備齊本息聯系乙要求還款并辦理房產回轉登記。乙起初推諉，后干脆失聯。甲經查詢愕然發現，該房產已登記在完全陌生的第三人丙名下，且設立了銀行抵押。原來，乙在取得房產登記后不久，即以該房產為擔保向丙借款，并過戶至丙名下，丙隨后又以該房產抵押向銀行申請了貸款。

甲瞬間陷入巨大困境：借款要還，但作為擔保的房產已失控，其價值可能被他人優先處置。乙則辯稱，雙方是真實的房屋買賣關系，200萬元是購房款而非借款，過戶是履行買賣合同，甲無權要求返還房屋。甲遂以乙、丙為被告訴至法院，請求確認乙與丙之間的房屋買賣行為無效，并要求在清償借款本息后，將房屋過戶回自己名下。

2. 裁判結果與理由

裁判結果：
某院判決：一、確認甲與乙之間簽訂的《存量房買賣合同》實為讓與擔保合同，該合同有效，但其中關于債務不履行時房屋直接歸乙所有的約定無效；二、乙與丙之間就案涉房屋的買賣及擔保行為無效；三、甲在向乙清償《借款協議》項下全部債務本息后，乙、丙應配合將案涉房屋所有權變更登記至甲名下；四、駁回甲的其他訴訟請求。

裁判理由：
法院經審理，結合雙方證據與交易習慣，作出如下認定：

1. 法律關系的定性： 甲與乙之間雖形式上簽訂了《存量房買賣合同》并完成了過戶，但結合《借款協議》、款項往來憑證、雙方溝通記錄等證據，可以認定雙方的真實意思并非轉移房屋所有權，而是以房屋所有權轉移的方式為借款債權提供擔保。這符合讓與擔保的法律特征，即債務人為擔保債務履行，將標的物權利轉移給債權人，債務清償后返還，債務不履行時債權人可就標的物優先受償。因此，雙方的法律關系應認定為讓與擔保，而非真實的房屋買賣。

2. 讓與擔保合同的效力： 讓與擔保作為一種非典型擔保，雖未在《民法典》物權編中列明，但已被司法實踐所認可。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（《九民紀要》）及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》的精神，當事人以簽訂買賣合同作為擔保方式的，人民法院應當認定該合同具有擔保功能，原則上應認定合同有效。本案中，雙方設定擔保的意思表示真實，不構成通謀虛偽表示。

3. 流質條款的無效： 雙方關于“若甲不還款，房屋歸乙所有”的約定（無論是明示還是隱含在交易模式中），屬于流質契約，根據《民法典》第401條的精神，該部分約定無效。債權人乙無權在債務不履行時直接取得房屋所有權，而只能就房屋的拍賣、變賣、折價款優先受償，且需進行清算，即價款超過債權部分應返還甲，不足部分甲仍應清償。

4. 乙無權處分行為的效力： 乙在僅享有擔保權（形式上是所有權人，實質是抵押權人）的情況下，將房屋再次過戶給丙用于擔保，該行為構成無權處分。由于丙在庭審中承認其知曉該房屋是甲為擔保而過戶給乙的，故丙并非善意第三人，不能依據善意取得制度獲得權利。因此，乙與丙之間的讓與擔保行為無效。

5. 甲的履行與請求權： 甲要求返還房屋的前提是清償主債務。在訴訟中，甲通過提存等方式證明其已備妥款項準備履行，法院據此支持了其在實際清償后要求返還房屋的請求。同時，因丙的無效抵押行為而設立的銀行抵押權，依據《民法典》第406條，抵押財產轉讓不影響抵押權，銀行可另案主張權利，但這并不阻礙房屋在清償甲對乙的債務后過戶回甲名下。

3. 法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示： 本案是典型的讓與擔保糾紛，集中反映了債務人（被告）在陷入此類“買賣”圈套后的核心法律風險與抗辯要點。作為在上海執業多年，處理過大量復雜商事糾紛的律師，我們提示，被告的抗辯應圍繞“還原真實法律關系”和“堅守清算原則”兩大核心展開。

俞強律師，上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，擁有超過15年的執業經驗，累計代理各類商事訴訟、仲裁案件600余件，尤其擅長公司股權、合同糾紛、金融資管及商事犯罪等領域的復雜、疑難案件抗辯策略制定。

一、 效力之辨：從“虛偽表示無效”到“擔保意思有效”的抗辯路徑

過去，司法實踐對讓與擔保的效力曾有爭議，常以“通謀虛偽意思表示”（即雙方通謀假裝買賣）為由認定無效。但當前司法觀點已發生根本轉變。上海律師在代理此類案件時，首要抗辯策略便是積極主張并證明合同背后的“擔保合意”。

• 法條解讀： 《民法典》第146條規定了通謀虛偽表示無效，但關鍵在于，讓與擔保中“轉移所有權”的形式與“提供擔保”的實質，并非雙方共同作假，而是為了擔保目的而采取的一種特殊法律手段。其擔保的意思是真實的。最高人民法院通過《九民紀要》第71條明確，此類合同“人民法院應當認定合同有效”。

• 抗辯策略： 被告（債務人）應全力搜集并固定能證明“擔保合意”的證據鏈。這包括但不限于：1. 主債權證據（如《借款合同》、借條、銀行轉賬記錄）；2. 擔保意思的溝通證據（如微信聊天記錄、短信、郵件、錄音錄像，其中明確提及“過戶只是擔保”、“還錢就還房”等內容）；3. 交易習慣反常的證據（如合同價款明顯低于市價、未實際支付購房款、賣方繼續占有使用房屋等）。通過證據構建，將法官的審查重點從“是不是買賣”引導至“是什么性質的擔保”上。

二、 核心雷區：堅決否定“流質契約”，主張清算義務

債權人（原告）往往試圖利用形式上的所有權，主張直接以物抵債。這是被告面臨的最大風險點，也是最有力的抗辯突破口。

• 法條解讀： 《民法典》第401條（針對抵押權）和第428條（針對質權）均禁止流押、流質條款。該立法精神同樣適用于讓與擔保。其目的在于防止債權人乘債務人之危，獲取暴利，損害公平原則。

• 抗辯策略： 被告應明確指出，無論合同如何約定，任何關于“不還款則物歸債權人”的條款或安排均屬無效。上海律師在代理中會強調，債權人實現權利必須履行清算程序：即對擔保物（房屋）進行拍賣、變賣或折價，以其價款優先受償。若變賣款高于債權，超出部分應返還被告；若不足，債權人可就差額繼續向被告追償。這能有效遏制債權人企圖侵吞擔保物超額價值的意圖。

三、 權利邊界：債權人無權處分，被告可追回財產

如本案所示，債權人常擅自將擔保物再處置。此時，被告的抗辯焦點在于債權人處分行為的效力。

• 法條解讀與案例參照： 根據《民法典》第311條關于善意取得的規定，以及本案體現的裁判規則，讓與擔保中的債權人（登記所有權人）其處分權是受限的。其再次轉讓或抵押的行為屬于無權處分。若后續的受讓人（如案例中的丙）非善意（即明知或應知該財產實為擔保物），則該處分行為無效，被告可請求追回財產。

• 抗辯策略： 被告需積極調查債權人處分財產的對象和過程，并收集證明該對象“非善意”的證據。例如，證明后續交易價格明顯不合理、交易流程異常倉促、或對方與債權人關系特殊等。這為被告在清償債務后成功追回擔保物提供了關鍵法律武器。

四、 實戰抗辯要點總結（被告視角）

結合上海君瀾律師事務所俞強律師團隊的處理經驗，面臨讓與擔保訴訟的被告，可循以下路徑構建防御體系：

1. 主張法律關系定性錯誤： 核心訴求是請求法院將案涉《買賣合同》定性為“讓與擔保合同”，否認單純的買賣關系。

2. 承認擔保效力，但否定流質條款： 不回避擔保事實，但堅決主張債權人必須通過清算程序實現債權，不得直接取得財產所有權。

3. 審查債權人處分行為： 若財產被二次處置，立即調查并主張該處分系無權處分，且后續受讓人不構成善意取得，行為無效。

4. 主動履行以取得主動權： 在訴訟中，可通過提存等方式證明自己具備履約能力和意愿，從而主動請求在履行債務后返還擔保物，化被動為主動。

5. 證據為王： 系統梳理所有能證明借款關系、擔保合意、以及債權人存在過錯（如擅自處分、拒絕受領還款）的證據。

讓與擔保糾紛錯綜復雜，表面證據往往對債務人極為不利。但通過精準的法律關系定性、對流質禁令的堅決適用以及對債權人權利邊界的嚴格限定，被告完全有可能扭轉局面，守住核心財產。上海律師在處理此類案件時，尤其注重從紛繁復雜的表面合同中，剝離出法律關系的本質，為當事人制定最具針對性的抗辯方案。

4. 律師團隊與專業領域

我們理解，每一位陷入類似糾紛的當事人，其背后都是亟待挽救的事業與家庭。上海君瀾律師事務所俞強律師團隊，始終秉持 “通過專業、高效的爭議解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛商業權益” 的核心理念。

團隊專注于為公司及高凈值個人客戶提供以下領域的法律服務：

• 商事訴訟與仲裁： 公司股權糾紛、復雜合同爭議、金融資管產品糾紛、知識產權侵權與確權、商事犯罪辯護等。

• 特殊程序代理： 執行異議與執行異議之訴、再審程序、檢察監督（抗訴）申請等。

面對讓與擔保等非典型擔保引發的復雜訴訟，我們擅長從證據重構、法律適用突破、交易實質還原等多角度，為客戶設計最優抗辯策略。

具體案件需咨詢專業律師，本分析僅為參考，不構成執業意見。

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