二手房收儲(chǔ)潮，可能很快就要來了…

2026年2月2日，中國建設(shè)銀行上海分行會(huì)議室里，舉行了一場低調(diào)卻意義重大的簽約儀式。

上海市首批收購二手住房用于保障性租賃住房的項(xiàng)目正式落地，浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先試點(diǎn)。

這意味著，地方政府的收儲(chǔ)動(dòng)作已逐漸深入到存量市場，直接受益方從市場主體變成了普通老百姓。

一場由國家搭臺(tái)、地方唱戲的存量房收購行動(dòng)，正在悄然改變中國樓市的運(yùn)行邏輯。

本次上海的收儲(chǔ)方案堪稱精密：

收購范圍嚴(yán)格限定在內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年以前建成的70㎡以下二手房、總價(jià)不超過400萬。

為什么是“內(nèi)環(huán)內(nèi)”？

因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)的老舊小區(qū)最集中，居民改善需求也最迫切。

為什么是“2000年前建成”？

因?yàn)檫@類房子戶型設(shè)計(jì)落后且設(shè)施陳舊，市場流動(dòng)性不盡如人意。

為什么是“70㎡以下”？

因?yàn)檫@正是年輕租客群體未解決基本住房問題，最需要的戶型。

正如上海市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人在簽約活動(dòng)上給出的說法：

上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作，是精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人、大學(xué)畢業(yè)生、各類人才等群體的租賃需求，助力構(gòu)建青年發(fā)展型城市的有力舉措。

不過需要注意的是，這次參與二手房收儲(chǔ)的三個(gè)區(qū)域的側(cè)重點(diǎn)有所不同：

浦東側(cè)重租售比高、配套成熟區(qū)域； 靜安采取“片區(qū)式集中收儲(chǔ)”； 徐匯通過財(cái)政注資與銀行融資，快速補(bǔ)充人才保租房供給。

對(duì)于這次上海三區(qū)收儲(chǔ)行動(dòng)，建設(shè)銀行則明確表示：

這次針對(duì)不同區(qū)的貸款主體，采取“整體授信、單筆支用”的模式，量大從優(yōu)。

為保障項(xiàng)目推進(jìn)，分行將定制專項(xiàng)方案，從融資安排、資金監(jiān)管，到個(gè)人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺(tái)等，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持。

這意味著資金層面有了可靠的保障。

參與收儲(chǔ)的業(yè)主，取得的是“房票/專用資金”，需按規(guī)則用于在本區(qū)內(nèi)購買新房，因全程接受嚴(yán)格監(jiān)管從而形成了交易閉環(huán)。

從全國范圍來看，當(dāng)下已經(jīng)開啟二手房收儲(chǔ)行動(dòng)的遠(yuǎn)不止上海市一個(gè)。

杭州市?富陽區(qū)推出“以舊換新”活動(dòng)，定向收購范圍限定在富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，2010年12月31日前且建筑面積不超過144㎡的二手房共200套；

寧波市?由寧波城建投資集團(tuán)下屬城投置業(yè)啟動(dòng)商品住房“以舊換新”，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市內(nèi)六區(qū)；

江蘇徐州宣布，由國企平臺(tái)“徐房嚴(yán)選”推出“以舊換新”置換服務(wù)，依托國企信用和專業(yè)能力，為市民提供更低風(fēng)險(xiǎn)、更高效率的換房路徑；

在南京，當(dāng)?shù)貒髼冀ㄔO(shè)收購客戶主城六區(qū)2010年之后建成、面積小于144㎡的電梯房，舊房收購房款須用于購買棲霞建設(shè)新建商品住房…

盡管以上城市中有一些二手房收儲(chǔ)行動(dòng)屬于房企營銷創(chuàng)新行為，但放到全國來看，總歸是給大規(guī)模收儲(chǔ)行動(dòng)撕開了一道口子——

這無疑讓更多人看到，收儲(chǔ)二手房，對(duì)于打通新房-二手房置換鏈條而言，更對(duì)癥下藥，也更容易讓老百姓增加獲得感。

2月2日的簽約，意味著上海市收購二手住房的工作已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

鑒于上海市在全國各大城市中的江湖地位與號(hào)召力，這次行動(dòng)大可以被看作是全國更大范圍推廣前的一次重要試水。

為什么是現(xiàn)在呢？為什么收儲(chǔ)大招走到今天，開始將無形的大手伸向二手房呢？

首先，當(dāng)前政策定調(diào)決定了，去庫存已進(jìn)入深水區(qū)。

去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已為2026年的樓市做了“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的定調(diào)。

2026年初，《求是》雜志發(fā)文強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的金融屬性與居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的重要性，建議政策要“一次性給足”。

政策端密集發(fā)聲，無疑為日后的政策加碼，特別是“一次性給足”奠定了重要前提。

1月份自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》，為城市更新提供了更加豐富的政策激勵(lì)工具箱。

氣氛烘托這兒，地方政府、國企平臺(tái)以更靈活的方式、更具競爭力的成本，收儲(chǔ)市場上難以消化的存量住宅轉(zhuǎn)化為保障房也就水到渠成了。

其次，市場出現(xiàn)微妙變化，存量房收儲(chǔ)窗口期正在打開。

自2025年下半年起，重點(diǎn)城市的二手房成交量在底部逐步走穩(wěn)，雖距離全面逆轉(zhuǎn)仍有距離，但恐慌性下跌的勢(shì)頭已被遏制。

更重要的是，這一時(shí)期供給側(cè)出現(xiàn)了兩個(gè)積極信號(hào)：

其一，全國新出讓土地面積與新開工面積持續(xù)位于歷史低位，中期增量正在顯著減少；

其二，去年底重點(diǎn)城市二手房掛牌量在連續(xù)沖高后出現(xiàn)環(huán)比回落，拋壓高峰正在過去。

站在地方政府、城投平臺(tái)乃至國企視角來看，這是極其且難得的市場窗口期。

對(duì)于上述單位來說，此時(shí)出手既能避免在市場不確定性預(yù)期加劇的情況下接過燙手山芋，又能搶先一步構(gòu)建相對(duì)穩(wěn)定的“保障房池子”。

本質(zhì)上講，這是利用市場自然出清后的平靜期，進(jìn)行前瞻性的資源配置，還能順手刺激供給端的去化與需求端的改善需求，一石好幾鳥…

此外，金融支持體系的成熟與創(chuàng)新，為大規(guī)模收儲(chǔ)提供了關(guān)鍵落地工具與風(fēng)險(xiǎn)緩沖。

你想，收儲(chǔ)這個(gè)事兒，一邊是地方和平臺(tái)，另一邊是萬千家庭的安身立命之本，動(dòng)輒就得幾十、上百億之巨的資金規(guī)模…

如果沒有精密、可靠、可持續(xù)的金融設(shè)計(jì)，那就只能是要么推進(jìn)慢、要么雷聲大雨點(diǎn)小…

此前各地的以舊換新有相當(dāng)一部分只是房企自發(fā)的營銷行為，而上海模式的突破性在于——

它構(gòu)建了一個(gè)“地方劃定標(biāo)準(zhǔn)-國企平臺(tái)執(zhí)行-銀行提供閉環(huán)融資”的標(biāo)準(zhǔn)化金融方案。

建設(shè)銀行提供的“整體授信、單筆支用”模式，實(shí)質(zhì)上是為這項(xiàng)長期工程注入了確定性和流動(dòng)性，極大提升了收購效率。

與此同時(shí)，資金被嚴(yán)格限定在“收購-發(fā)放房票/資金-換購新房”的封閉回路中流動(dòng)——

既確保了專項(xiàng)資金不被挪用，防止形成新的金融風(fēng)險(xiǎn)；

又精準(zhǔn)地將流動(dòng)性導(dǎo)入了新房市場，實(shí)現(xiàn)了“去存量”與“促增量”的精準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)。

站在金融機(jī)構(gòu)的視角來看，這也是滿足全新城市化與房地產(chǎn)開發(fā)階段下，不得不做出的適應(yīng)性舉動(dòng)。

這又何嘗不是另一種形式的雙向奔赴呢？

這一套連招下去，雖不至于讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多么驚天動(dòng)地的史詩級(jí)逆轉(zhuǎn)，但大概率能為樓市的全面復(fù)蘇帶來一系列積極影響。

譬如疏通存量房“堰塞湖”——

想賣舊換新的人，舊房賣不掉；開發(fā)商的新房，自然無人問津…上海的收儲(chǔ)方案，精準(zhǔn)地?fù)糁辛诉@個(gè)堵點(diǎn)。

譬如為老破小重塑價(jià)格錨——

國家隊(duì)買家入場，其定價(jià)將成為市場重要的參考坐標(biāo)，對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)那些樓齡老、戶型差的房源，市場價(jià)可能持續(xù)陰跌，但收購價(jià)將成為一個(gè)堅(jiān)實(shí)的價(jià)格錨點(diǎn)。

譬如節(jié)約財(cái)政支出的同時(shí)，充分滿足職住平衡——

現(xiàn)起爐灶建設(shè)保障房，周期長、成本高、選址往往偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在直接就地取材收購核心城區(qū)的存量小戶型，能極大提升新市民、青年人的配套需求和通勤效率。

以上，是樓市全面復(fù)蘇過程中必須要走的路，而且越是核心城市、核心片區(qū)，反應(yīng)得就越是明顯。

那么，對(duì)于普通人而言，這股自上而下的“收儲(chǔ)潮”，究竟意味著什么？是該緊急行動(dòng)，還是靜觀其變？

首先，對(duì)于手握老破小的業(yè)主來說，這無疑是一個(gè)值得認(rèn)真對(duì)待的“退出通道”。

如果你的房子恰好落在類似的范圍內(nèi)——

譬如核心城區(qū)、房齡老、面積小，那么，不排除它會(huì)從流動(dòng)性難題變成了政策利好對(duì)象。

但這時(shí)，你需要做的絕不是喜大普奔，而是冷靜評(píng)估。

評(píng)估什么呢？

本地收儲(chǔ)的具體細(xì)則！

如果尚且沒有這樣的計(jì)劃，那就看看你所在的城市和片區(qū)是否有改造動(dòng)力。

啥算改造動(dòng)力？

譬如說有沒有能夠批量創(chuàng)造高薪崗位的產(chǎn)業(yè)、所在片區(qū)在城市規(guī)劃中被賦予怎樣的角色、教育商業(yè)醫(yī)療軌交在全市范圍內(nèi)處于怎樣的梯隊(duì)…

因?yàn)橐陨弦刂苯雨P(guān)系到地方收儲(chǔ)的兩筆帳——

一方面，當(dāng)?shù)赜袥]有財(cái)力去推動(dòng)收儲(chǔ)，相應(yīng)的補(bǔ)償金是否給力；

另一方面，即便是完成收儲(chǔ)，如果你是當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位，有沒有把握做好后續(xù)循環(huán)利用。

可能有些老鐵要問了：“錢我拿到手里就完事兒了，后面的事兒是我管的嗎？”

還真不是你管的，但這事兒絕對(duì)跟你有關(guān)！

如果上面已經(jīng)有明確文件了，那咱啥也不說，但如果沒有文件，評(píng)估會(huì)不會(huì)收儲(chǔ)，就不得不認(rèn)真考慮這個(gè)事兒——

就是你收了儲(chǔ)卻無法保證后面的流動(dòng)，那這個(gè)游戲注定難以持續(xù)，再繼續(xù)等下去還有多大必要，只有業(yè)主您自己知道了。

更何況，收儲(chǔ)二手房這個(gè)事兒究竟會(huì)以怎樣的效率鋪開、不同能級(jí)城市究竟是怎么個(gè)執(zhí)行力度…這個(gè)事兒本身就有待觀察。

當(dāng)然，還有一種情況就是，你的房子如果掛牌很久沒幾戶上門來看或者坐下談價(jià)格的，恰好這個(gè)時(shí)候有人聞著收儲(chǔ)二手房的東風(fēng)登門看房，那不妨認(rèn)真談?wù)剝r(jià)格…

我相信隨著二手房收儲(chǔ)這個(gè)事兒在全國逐漸鋪開，這種信息流玩家還是有的。

如果真遇上這種情況，咱說句最樸實(shí)的話，差不多得了。

畢竟，即便是地方下場收儲(chǔ)，也不大可能說讓您“嗷”一下子平地一聲雷，陡然富家翁。

市場環(huán)境、地方財(cái)政以及化債需要…幾乎方方面面同時(shí)指向了這一可能。

其次，對(duì)于沒有老破小、正在觀望的潛在買家，問題就變成了：這算不算“抄底”的信號(hào)？

咱們必須得當(dāng)頭潑盆冷水——這個(gè)事兒絕對(duì)不能誤讀！

國家收儲(chǔ)老破小用于保障房，跟要去炒高這類房子的市場價(jià)格沒有半毛錢關(guān)系。

恰恰相反，更多是通過建立一個(gè)穩(wěn)定的收購底價(jià)，來錨定并穩(wěn)定這類資產(chǎn)的價(jià)格下限，防止其失速下跌拖累市場。

它的目標(biāo)是止跌、穩(wěn)市，而非制造暴漲，所以，幻想沖進(jìn)去囤積老破小等待暴利，不是會(huì)失望就是會(huì)失望。

常看咱們號(hào)的老鐵都知道，我們一如既往地反對(duì)搏拆遷，這個(gè)事兒真砸自己頭上，so lucky，沒到自己頭上，咱們不輕易上趕著。

不為別的，這玩意兒跟買彩票中獎(jiǎng)的概率太像了！

在筆者看來，二手房收儲(chǔ)行動(dòng)可能帶來的真正機(jī)會(huì)其實(shí)主要在于以下兩個(gè)方面——

一是置換鏈松動(dòng)帶來的機(jī)會(huì)：

一批改善業(yè)主成功出售舊房后，將產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的改善型購房需求，這有助于激活中端新房和次新房市場。

如果你也是這么想的，那不妨密切關(guān)注后續(xù)成交量的變化。

二是保障房品質(zhì)提升帶來的租賃機(jī)會(huì)：

未來，核心城區(qū)由國企統(tǒng)一改造、管理的保障性租賃住房，其品質(zhì)和管理可能優(yōu)于市場散租的老破小。

對(duì)于租房住的年輕人，這倒是一個(gè)值得期待的利好。

總而言之，這場收儲(chǔ)潮，對(duì)普通人最大的價(jià)值，是更加直接地提供了確定性。

只不過，當(dāng)前可觀察的對(duì)象還不夠多，今后會(huì)是怎樣的推進(jìn)力度、補(bǔ)償安置力度、個(gè)人需負(fù)擔(dān)多少錢用于置換…這些細(xì)節(jié)問題每一個(gè)都需要仔細(xì)觀察。

好在這次上海以及其它一系列城市的動(dòng)作為二手房收儲(chǔ)撕開了一道口子，為我們提供了難得的政策機(jī)遇期。

在當(dāng)前更加宏觀的政策環(huán)境和信貸環(huán)境之下，大伙兒不妨保持理性客觀。

當(dāng)收儲(chǔ)二手房的利好真的輪到自己的時(shí)候，自然能夠冷靜看待得失、能以更加長遠(yuǎn)的目光看待資產(chǎn)的去留…

那咱們今天這幾千字，就算沒白聊。