有調查有真相 上海房價真的見底了？！

進入2026年2月，上海房地產行業，有兩個值得關注的現象：

第一個，自媒體大V齊上陣，全面傳播“上海樓市已現底部”或者小陽春提前到來。市場一陣暖風襲來。

第二個，浦東、靜安、徐匯三區國企官宣下場收購老公房。其實區政府官宣下場收購存量房不是新聞。早在2025年6月，閔行區就已經率先官宣了（上海閔行率先試點 地方政府收購存量房政策五問），申度君當時寫過稿子做過深度的分析。

但顯然，這次三區的傳播的力度要大一些。

我把以上兩個現象，視為上海官方（房地部門），對市場信心恢復的一系列舉動。申度君也在進一步期待，這1-2周還會有更實質性的政策出臺。上周，我們也寫了稿件做猜測（限購松綁不夠刺激，買房貼息真的會來嗎？）。

上海房價是否真的見底了？作為一家行業深度內容自媒體，秉著無調查無真相的原則，申度編輯部的小伙伴在過去一周，跑了多家中介以及浦東浦西的多個房地產交易中心，試圖通過一線調研，還原市場真相。

先上點干貨結論：

1、上海老公房的價格已經筑底！老破小從去年四季度以來，成交熱度延續至今。從公開數據來看，二手房掛牌價去年11月起已有觸底反彈趨勢。加上政府下場收購的政策利好加持（雖仍未有政策細節，主要在于信心托底）。

2、整體二手房仍是以價換量。品質次新房價格韌性較強，但面臨首批“五年限售”新房陸續解禁及3.5代宅夾擊，后續房價仍然承壓。

3、觀望情緒有所緩解，但是定義小陽春或者房價見底為時尚早。

以下是申度編輯部的一線調查。

01

交易中心現場：

流速穩定，“老破小”持續火熱

1月本市二手房成交22834套，創下近五年同期新高。這個數據對市場無疑是一個強心劑。而真正的市場熱度如何，最有力的證據還是各區交易中心的人流。

2月3日（周二）上午10點，徐匯區房地產交易中心內，辦理業務的客戶絡繹不絕，現場智慧大屏顯示，平均排隊時長約15分鐘。現場秩序井然，并未大排長龍。截至當天16點，當日接待人次230組。

徐匯區房地產交易中心實拍

隨后筆者轉往浦東新區房地產交易中心，由于臨近午間，大廳人流適中，辦完的客戶也在紛紛離開。大屏幕顯示當天上午客流高峰集中在9至11點，平均等候客戶在25組左右。

盡管是工作日，兩處中心的客流量仍超出預期。

浦東新區房地產交易中心（張楊路）實拍

周末，交易中心的人流一般比工作日多。2月7日（周六）下午，申度君再次來到徐匯區房地產交易中心。現場多個窗口前坐滿了等待辦理業務的客戶，不少人特意選擇春節前夕的周末，完成過戶、辦證等手續。截至當日15點45分，該交易中心已接待人次239組。人流雖沒有想象中多，但較工作日（周二）的客流又有所提升。

徐匯區房地產交易中心實拍

02

中介調研：買房人撿漏“性價比”房源

二手房中介的銷售，對市場的感知也是最為明顯的。申度君跑了一些中介公司，與中介一線銷售員進行了深度的交流。

“當前市場熱度比往年同期略好，但遠未到回暖程度”。這是來自一線最真實的聲音。高性價比房源是成交主力，尤其具備地段、學區、交通優勢的老破小，在價格深度回調后，擁有較低的居住成本（物業、停車費低）和較高的租售比，受剛需和投資客戶青睞，在這階段表現逆勢反彈。

中介小王（化名）告訴申度君，有些客戶此前在外環外有套大戶型，隨著外環外不限套數，手里有點閑錢，加上房貸利率走低，他們考慮在市區買一套小戶型，既能掛學區，又能出租。

雖然成交量處于高位徘徊，不過來中介掛牌的新房源并沒普遍上漲，小王表示，這幾個月成交多的房源，都是價格處于市場底部的房源，當然，精裝修、性價比高的房源更易出手，成交結構主要還是“以價換量”為主。

總之，還是要房價夠低，才能有利于促成交易。

03

數據：去年底掛牌價已有觸底反彈趨勢

我們再來看2個客觀的數據。

成交22834套： 網上房地產數據顯示，1月上海二手房累計成交22834套，不僅連續三個月成交突破2.2萬套，1月二手房成交量還創下5年新高，同比去年1月成交的18387套，漲幅近3成。（約24.18%）

掛牌量跌破15萬套：兔博士APP數據顯示，截至2026年2月4日，上海二手房掛牌總量約14.4萬套，這是進入1月份后，上海二手房掛牌量首次跌破15萬套。

掛牌量持續走低，意味著市場消化的速度正在提升，而掛牌的價格也呈現出觸底反彈的情況。

此外，總價300萬元以下的房源占據成交的“半壁江山”，“老破小”成交活躍，是推動這波行情的主要動力。

04

申度觀點：

多方信號暗示“老破小”已顯價格底部

當前銀行大額定存利率普遍降至1%附近，加上黃金和股市波動大，部分投資者將資金轉向房產。

政策預期也推動部分買家積極入市。增值稅新政1月1日起執行，另有市場傳聞上海可能進一步放開限購，部分購房者擔心房價會觸底反彈，也加劇了他們“盡快上車”的心態。

2026年，讓我們期待新政的落地，樓市或進入一個全新的周期。