北京房屋律師：房本沒過戶=房子不安全！借名買房最大風險在此！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周先生與鄭女士曾為戀人關系。2012年，周先生出資購買一套住宅（以下簡稱“一號房屋”），因個人原因將房屋登記在鄭女士名下，雙方未簽署書面借名協議。此后，周先生支付全部首付款及貸款，并長期實際居住。

2017年，周先生向東城區法院起訴，請求確認其為一號房屋實際權利人并要求過戶。法院作出A號判決，認定借名買房關系成立，但因房屋已設定抵押，暫無法辦理過戶。

就在周先生起訴后不久（2017年9月30日），鄭女士與案外人趙先生簽訂《民間借貸合同》，以一號房屋作抵押，借款750萬元，并完成不動產抵押登記。趙先生依約放款，后因鄭女士未還款，雙方經西城區法院調解達成B號民事調解書，確認趙先生對一號房屋享有優先受償權。

2019年，趙先生申請強制執行。周先生作為案外人提出執行異議，主張自己是真實權利人，請求停止拍賣。法院作出C號執行裁定，駁回其異議。周先生遂提起執行異議之訴。

鄭女士辯稱房屋系周先生贈與；趙先生則強調自己系善意出借人，不知曉二人糾紛，且抵押已依法登記。

二、裁判結果

駁回周先生的全部訴訟請求，趙先生可依法申請拍賣一號房屋以實現抵押權。

三、法院說理要點

借名買房僅產生債權效力，不具物權排他性：

A號判決雖確認借名關系成立，但該法律關系本質是合同之債，僅約束周先生與鄭女士，不能對抗外部善意第三人。

抵押權依法設立，受法律優先保護：

趙先生在放貸前審查了房產證、產權狀態、婚姻狀況等，房屋無查封、無共有人，且已完成抵押登記，屬于善意抵押權人，其權利受《物權法》保護。

借名人自擔登記風險：

房屋長期登記在他人名下，是周先生與鄭女士共同選擇的結果。因未及時過戶導致的風險，應由借名人自行承擔。

執行異議之訴不得否定生效調解書：

周先生質疑借貸真實性、主張趙先生“未盡審查義務”，實質是否定B號調解書效力，此類爭議應通過再審或第三人撤銷之訴解決，而非執行異議之訴。

物權公示原則高于內部約定：

“房本是誰的，就推定誰是房主”——這是交易安全的基石。若允許內部約定隨意擊破登記效力，將嚴重損害金融秩序與市場信賴。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“借名買房遭遇外部抵押，真實權利人能否阻卻執行”之爭，我們成功守住客戶抵押權的關鍵在于：

緊扣物權公示原則：強調不動產登記的公信力，指出“善意第三人只看房本”；

精準適用執行異議規則：援引《執行異議復議規定》第27條，明確“擔保物權優先于普通債權”；

切割內部關系與外部交易：借名是“你們的事”，抵押是“我們的事”，二者不能混同；

利用生效文書既判力：B號調解書已確認抵押合法有效，執行異議之訴無權推翻。

重要提醒：

借名買房最大的風險，不是對方反悔，而是房屋被用于抵押、查封或轉讓。一旦登記人對外負債，真實權利人極可能“錢房兩失”。如確需借名，務必：

簽訂書面協議；

辦理居住權登記或預告登記；

在具備條件時立即過戶；

切勿長期放任房本在他人名下！

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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