房地產可能很快要迎來大結局

房地產可能很快要迎來大結局，不是說笑，咱們具體來捋捋，有三個政策信息很值得關注，可能結局答案快了～

01.三個重點政策信號

第一，房企“三條紅線”的報送要求放松了。

關于地產三條紅線制度，監管部門不再要求房企每月上報三條紅線指標，僅部分出險房企需匯報核心財務數據。

第二，今年初《求是》雜志發文，明確了房地產帶有顯著的金融資產屬性

第三，去年7月中央政治局會議明確：房地產市場供求關系已經發生重大變化。也是從這個信號開始，“好房子”的概念越來越被重視，漸漸成了各家開發商的核心戰略

這三條政策，也透露了房地產行業三個底層邏輯：

①“三條紅線”管得沒那么嚴，意味著房企過去積累的風險大體已消化，以后不是對房企“一刀切”地限制，而是支持它們向好發展。

②求是文章，明確房地產的金融屬性，就是說房子作為家庭資產要能抵抗通脹。但關鍵是，不是你手上有房子就能抗通脹了。

③去年對“供求關系變化”的判斷其實已經點明：只有供不應求的那類房產，才真正具備抗通脹的能力。

如果這些判斷沒有錯，不出意外的話從而未來行業的幾個趨勢就會很明顯：

02.行業轉型，靠一手房推動

正因為行業供求關系變了，行業轉型的重任自然落到了一手房上。這也是為什么現在開發商都在講“好房子”——既符合政策導向，也是市場的真實需求。

而且，這兩年越來越多的城市開始拿出好地，調整土地性質，很多開發商也在快速提升產品力。這種全社會推動供給側改革的背景下，市場上可能會出現三種動向：

1. 支持新品牌出現：土地不再只是“價高者得”，一些地塊會通過前期的商談給到有新意、能做精品的新企業。比如南京、廣州的某個企業，就靠一個項目打響了品牌。

2. 龍頭企業要打造“第二標簽”：靠快速周轉的模式一去不復返了，企業不能只靠規模，以后還得有額外的能力標簽，比如運營能力、精品打造能力或者綜合體賦能。

這兩年已經有頭部房企看到了這個方向，已經通過幾個高端項目樹立了差異化品牌形象。

3. 基建型房企轉型：市場大趨勢變化下，私人大企要轉變思路，那些之前比較低調的地方國企或中鐵建、中交、中建這類企業，以后也需要轉變思維，在這個時代下證明自己的能力了。

總體來說，這三個方向競爭會越來越激烈，每年可能只會跑出一兩個新品牌，意識到這一點以后，這兩年幾乎所有房企都在暗中發力。

03.什么是“好房子”？

很多人總覺得，“好房子”就是把普通房子建得更好。其實這種回答并不精準，

一位政策制定的老師曾給出一個判斷：在當前，能激活市場需求的房子，就是好房子。

乍一聽，很多人可能不贊同這個觀點，但仔細想想，在當前供求逆轉的背景下，光有供應顯然是不夠的，還要能用創新的產品理念喚醒購買意愿，能夠激活市場的房子，這才是好房子。

說白了，賣得掉，有需求，大家愿意買，就是好房子。

04.二手房走向獨立賽道

一位房企大佬提出過一個觀點，他說接下來的走勢：一手房負責行業轉型，二手房則提供“性價比”。

雖然二手房源散在個人手中，沒有系統性風險，但問題是多數二手房都是“好房子”出來之前的產品，這種房子的同質化是很明顯的。

所以，二手房未來的核心競爭力就是創造性價比。比如現有的二手房基本已經滿足了居住需求，這種情況下，二手房想快速找到買家就只能靠性價比，

關于這一點，大城市的數據已經很好說明，比如上海，70%的二手房總價在300萬以下，本質上就是經過這一輪價格調整后，這些二手房的性價比開始凸顯，這就給產業人口、年輕人…提供了上車機會。

所以只要讓二手房保持流通，這個市場就不會有系統性的風險。而從這個角度來看，未來各城市還是會繼續支持中介發展，因為，支持中介其實本質上就是支持二手房的流動性。

所以未來二手房的關鍵就兩點：

①通過性價比讓買家愿意買；

②通過賣房讓房東獲得資金，再進入一手房市場，形成資金流動。

04.房地產的終局會怎樣？

關于這個問題，個人認為，房地產的未來可能會很像汽車行業。

咱們來看看這個行業多年的趨勢，2019年前后，汽車銷量見頂下滑，行業一度焦慮。但與此同時，某來、某鵬卻開始量產，某某拉還在上海建廠，新能源車出現了。

從此以后，市場就分成了油車和電車兩條線，不僅整體銷量突破天花板，2025年電車份額還首次超過了油車。

為什么新能源車能成功？只是因為用電嗎？

那倒未必，其實更多還是因為人們對它的定義變了：

油車時代，車是提升通行效率的出行工具；而電車時代，車成了家和公司之外的“第三空間”。所以你去看現在的新車，基本上都是在主打冰箱、彩電、大沙發…

說白了，定義不同，激發的需求也就不一樣了。

再把這個邏輯放到房地產上面，其實也差不多，行業要突破天花板，就必須進行產品端的結構性轉型。

現在的一手房，就要像新能源車一樣，用全新的產品創造全新的生活感受，從而刺激需求。

而一手房激活市場以后，也會帶動二手房的活躍度，就會讓整個房地產行業變得更加健康。

所以，從這個維度來看，大家或許就明白了一點，為啥現在大家都在強調“好房子”——

根本目的，就是為了激發新一輪的需求，推動行業走向新的階段。