當(dāng)高層住宅超過15年，最終會成為貧民窟嗎？

2016年1月8日，廣西柳州地方官方媒體有則新聞，標(biāo)題是：

柳州一小區(qū)46部電梯全部停運(yùn)！有人一個半月沒下過樓！物業(yè)回應(yīng)，律師：電梯停運(yùn)合法合規(guī)

新聞顯示：魚峰區(qū)東悅佳苑小區(qū)的業(yè)主反映，2025年11月開始，他們小區(qū)有部分電梯停運(yùn)，到2025年12月21日，小區(qū)里14棟樓的46部電梯全部停運(yùn)。

來自東悅佳苑業(yè)委會的公告，直接貼圖，如下：

簡而言之，這個小區(qū)的電梯維保費拖欠33萬元，且物業(yè)繳費率不足70%，電梯脫保未能年檢通過，物業(yè)暫停電梯運(yùn)行。

電梯的使用壽命通常在15-25年之間，而電梯壽命受品牌質(zhì)量、使用頻率、維保情況、運(yùn)行環(huán)境及技術(shù)迭代多重因素影響；15年是警戒線，20年是分水嶺，25年以上則進(jìn)入高齡期。

我查了即將于2026年3月1日實施的新的《家用電梯制造與安裝安全規(guī)范（GB/T 21739-2025）》，其中并沒有明確的電梯使用年限的限制；

而《電梯主要部件報廢技術(shù)條件（GB/T 31821-2015）》中，對電梯的各項參數(shù)有著明確的規(guī)定，一旦達(dá)到閾值，如果維修不能解決主要部件的運(yùn)行，電梯就將進(jìn)入報廢程序。

所以，日常的維保是保證電梯正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，這一項也是物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容之一。

然后，我在網(wǎng)上查到了更多的信息，一個一個說。

1）文頭提到的東悅佳苑是個安置房小區(qū)，村民們在“退地進(jìn)樓”之前幾乎沒有交物業(yè)費的習(xí)慣或者意識；所以較低的繳費率，極大可能是生活的慣性；

2）此前這個小區(qū)曾經(jīng)有過電梯罷工，安置房小區(qū)疑似沒有交過公共維修基金，原本電梯大修可以從維修基金列支，也就變得不可能；

3）物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾積怨已久，業(yè)主說物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)說業(yè)主欠費影響服務(wù)，總之是個惡性循環(huán)；

4）廣西柳州的東悅佳苑小區(qū)不是個例，高層建筑尤其高層住宅交付超過15年的小區(qū)，此類事件絕非偶發(fā)，網(wǎng)上公開信息比比皆是。

總結(jié)，一句話——這個事情說明一個簡單、客觀存在、迫切，且扎心的事實，高層建筑的壽命被人為地縮短了，小區(qū)隨著年限的增加，運(yùn)維成本呈幾何增加；在沒有運(yùn)維保障條件下，誰來保證高層建筑小區(qū)最終會不會淪為貧民窟？！

高層建筑最大的問題有三個:

建筑質(zhì)量和使用壽命；消防；特種設(shè)備尤其是電梯

建筑質(zhì)量是胎里帶，開發(fā)商有良心的話，高層建筑用上30年50年不會出大問題；但是遇見不良開發(fā)商，用的是“瘦身鋼筋”或者“海砂”，這一類的房子能不能用上30年都是未知數(shù)；

消防，尤其是高層建筑火災(zāi)，超過100米的高層建筑幾乎無解，陜西榆林消防2月2日官方微信公號上說，“受限于當(dāng)前裝備技術(shù)水平，國內(nèi)主流云梯消防車的有效作業(yè)高度約為54米，這一高度僅能覆蓋18層左右的建筑”；

電梯的事情，前文說過了，不再贅述。

最大的問題仍然出現(xiàn)在物業(yè)管理上，好的物業(yè)至少能保證房子少貶值，但是差的物業(yè)一定是加速房子降價速度的。

上個月我陪一個朋友去看二手房，一個2011年交付的高層小區(qū)，135平米的大三房中心樓王黃金樓層，業(yè)主要價90萬，算下來單價6666元，數(shù)字真吉利！

因為業(yè)主繳費率很低，物業(yè)公司跑了，業(yè)主自治下的樓道和公區(qū)還算干凈，但難掩吱吱呀呀電梯里的煙味和入戶大堂說不出的陳舊的氣息；小區(qū)地下機(jī)非扎堆，地上機(jī)非混行，15年房齡的小區(qū)怎么看都像上世紀(jì)的作品。

我問朋友看中了沒，他說還不如加點錢去買隔壁交1.15元/月有物業(yè)的二手房。