上海放大招！靜安 / 徐匯 / 浦東收購二手房，樓市格局要變？

來源：大偉看樓市

2026年2月，上海樓市迎來重磅新政——靜安、徐匯、浦東三大核心區正式啟動二手住房收購試點，由區屬國企牽頭，聯合金融機構，定向收購存量二手房用于保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）。這一舉措打破了上海以往保租房“新建為主、轉化為輔”的傳統模式，也成為全國超大城市中，首個在核心城區大規模推進二手房收購用于保租房的城市。消息一出，立刻引發樓市震動：購房者糾結是否跟風置換，房東關注收購價格與流程，業內人士熱議政策對市場格局的深層影響。這場聚焦三大核心區的“收購行動”，究竟是短期救市的應急之舉，還是重塑上海樓市生態的長遠布局？上海樓市的現有格局，是否會因此迎來根本性變革？

要讀懂這一政策的深層邏輯，首先需明確其核心定位——并非外界誤讀的“全面救市”，而是“民生保障+市場穩預期”的雙向發力，且政策設計呈現出極強的精準性與針對性。不同于以往部分城市“撒網式”收購存量房，上海此次試點嚴格限定了區域、房源與運作模式，從源頭規避了政策“大水漫灌”的可能，彰顯了精細化調控的思路。

從試點區域來看，選擇靜安、徐匯、浦東絕非偶然，而是精準契合上海城市發展與住房需求的痛點。這三大區域既是上海的經濟核心，也是人口流入最集中、住房供需矛盾最突出的區域：浦東作為科創與金融高地，聚集了大量青年人才；徐匯、靜安則是市中心核心商圈與產業園區的聚集地，通勤需求旺盛，但核心區住房價格居高不下，租賃市場供需失衡問題尤為明顯。數據顯示，上海“十四五”期間已超額完成47.7萬套保租房籌措目標，但其中八成以上位于中環以外，核心城區保租房供給嚴重不足，導致大量青年人才“職住分離”，通勤成本居高不下，這也成為制約核心產業人才留存的重要因素。此次三大核心區率先試點，正是要填補市中心保租房供給的空白，破解“職住平衡”的民生痛點，同時依托核心區成熟的配套資源，讓保租房真正實現“宜居”而非“將就”。

在房源篩選上，三大區域雖各有側重，但整體呈現“小戶型、低總價、產權清”的核心特征，精準瞄準市場上的“流通難點”與保租房的“需求痛點”。浦東新區明確優先收購內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的個人二手房源，重點面向有置換需求的產權人，聚焦租售比高、保租房供需矛盾突出的區域；靜安區則優先篩選產權人有置換本區商品房意愿（一手房優先）、總價適中的成套小戶型房源，重點布局產業園區、核心商圈及地鐵3公里輻射圈，采取“片區式收購為主、零散收購為輔”的策略；

徐匯區則聚焦存量小戶型房源，收購后將進行標準化裝修配置，再作為保租房投入市場。從數據來看，這類房源恰好是上海二手房市場的主力流通品類——2025年上海二手房成交約22.7萬套，其中總價400萬元以下房源占比達76.71%，三大試點區該總價段成交占比也均超50%，這意味著收購房源既能快速對接市場供給，也能精準匹配保租房的需求群體。

運作模式與資金保障的規范化，則為政策落地筑牢了基礎。此次試點采用“政府主導、市場運作、自愿參與”的模式，三大區域均組建了由房管局、國資委、財政局等部門組成的工作專班，明確區屬保障性住房公司作為指定實施主體，負責房源排摸、洽談簽約、收購落地等全流程工作，確保運作專業化、規范化。資金方面，形成了多元投入機制：靜安區構建“貨幣化配建資金+企業自有資金+商業銀行貸款”的組合，依托保租房租金收益實現“投入-運營-反哺”的良性循環；徐匯區首期安排區級財政資金注入保障房公司，同時通過銀行貸款擴充資金規模；建設銀行作為金融支持方，也推出了專項金融服務，從融資、資金監管到個人按揭，提供全周期保障。據估算，若按2025年三區符合條件房源的30%計算，所需收購資金約315億元，目前的多元資金模式已具備充足的支撐能力。

厘清政策細節后，更關鍵的問題在于：這一舉措將對上海樓市產生哪些具體影響？是否足以撼動現有格局？從短期來看，政策的核心影響集中在“激活置換鏈、穩價格預期”，對市場起到“托底而非拉升”的作用；從長期來看，則將推動上海樓市從“重交易、輕保障”向“租購并舉、供需平衡”轉型，逐步重塑市場生態。

短期來看，最直接的影響是激活二手房置換鏈條，緩解市場流通壓力。近年來，上海二手房市場面臨“置換難”的困境：改善型購房者大多需要“先賣后買”，但二手房掛牌量激增、成交周期拉長，加上中介費、稅費等成本，導致很多業主不敢輕易出手，形成“賣不掉就買不了”的惡性循環。此次國企進場收購，相當于為市場提供了一個“穩定的買方”，且操作規范、價格透明，能有效解決業主“怕被坑、怕賣不出”的顧慮，尤其對于持有“老破小”、有置換需求的業主來說，更是提供了便捷的退出渠道。

業主將二手房賣給國企后，可快速獲得資金，進而流入新房市場，形成“二手房收購-業主置換-新房去化”的閉環，這也是政策“穩市場”的核心邏輯。從市場反饋來看，政策出臺后，上海1月份二手房成交已達2.28萬套，創下五年同期最高紀錄，雖有季節性因素影響，但政策預期帶來的提振作用不可忽視。

與此同時，政策將有效穩定二手房價格預期，規避市場非理性波動。以往二手房價格受市場情緒影響較大，容易出現“跟風降價”或“坐地起價”的情況，而國企收購將為市場提供一個“價格基準線”——收購價格以市場評估價為參考，相對客觀公允，一旦某一小區有國企收購房源成交，其余房源將以此為基準形成合理的價格梯度，從而遏制非理性降價行為。數據顯示，2023年以來上海二手房價格持續下跌，2025年底三大試點區成交均價較歷史高點跌幅已達30%左右，此次收購舉措有望遏制價格進一步下滑，讓市場預期回歸理性。但需要明確的是，這并非“托舉房價”，而是通過穩定流通來穩定價格，避免市場出現“硬著陸”，對于過高價位的房源，政策并無直接支撐作用，市場仍將遵循“價高者慢賣”的規律。

對保租房市場而言，此次政策將實現“供給擴容+品質提升”的雙重突破，徹底改變以往保租房“偏遠化、低端化”的印象。以往上海保租房多集中在中環以外，配套不完善、通勤不便，難以滿足核心區青年人才的居住需求；而此次收購的房源均位于靜安、徐匯、浦東核心區域，交通便捷、配套成熟，加上收購后將進行標準化裝修，能極大提升保租房的居住品質。這不僅能緩解核心區租賃市場的供需矛盾，降低青年人才的居住成本，還能助力上海打造青年發展型城市，為核心產業發展留住人才——畢竟，對青年人才而言，“住得近、住得好”是留在一座城市的重要底氣。

從長期來看，此次試點舉措若能順利推進并逐步推廣，將深刻重塑上海樓市的格局，推動市場向“租購并舉”的良性生態轉型。長期以來，上海樓市呈現“重買賣、輕租賃”的特征，租賃市場發展相對滯后，供需失衡、品質參差不齊等問題突出，而此次政策將二手房市場與保租房市場打通，實現了“存量資源再利用”，既盤活了市場上的閑置二手房，又擴充了保租房供給，是對“租購并舉”政策的生動踐行。隨著保租房供給的不斷擴容、品質的不斷提升，將有更多人選擇“租房居住”，尤其是青年人才，可能會改變“買房才是安居”的傳統觀念，逐步形成“租房也能安居”的共識，這將從根本上緩解住房市場的投機需求，讓樓市回歸“居住屬性”的本質。

此外，此次試點還將為上海樓市調控提供“可復制、可推廣”的經驗，甚至可能引領全國超大城市的樓市調控方向。事實上，在上海之前，南京、杭州、鄭州等城市也曾有過收購二手房的嘗試，但大多集中在“以舊換新”，并未明確用于保租房，且未在核心城區大規模推進。上海此次試點的特殊性在于，將收購范圍聚焦核心區、房源聚焦剛需品類、運作模式規范化、資金保障多元化，既兼顧了民生保障，又兼顧了市場穩定，這種“精準調控、雙向發力”的模式，有望成為后續超大城市調控的重要方向——畢竟，對于超大城市而言，核心痛點是“民生保障+市場穩預期”，而盤活存量二手房、打通置換鏈條，無疑是破解這一痛點的有效路徑。

當然，我們也需清醒地認識到，此次政策并非“萬能藥”，其效果能否達到預期，仍面臨諸多不確定性，也存在一些需要關注的問題。首先，收購價格的合理性是關鍵——若國企給出的收購價格過低，難以得到業主的認可，將導致房源收購困難，政策無法落地；若價格過高，則會增加國企的運營成本，影響資金的良性循環。業內人士普遍認為，收購價格若能不低于市場成交價，同時扣除業主節省的中介費、稅費等成本，將更有利于促成交易。其次，房源的篩選與后續運營壓力較大——三大核心區符合條件的房源雖多，但排摸、洽談、簽約等全流程工作耗時耗力，且收購后的房源裝修、出租、管理等也需要專業的運營能力，這對實施主體提出了較高要求。最后，政策的推廣空間仍需觀察——此次僅在三大核心區試點，若要向其他區域推廣，還需結合各區域的市場情況、資金實力進行調整，不能“一刀切”。

此外，也有部分市場人士擔憂，國企大規模收購二手房可能會“擠壓”普通購房者的購房空間，尤其是剛需購房者，可能會面臨“好的小戶型房源被國企收購，選擇變少”的問題。但從實際情況來看，這種擔憂大可不必——此次收購的房源主要是市場上流通難度較大的“老破小”，且優先面向有置換需求的業主，普通剛需購房者的核心需求是“性價比高、適配家庭居住”的房源，與收購房源的重疊度較低，不會對剛需購房造成明顯擠壓。相反，隨著置換鏈條的激活，新房市場的供應將更加充足，剛需購房者反而可能有更多的選擇。

回到標題提出的問題：上海放大招，靜安/徐匯/浦東收購二手房，樓市格局要變？答案是肯定的，但這種“變”并非短期的“價格暴漲”或“市場反轉”，而是長期的“生態重塑”與“回歸本質”。短期內，政策將激活置換鏈、穩定市場預期，為樓市“托底”；長期來看，將推動保租房市場升級，重塑人們的居住觀念，讓上海樓市逐步形成“租購并舉、供需平衡、回歸居住”的良性格局，這遠比短期的價格波動更有意義。

對于購房者而言，無需過度焦慮或盲目跟風：改善型業主可關注政策細節，若自身房源符合收購條件且有置換需求，可積極對接實施主體，借助政策實現便捷置換；剛需購房者可保持理性，不必因為政策而急于入市，可重點關注性價比高、適配自身需求的房源，市場預期穩定后，反而能有更多的議價空間；投資者則需認清市場趨勢，樓市投機空間將進一步壓縮，“買房暴富”的時代已一去不復返，理性投資、關注居住屬性才是王道。

總而言之，上海此次三大核心區收購二手房用于保租房的舉措，是一次兼顧民生保障與市場穩定的精準調控，絕非短期救市的權宜之計，而是重塑樓市格局、推動“租購并舉”的長遠布局。它不僅能破解當前上海樓市的諸多痛點，還能為全國超大城市的樓市調控提供寶貴經驗。隨著政策的逐步落地與完善，上海樓市必將逐步回歸理性、回歸本質，形成“租房安居、買房宜居”的良性生態，而這，正是一座超大城市樓市健康發展的應有之義。至于樓市格局的真正變革，或許不會一蹴而就，但此次舉措，無疑是邁出了至關重要的一步。