上海市正式啟動了二手房的收購，直接下場購買老百姓手上的老破小

小伙伴們，樓市是要好起來了嗎？上海市正式啟動了二手房的收購，直接下場購買老百姓手上的老破小。那么，上海為什么要在這個節點出手？又意味著什么？對樓市會有什么樣的影響呢？今天我們就花幾分鐘時間，用大白話把這件事情說給你聽。

首先，我們來看這個事件。近期上海正式啟動了二手房的收購工作，收回來的這些房子將全部用于保障性租賃住房。首批試點在浦東、靜安和徐匯這三個區展開，每個區的收購標準有些不一樣，但關鍵點都是主要收購核心區域的老破小。

我們先看浦東。浦東地區將優先考慮內環內2000年以前建成、單套面積70㎡以下、總價不超過400萬，并且產權清晰的二手房源。要注意一點，浦東不是現金收購。業主把房子賣給保障公司之后，拿到的不是現金，而是房票。業主憑這張房票可以在浦東繼續購買一手商品房。所以，這個操作更像是一種以舊換新的置換機制。

我們再來看靜安區。靜安區的邏輯也很清晰，同樣優先考慮有置換意愿的業主，但對房子的要求更高。他們更傾向于重點產業區、核心商圈、軌道交通三公里輻射圈內的房子，而且是偏向片區式收儲，不是零零星星收幾套。

徐匯區則更加自由，沒有綁定任何置換或其他要求，走的是現金收購。房子收回后會統一裝修、統一管理，全部納入保租房體系。

那么，這個動作意味著什么？為什么要在這個時間啟動呢？

首先，我們要搞清楚一件事：這次收房的錢是從哪里來的？它的結構是由區級財政資金、銀行專項金融支持，再加上收房企業自有資金組成的，都是真金白銀。

搞清楚這一點之后，我們再來思考一個問題：誰更了解上海的房價現在處在什么位置？肯定是政府比我們普通人更清楚。所以，我個人判斷，這個動作更像是一次官方層面的定調，大致意味著上海的樓市可能已經走出了最困難的時期，這個底部大概率已經在這樣上下的位置了。這不一定是說房價馬上就會漲，但至少說明在城市端看來，價格已經接近一個相對安全、可以運營的位置了。這個說法還是比較隱晦的。

還有一個關鍵數據：目前上海不少核心城區的房屋租金回報率已經接近2.5%左右，這個水平比30年期國債收益率高出30個BP左右。雖然和一線城市還有一些差距，但從長期資金運作的角度來看，它已經進入一個相對合適的區間。所以，你說這是政策托底也好，提振信心也罷，但至少說明一點，就是在城市端對于核心資產的長期價值目前是認可的。

這個問題搞清楚之后，我們再來看看這件事能帶來哪些好處。在我看來，可能有三層好處。

第一，保障房的供給方式得到了一次升級。大家要知道，一個城市每年都有相應的租賃房指標。以前我們大多是自己花錢集中建新房，而現在由政府端直接收購市面上的二手房來完成。這里的好處非常明顯：一是時間非常快，收回來裝修一下就能用；二是房子的位置地段相對較好；三是不會因為新建太多房子而沖擊市場。政府采購、銀行參與、市場流動，這就形成了一個多方受益的結構設計，是一次非常棒的嘗試。

第二點非常關鍵，就是激活二手房的流動性，同時加快去庫存的速度。從三個區的收房標準不難看出，這次收房的目標就是核心地區的老破小，而且重點是針對有置換需求的人群。政策目的非常明確，就是要進一步刺激二手市場的流動性。畢竟上海二手房市場有70%以上的份額都來自老破小，覆蓋面積極廣。

而當這些老破小有了托底之后，就能夠創造不少向上置換的動力，這就是老破小變好房子的過程。那么，上海樓市當下最核心的問題是什么？是高端市場火爆，但改善型需求釋放比較緩慢，也就是說城市中產置換的鏈條并沒有完全打開。這個政策本質上就是為了激活這部分中產購買力。

第三，是加快了城市更新的速度。按照“十四五”規劃來看，城市更新是未來五年的重頭戲。批量收購核心地區的老破小，不管收回來之后是統一裝修出租，還是重建、功能重塑，都會顯著提升地塊的長期價值，進一步加快城市更新和世界金融中心的布局。

說完這三點，我們接著來說大家最關心的一點：上海的房價會因此而暴漲嗎？非常明確地告訴大家：不會。這步操作確實可以起到給新房市場去庫存的作用，也可以促進二手房市場的流通，讓部分有條件的人能夠以比較簡單的方式賣掉老房子、買上新房，改善居住條件。對房地產市場確實有止跌企穩的作用，也能改善一部分開發商的資金流動性。

但房價暴漲是不可能的，關鍵原因在于這個項目本身并沒有減少整個市面上房源的供給，房子總量還是那么多。而且這次也明確說了，是政府引導、市場運作，有關部門不會去炒房價或者故意抬高二手房價格來操作，而是按照限價來收購二手房。

對于想要賣房的人來說，政府會根據市場評估價來收房子，這其實和政府補貼換家具、換汽車有點相似。所以我們再回頭看這件事：上海收二手房不是為了創造行情，而是為了讓市場重新流動起來。在一個擁有800萬套存量住房的城市里，只要流動性起來了，很多問題都會慢慢被消化掉。這可能就是一個比較好的嘗試。

好了，你覺得你手上的老破小會被政府收走嗎？你覺得這次會是改變你命運的一次機會嗎？