北京房地產律師：債務人名下房產被親屬主張借名買房？法院支持債權人繼續執行！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王老夫婦（原告）因原有住房拆遷，獲得313萬元補償款。2011年，他們用該款項全額購買了“一號房屋”，但為解決孫子小王的戶口及入學問題，同意將房屋登記在其子王先生（已去世）名下。

購房發票、物業費、水電費等均由王老夫婦支付，一家人長期共同居住。王先生未出資。

2017年，王先生與其配偶徐女士以一號房屋作抵押，向出借人借款400萬元，并辦理了合法抵押登記。后該債權轉讓給甲公司。

因債務未清償，甲公司申請強制執行。法院裁定拍賣登記在王先生名下的一號房屋。

王老夫婦提出執行異議，稱自己才是真實產權人，且該房是唯一住房，請求停止拍賣。法院駁回其異議后，二人提起執行異議之訴，要求撤銷執行裁定、停止拍賣。

二、裁判結果

法院判決：

駁回王老夫婦的全部訴訟請求，甲公司可繼續執行拍賣一號房屋。

三、法院說理要點

不動產物權以登記為準：

根據《民法典》第209條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。一號房屋登記在王先生名下，對外具有公示公信效力。

借名買房不能對抗善意抵押權人：

即使王老夫婦與王先生存在借名買房合意，該約定僅在內部有效。甲公司在放貸時基于產權登記信賴王先生為所有權人，并依法辦理抵押登記，屬于善意第三人，其抵押權受法律優先保護。

執行異議需滿足法定排除條件：

根據《執行異議和復議規定》第25條，判斷案外人是否為權利人，應以不動產登記簿為準。王老夫婦提交的拆遷協議、付款憑證、居住證明等，不足以推翻登記效力，亦不構成可排除執行的物權或法定優先權。

“唯一住房”不等于“不可執行”：

法院未采納“唯一住房應保留”的主張。現行法律允許執行唯一住房，只需為被執行人及扶養家屬預留租金或提供臨時住房保障，并非絕對豁免。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關鍵在于牢牢把握“物權公示原則”與“抵押權優先性”：

緊扣登記事實：房屋自2013年即登記在債務人名下，甲公司放貸時無任何異常；

強調抵押合法性：抵押登記手續完備，債權真實，符合善意取得要件；

切割內部約定與外部效力：借名買房屬家庭內部安排，不能對抗不知情的外部債權人。

此案警示：為子女或孫輩上學、落戶而借名買房，風險極高！一旦登記人負債，房屋極可能被強制執行。即便實際出資、長期居住，也難以阻卻執行。如確需操作，務必提前咨詢專業北京借名買房律師，評估風險并留存完整證據鏈，必要時通過信托、代持協議+公證等方式增強保障。