形勢與模式：房地產市場新的分化與應對

2025年，中國房地產市場進入新一輪磨底中，新房與二手房、上半年與下半年、一線城市內部呈現出新的分化特征。上游土地市場在縮量中迭代優化，土地出讓收入仍在顯著收縮。從政策應對來看，住房政策重心繼續向民生優先傾斜，同時加快城市更新。展望“十五五”，新模式是在新形勢中趟出來的，底層邏輯是向住房內在價值的回歸。

一、房地產市場：多輪磨底呈現新分化

2025年，中國房地產市場在多輪磨底中呈現出新的結構性分化特征，既有新房和二手房的分化，也有上半年和下半年的分化，還有一線城市內部的分化。

1.新房市場：上半年與下半年、一線城市內部分化

2025年，新建住宅銷售面積73298.63萬平方米，同比下降9.2%；新建住宅銷售金額73335.32億元，同比下降13.0%（圖1）。上半年和下半年分化明顯，上半年市場表現相對平穩；下半年開始，銷售面積與金額的單月同比降幅呈現持續擴大趨勢，反映出市場下行壓力逐月增加。

圖1 2025年1-12月新建住宅銷售面積與銷售額單月值及同比變化情況。注：本圖2025年1-2月數據為累計數據。數據來源：國家統計局

一線城市內部，也出現新的分化。從價格表現看，市場整體面臨下行壓力。2025年12月，一線城市環比平均下降0.3%，同比平均下降1.7%。上海是唯一實現同比正增長的城市，漲幅達4.8%；北京、深圳、廣州則出現不同程度的同比下跌。成交方面，各城市表現不一。2025年前11個月，深圳新建住宅成交套數同比增長7%，呈現回暖勢頭；上海與廣州的成交則同比小幅收縮。

中高端改善需求成關鍵支撐。以北京和上海為例，2025年前11個月，總價在1000萬至2000萬元區間的新房產品成交表現突出，同比分別大幅增長38%和22%，其成交占比也相應提升。與之形成對比的是，總價2000萬元以上的頂端新房產品成交套數在北京和上海均出現同比下滑。

2.二手房市場：高供給彈性與以價換量

二手房分散在成千上萬的個人手中，供給彈性天然高于新房。2025年，全國二手房市場呈現“前高后低”走勢，一季度整體成交活躍度有所提升，但后續動能走弱。根據中指初步統計數據，2025年，重點30城二手住宅成交約174萬套，同比基本持平。其中，一季度同比增長25%。二手房已成為重點城市交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”明顯偏向二手房。根據中指初步統計數據，2025年，30城二手住宅成交套數占總成交量的比重為65%左右，較2024年提升約4個百分點。二手房因掛牌量增價跌，持續分流新房客群。與新房市場注重產品力升級不同，二手房的競爭優勢主要在于較為靈活的價格。2025年12月，70城二手住宅價格環比下降0.70%，同比下降6.07%（圖2）。

從一線城市來看，2025年，北京二手住宅成交17.4萬套，同比微降0.8%；上海二手住宅成交22.2萬套，為2022年以來最高年度成交量，同比增長4%；深圳二手住宅成交5.6萬套，同比增長3.2%。從價格看，年末一線城市房價環比跌幅在0.97%至1.56%之間，同比跌幅均超5%。

圖2 2024年12月-2025年12月70大中城市二手住宅價格同環比價格指數算術平均變化趨勢。數據來源：wind

二、上游土地市場：總量收縮中迭代優化

2025年，作為房地產上游的土地市場在總量收縮中呈現迭代優化的趨勢。全年土地成交建筑面積同比顯著下滑，但土地出讓金降幅較前幾年有所收窄，折射出地塊質量的提升。結構上看，不同能級城市分化加劇：一線城市“量縮價漲”，部分二線城市“量平價升”，多數三四線城市“量價雙降”。這一分化背后，反映出房企投資策略更趨理性與聚焦，也反映出地方政府主動優化供地結構、推動土地供應從規模擴張向質量提升的轉型努力。

1.土地市場總量收縮

2025年以來，全國土地市場呈現“縮量提質”格局。克而瑞統計數據顯示，截至2025年12月25日，全國經營性土地招拍掛成交建筑面積2.7億平方米，同比下降7%（圖3）。城市間表現明顯分化。一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，但成交金額同比增長19%；二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長22%；三四線城市方面量價齊跌，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。2025年12月，土地市場迎來季節性回升。22個重點城市計劃出讓125宗含宅土地，起拍總價達1723億元。北京、上海等一線城市的核心地塊溢價率較高，但三四線城市流拍率依然高企。土地市場“縮量提質”趨勢明確，核心城市優質地塊競爭激烈，但整體供地規模持續收縮。

土地供應結構迭代優化是2025年土地市場的重要變化。核心城市紛紛“上架”優質地塊，土地供應向中心城區、軌道站點周邊傾斜。北京、廣州等城市在2025年土地供應計劃中明確這一導向，杭州、成都核心區供應地塊占比均在五成左右。同時，多地優化地塊規劃設計條件，包括放寬陽臺、公共空間計容規則，支持建設立體生態住宅等，提升項目品質。

圖3 2024年12月至2025年12月全國經營性用地的月度成交情況。注：本圖數據包括純住宅、商住和商辦用地。數據來源：克而瑞

2.土地出讓收入不到高峰期的一半

財政部數據顯示，2025年全國國有土地使用權出讓收入為4.1萬億元，不到2021年8.7萬億元的一半（圖4）。土地出讓收入下降主要受多重因素影響：土地供應整體緊縮，房企在建項目開發及在售項目銷售進度趨緩，疊加債務與融資壓力，房企普遍以去庫存為主，新增拿地面積及金額相應減少。

圖4 2015-2025年土地出讓收入及同比變化趨勢。數據來源：財政部

三、政策關鍵詞：民生優先與城市更新

中國房地產政策迎來戰略轉型關鍵節點，住房政策重心向民生端移動。隨著城市化進入中后期，城市更新被提升至國家戰略高度。

1.政策定調：止跌回穩與民生優先

止跌回穩是住房政策有效性的基礎性條件。2025年4月中共中央政治局會議提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”。2025年6月，國務院常務會議進一步要求“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。“十五五”規劃建議提出推動房地產高質量發展，擘畫房地產在“十五五”期間的戰略定位，重心從經濟引擎轉向民生基礎。住建部部長倪虹解讀文章提出，漸進式地推動項目公司制、融資主辦銀行制及探索現房銷售等基礎性制度改革，為新模式打下三個樁子。

2.需求側：從減息到購房補貼

需求側減息可降低居民還款負擔，助推信心修復。2025年4月政治局會議定調后，公積金與LPR雙降：公積金貸款利率普降0.25個百分點，而5年期LPR下調10個基點，推動多地首套房貸利率觸及3.0%的歷史低點。需要指出的是，央行1月以特別國債補充銀行資本金的舉措，為需求側減息提供了較為扎實的基礎。

2025年四季度，全國多地推出一系列購房補貼政策。從補貼模式看，各地主要采用三種形式：契稅比例補貼、房價比例補貼和固定金額補貼，尤其注重對特定群體的政策傾斜。如，上海市楊浦區聚焦互聯網優質內容創作者，對符合條件的首套自住商品房購買者給予一次性最高200萬元的補貼。多地政策還打破了住房品類限制，將補貼范圍延伸至非住宅類商品房，進一步拓寬政策惠及面。如江蘇省常州市對住房困難工薪群體購房資助政策進行加碼，將原僅資助購買新房現房的范圍，拓展至期房、現房及二手房，補貼力度為購房款的15%，其中新房最高補貼20萬元，二手房最高補貼18萬元。

3.城市化中后期加快城市更新

城市化進入中后期，每3個中國人中，就有2個生活在城市，城市更新成為關鍵詞。2025年7月15日，時隔十年再次召開的中央城市工作會議明確將城市更新作為戰略重點。2025年8月28日，中共中央、國務院發布的《關于推動城市高質量發展的意見》強調，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建，將城中村與危舊房改造納入城市高質量發展整體框架。2025年底中央經濟工作會議提出，“高質量推進城市更新”。

4.現房銷售漸進式推進

“預售制度向現房銷售轉型”作為房地產發展新模式的關鍵環節，在2025年呈現出“自上而下明確方向、自下而上探索路徑”的政策脈絡。2025年5月，河南信陽明確規定新出讓土地的商品房項目實行現房銷售制度，并將預售資金全額監管作為網簽備案的前置條件。2025年7月，湖北荊門市對優質地塊優先采用現房銷售，并明確自2026年1月1日起，新出讓土地原則上實行現房銷售。2025年11月，湖南岳陽平江縣進一步推出了包含分期建設支持、配套費減免、地價優惠等七項激勵措施的組合政策，系統性地鼓勵企業參與現房銷售試點。這些地方的實踐共同體現出“新老劃斷”的漸進式改革策略：對新出讓地塊設定新規則，而對存量項目仍延續原有模式，有效避免了政策切換對市場造成劇烈沖擊。

四、展望與建議：新形勢中趟出新模式

形勢比人強，新模式實際上是從新形勢趟出來的，底層邏輯是向住房的內在價值，即居住與服務回歸。“十五五”期間，建議統籌“好房子”迭代與“老房子”煥新，加快、加大存量的房與地的收儲進程，探索帶定金的現房銷售，加大房貸和房租的個稅扣除力度。

一是統籌“好房子”與“老房子”，既要加快住房產品迭代，也要助推老房子煥發新活力。“好房子”是房地產發展新模式落地的載體，底層邏輯是通過基礎性制度變革推動房地產供給側要素相對價格的變化，重構各主體的激勵與行為，從而實現增量住房產品迭代。盡快明確土地使用權續期等關鍵政策。房子都會老，統籌“老房子”是有序搭建相關基礎性制度不可或缺的一環。不少“老房子”的土地使用權已經快到期，明確預期將有利于“老房子”煥發新活力。不妨借鑒香港“免補地價續期+年地租”模式，避免頻繁調整引發市場行為扭曲。也可考慮到期后給予一定年限的免費續租疊加后續年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”這樣的組合，通過明確續期政策為“老房子”更新改造賦能。

二是加快、加大存量房與地的收儲，為房地產市場注入國家信用。存量房與地的收儲，關系到房地產供求關系及其預期，是居民信心修復的重要支撐。收儲超預期，居民信心修復也大概率將超預期；反之亦然。這實際上是為房地產市場的復蘇注入國家信用的過程，是從新的分化邁向全面復蘇的關鍵一環。

三是探索帶定金的現房銷售，助推預售制的漸進式變革。從預售制向現房銷售主導的轉變必然是一個長期過程，建議采取漸進式改革策略，及時根據市場反饋來進行政策優化。定金比例為房價的10%左右，由第三方托管，交房時再辦理按揭，既避免購房者過早承擔風險，也可以提前利用市場機制平滑現房銷售面臨的不確定性，還為銀行開發貸的發放提供了必要的依據，不少發達國家要求預訂比例超過50%才可申請開發貸。

四是加大房貸和房租的個稅扣除力度，提振新老市民信心。當前市場核心矛盾在于居民收入預期轉弱，加大房貸與房租個稅扣除力度，可直接紓解月供支付壓力，通過改善居民資產負債表來穩定市場信心。提高重點城市租房扣除額度，降低新市民定居成本，可有效激發城市發展活力。

[作者王美華系國研科技集團國研網助理研究員，王瑞民（通訊作者）系國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員。本文僅代表作者個人學術觀點，與所供職單位無關。]

來源：王美華 王瑞民