上海樓市最大殺招

上海樓市最有力的托底線誕生。

國家隊收儲

這兩天，上海收儲二手住房用于保障性租賃住房迎來實質性啟動。

上海市住建委負責人在簽約活動中表示，上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作，浦東新區、靜安區、徐匯區作為首批試點區。第一批擬收購房源將著重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特點，盡量精準匹配各領域人才“職住平衡”需求。

這意味著上海正式官宣收儲二手房做保租房。

注意，這是上海，還要注意，這次收儲的是二手房。

早在2024年5月“滬九條”就已經提及“支持企業購買小戶型二手住房用于職工租住；探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。”

“滬九條”落地后，但遲遲未見有實質性的案例落地。

2024年5月上海曾開展過的住房“以舊換新”活動，主要是針對計劃出售二手住房并購買新房的群體（購房先支付定金鎖定意向房源，經紀機構優先推售舊房，舊房售出后完成新房交易。若舊房未在約定期限內售出，則無條件“退房退款”），同樣“置換”意義大于實際的保障住房優化供給意義。

針對的也僅是嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港五大新城的新房，更多是定向去外環外區域的庫存。

相比收儲用于保障性住房，更多是經濟渠道協助出售舊房，還算不上真正意義上的“收儲”。

而去年6月9日，上海閔房集團發布公告，收購位于閔行南部地區滿足現房交付條件、產權清晰無糾紛、房源集中且面積超過7500平方米的商品房用作保障性租賃房，收購價格以房源評估價值為準，但也僅限于新建住宅。

直到去年12月，針對二手房的收儲才有實質性推進，上海的區屬國企奉發集團推出住房“以舊換新”活動，計劃在南橋試點收購50套二手房，但置換也針對的是奉賢旗下的新房項目，側重的意義在于“置換”，名額及范圍可選靈活度不算高。

所以，如今上海實質性啟動收購二手住宅作為保障性住房，才算“滬九條”真正貫徹落地。

為什么開始收儲二手房作為保障性租賃住房？

一方面，真正反映市場真實情況的是二手房，而非新房。新房往往受開發商、土地政策、銷售策略等多重非市場因素影響，不能更直觀反映市場的價格、情緒等。

另一方面，從經過陸陸續續的樓市支持政策可以看到，上海的二手住宅雖然成交量進入平穩階段，但價格仍在調整，收儲的價格相比過去也更便宜。

根據國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，可以看到上海近8個月二手住宅銷售價格指數環比連續低于100。

這也是上海可以推開二手房收儲的根本原因。

作為樓市的頭部城市，官宣收儲二手房作為保障性住房，對市場而言無異于扔出一顆深水魚雷。

要知道，其他城市絕大部分的收儲動作，還只是針對新房住宅，或者收儲范圍放寬至一些公寓、商業、廠房等。

對個人二手住宅進行收儲并用于保障性住房的城市并不多。

即使出現了，也還只是如青島、杭州等一線以外的城市，試點也僅試點一定的收儲數量及范圍。

如青島，去年4月官宣僅收儲1200套房齡不超過20年產權清晰且周邊交通及配套完善的二手住宅作為保障房，前提是被收購房屋的業主須同步購買新房，新房面積要大于二手房面積，或總價格高于二手住房的收購總價格。

如杭州富陽區，今年1月25日，開展“以舊換新”試點，在富春街道、鹿山街道、銀湖街道三個街道收儲200套2010年12月31日前建成，且房屋使用功能完整、房屋關系無糾紛、面積144平方米以內的二手住宅作為保障房。

還以換購券作為補貼，為收購價的5%，最高不超過10萬元。

所以，上海二手住宅實質性收儲，更具有風向標意義

這就意味著，其他城市也很快會迅速鋪開二手住宅的收儲。

一石多鳥穩樓市

這對于上海樓市而言，可以說是迄今為止最大的殺招，能夠真正顛覆當下的上海樓市。

開啟二手收儲，可謂一石多鳥。

首先，收儲后用作保障房，不僅可以節省公租房的建設成本以及城市土地占用成本，還解決了新市民、青年群體等的住房問題，為城市發展留住更多的人才。

其次，二手房收儲后也會間接催生出一定的置換需求，有助于開發商的新房進一步去庫存。

第三也能間接托底上海樓市的價格。

雖然僅僅是浦東新區、靜安區、徐匯區作為首批試點區，但這幾個區作為上海發展的老城區，城區內現存大量的“老破小”。

而這些“老破小”，目前面臨兩個最大的問題，一是拆也不好拆，二是價格暫時也未有企穩的跡象。

老舊小區的拆遷成本，已經非常高。如上海黃浦區北京東路永華大樓，房屋征收評估均價達到95110元/㎡，一經公布就成為上海舊改動遷評估價格新高的代表。

若以當下的市場情況收購，加上裝修后出租覆蓋運營成本，未來通過原拆原建方式改造老舊社區，那么動遷成本不僅可以節約大量的安置補償，也能節約大量的過渡費用。

但如今上海二手房處于一個“摸黑”階段。

去年8月14日后，上海二手房中介交易平臺不再對外展示歷史成交價格，對市場而言，價格的感知也更脆弱了。

而收儲意味著會有一個“合理的市場收儲價格”。

若二手房的市場價低于“收儲價”，那么二手房業主寧愿將房子轉讓給政府；也不會繼續賤賣房子。

這就像當初的二手房指導價，給市場提供一個參考。

過于高于指導價的，則要慎重。如今是過于低于收購價的，這種情況不太可能會出現了。再低的話，不如就賣給政府，而不賣給市場。

那么，市場上的二手住宅就不用再擔心被過低地壓價。這就無形中給上海的二手住宅提供一個托底作用。

既然要收儲，就要解決兩個核心問題，一是錢從哪里來？二是如何平衡成本？

所以，現在政策落地，大家最關心的是，這個收儲價格如何確定。

首先關于收購的錢從哪里來，參考青島的做法是“收購資金可辦理銀行貸款，首付款由實施主體自籌，剩余部分由商業銀行貸款提供。財政部門對實施主體給予每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息（最長不超過5年），由市財政和新建商品住房轄區財政共同承擔，其中：一次性收購補助由市財政負擔，貸款貼息由新建商品住房轄區財政負擔”。

也就是自籌+政府財政補貼。

而政府財政補貼源于結構性貨幣政策工具，如專項債券。

其次如何確定收購價，按照其他先行的城市對二手房收儲的規則，要么參考同地段可售保障性住房重置的價格，也就是市場價的3-6折，要么參考當地城市的租金回報率水平核算收購價格。

又或者是以市場實際的評估價收購，青島的收購價就是以3家專業房地產評估機構進行市場價格評估，選取排序中間的評估值作為房屋交易價格與換房人進行協商確定最終的收購價。

但無論采用何種價格確定收購價格，都要符合保障性住房保本微利的原則進行收儲，保障后期的運營。

目前，諸葛找房數據顯示，上海二手房有效掛盤量約為126867套。

作者 | 醉酒大鯊魚