盤龍城,這20年來究竟賣了多少套房子呢?工科畢業的自媒體有了數據

本文,發表于2020年1月

黃陂，相較于其他新城區，房地產起步是比較晚的，1992年,隔壁東西湖的金銀潭就開始建設了,黃陂的盤龍城只到10年后的2002年才有動靜

2002年，整個江夏賣出了近3000套房子，東西湖則高達6000多套，而黃陂直到2004年才賣出260多套；但黃陂是后發而先至，2009年以后，黃陂每年新房成交數量就把其他幾個新城區甩在了后面。

這和黃陂的個性很相符，論玩概念和造輿論，黃陂很低調，但一旦項目落地，黃陂往往能讓人刮目相看，旅游業如此，房地產業不遑多讓。

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盤龍城,究竟有多少人

關于盤龍城人口問題，我曾經寫過2篇文章，從多個角度去分析盤龍城的市級居民數量，但還是有許多外地人覺得整個黃陂南部有80萬人，盤龍城則起碼有60萬人以上。

盤龍城究竟有多少人?這玩意屬于信者恒信,不信者恒不信，邏輯強的人或許能看懂我的文章,但天天看抖音笑呵呵的朋友自然有他們的認識

作為工科畢業的自媒體人，一個事情如果不搞出結果來，總有點那么寢食不安，對吧,所以小編這里還是要再談一下,沒辦法,鋼鐵直男腦袋里容不得一點沙子

盤龍城究竟有多少人？最權威的當是人口普查數據，但由于上一次人口普查還是2010年（當年普查出來的盤龍城人口數量是5萬多人），這10年盤龍城變化太大，此數據顯然失去了決定意義。

備注:本文發表時,全國第七次人口普查的數據還沒有出來,2020年下半年公布的盤龍城常住人口為23萬人(常住人口,是居住在盤龍城半年以上的人群,和戶籍無關)

雖然沒有直接的數據，但我們還有間接方法證明，比如下面的這個對比法，用房屋數量來推斷人口的方法。

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方法1、對比法來推斷：

下圖是最新的武漢衛星地圖（2019年10月更新），上面我們分別勾出了東西湖和黃陂南部（包括盤龍城、漢口北、灄口和武湖）的城市建成區，很明顯，東西湖的城市建成區面積是遠大于黃陂南部的。

那么從邏輯上來說，住在東西湖的人口應該也比黃陂南部人口多，這個思路沒錯吧。

2018年，武漢官方公布的東西湖常住人口數據是58.48萬，所以黃陂南部的人口該有多少呢？肯定是少于58.48萬的。

當然，你一定要說東西湖人口少算了，我也沒辦法。

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方法2、用盤龍城的房屋數量來推斷：

如果這個還不能說服你，那么讓我們來看一個更清晰的證據吧，那就是2004年-2015年盤龍城到底賣了多少房子。

此數據來源于官方的《武漢房地產年鑒》，權威性應可保證。

黃陂南部的房地產大開發起始點是2003年，代表事件是F天下開工，下面是2004的黃陂盤龍城衛星地圖，上面可以清晰的看到盤龍城、漢口北地區當時基本都是荒地。

《武漢房地產年鑒》每年都會出一本，上面會分區列出本年度各區新建商品房賣了多少套，多大面積，共賣了多少錢，最新的一份統計到了2016年。

為了寫這篇文章，本人耗費了半天時光查閱相關數據，然后整理匯總，分享給大家。

黃陂區2004-2015年新建商品房成交數據統計如下表：

說明&解讀：

1. 年鑒上，有的年份數據只以銷售的商品房總面積統計，有的年份除了面積還會加上套數，為了方便讀者了解，我們將面積簡單換算成套數來統計（一套房按100平方米估計，如總面積為1萬平方米，則大致估算成100套房子）；

2. 2004-2015總共12年里，黃陂全區總共賣出新建商品住宅132642套；

3. 從表中可以明顯看出，2009年開始，黃陂的房地產進入大爆發階段，每年基本都可以售出1-2萬套房子；

4. 這份表統計的是黃陂全區銷售的房屋，主要是盤龍城、漢口北、灄口、前川和武湖地區（2015年橫店天陽路還未開發），如果扣掉前川、武湖、灄口的房屋銷售套數（這三個地方以最保守估計，只算他們總共賣出了4萬套，不過分吧），盤龍城12年來銷售的房屋總套數不會超過10萬套（但也相當于這12年黃陂的房子80%都是盤龍城賣的）；

5. 所以，就算這10萬套都有人居住，每家住3個人，到2016年，盤龍城人口最多也才30萬，但您覺得盤龍城小區入住率有100%嗎？

6. 2016-2019這4年，黃陂全區房子銷售量在7-8萬套之間，由于橫店天陽路開始入市，前川和灄口的地產規模也越來越大，盤龍城則開始限購，盤龍城每年的房子銷售量肯定再也占不到黃陂的80%，最多只有50%，那么這4年盤龍城新建商品房賣出了4萬套應該沒有少算。

7. 所以，盤龍城滿打滿算，直到2020年，共賣出新建商品房14萬套，入住率如果按100%算，每家3口人，盤龍城的人口最多42萬，如果入住率只有50%，盤龍城人口不過20萬左右。

8. 盤龍城的入住率到底如何，各位晚上10點可以去自己小區樓下看看點燈率吧。

以上邏輯推理方法應該沒有問題吧。

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網上近期曾出現過一項非官方數據，認為中國的房子已經夠34億人居住，這還不包括農村自建房、小產權房等房源。

理論上來說，盤龍城這么多年賣出的14萬套房子，如果要居住60萬人的，需要滿足下面三個條件之一方可：

1. 14萬套房子，100%入住率，且每家人口4人以上；
   

2. 如果不能100%入住，80%入住率的話，則每家人口要5.5人以上；
   

3. 如果入住率只有60%，則每家人口需要達到7人以上

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