這一波樓市大逆轉(zhuǎn)，屬實有點突然了！

2月9日，大A與港股的地產(chǎn)板塊在節(jié)前沉悶的交易氛圍中，上演了一波集體異動——

不僅為節(jié)前市場注入了活力，更讓密切關(guān)注行業(yè)動向的投資者與分析人士眼前一亮。

截至當(dāng)日午盤，A股地產(chǎn)板塊多點開花：

沙河股份、京投發(fā)展、京能置業(yè)漲超5%，信達(dá)集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股等一批知名房企均漲超3%；

港股內(nèi)房股的表現(xiàn)同樣毫不遜色，融創(chuàng)中國漲超7%，引領(lǐng)合景泰富、旭輝控股、龍湖集團(tuán)、碧桂園等公司股價集體拉升。

這一輪強(qiáng)勢表現(xiàn)瞬間引起了資本市場與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。

市場普遍認(rèn)為，這次地產(chǎn)板塊的亮眼表現(xiàn)背后存在以下雙重支撐：

市場面上，核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國重點監(jiān)測的13個城市二手房成交面積約810萬㎡，環(huán)比上升16%，同比大幅增長33%。

環(huán)比連續(xù)增長、同比大幅攀升，被視為市場情緒觸底、剛性及改善需求開始謹(jǐn)慎入市的關(guān)鍵證據(jù)。

盡管新房市場依然承壓，但二手市場的率先活躍，往往是不動產(chǎn)市場筑底過程中的先行指標(biāo)。

消息面上，諸多熱點一二線城市的救市政策持續(xù)加碼、勢大力沉。

近日，上海正式啟動由國資平臺收購市場存量二手房源，用于提供保障性租賃住房。

這一舉措被市場解讀為“一石三鳥”：

既能為市場提供寶貴的流動性，助力存量去化；又能快速擴(kuò)大保租房供給，還能起到穩(wěn)定區(qū)域房價預(yù)期的效果。

與此同時，佛山、重慶、南京等多座熱門二線城市出政策——

有的允許房地產(chǎn)項目合理緩建、降低企業(yè)資金鏈壓力，對供給側(cè)企業(yè)的精準(zhǔn)紓困，有的擴(kuò)大公積金使用范圍，給需求端安裝技能包。

更加值得注意的是，若將時間線拉長，你會發(fā)現(xiàn)，這股地產(chǎn)板塊的反彈勢頭已持續(xù)累積了一個多月，若從今年年初算起：

保利發(fā)展上漲約16.7%、華潤置地上漲約19.6%、中海上漲約26%、招商蛇口漲幅更是高達(dá)30%…

直截了當(dāng)?shù)刂v，在行業(yè)深度調(diào)整后，資金正率先擁抱財務(wù)最安全、經(jīng)營最穩(wěn)健的那些頭部上市房企。

在筆者看來，自開年以來的地產(chǎn)板塊資本市場表現(xiàn)，某種程度上也折射出當(dāng)前市場的復(fù)雜心態(tài)與結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向趨勢，一個突出表現(xiàn)就是——

政策底與市場底的共振正在加速形成。

大家可以重點關(guān)注以下這么三件事：

第一，高層在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年年初的《求是》雜志上作出定調(diào)——

中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，《求是》雜志明確了“房地產(chǎn)仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”定位，并提出“政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。

第二，“三道紅線”政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向，多家房企確認(rèn)不再上報“三道紅線”指標(biāo)。

如今，“三道紅線”已從?常態(tài)化監(jiān)管?轉(zhuǎn)向?差異化、精細(xì)化的風(fēng)險處置與新融資模式探索?階段，標(biāo)志著房地產(chǎn)監(jiān)管重心已轉(zhuǎn)變?yōu)?防范系統(tǒng)性風(fēng)險、保障項目交付和推動行業(yè)平穩(wěn)過渡，堪稱根本性轉(zhuǎn)移。

第三，2025年末REITs政策開閘，“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”全品類發(fā)展框架逐步確立。

華泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示：截至2026年2月7日，已申報的10單Reits底層資產(chǎn)總估值達(dá)398億，擬募資總額達(dá)377億，較此前已發(fā)行的12單消費基礎(chǔ)設(shè)施Reits首發(fā)均值提升50%，一線城市資產(chǎn)估值占比超43%。

就這，咱們還沒提到說年內(nèi)進(jìn)一步降準(zhǔn)降息、持續(xù)“寬信用、寬貨幣”的預(yù)期還在…

所以你能明顯感覺到——

當(dāng)前資本市場對于地產(chǎn)板塊的集體共識，并不是建立在過往那種政策轉(zhuǎn)向、天量放水的固有基礎(chǔ)之上；

求穩(wěn)、求長遠(yuǎn)、求可持續(xù)顯得異常重要，在行業(yè)出清過程中，安全邊際正在成為資金流向的首要考量。

你看，無論是A股還是港股，領(lǐng)漲者多為擁有國資背景或財務(wù)表現(xiàn)足以穿越周期的頭部優(yōu)等生…這就足以說明問題了。

咱們剛才說的“結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向”道理正在于此。

這剛好讓我想起了近期房地產(chǎn)市場廣泛討論的一個聲音——

“房地產(chǎn)將迎來十年一遇大拐點”真的要來了嗎？

看了一下各方資料，支持這一聲音的核心依據(jù)主要有三點：

供給側(cè)大出清已近完成； 總量周期性回升即將到來； 基本面持續(xù)得到改善。

面對市場的回暖與專家的亢奮，筆者認(rèn)為：這個事兒有必要從長計議、理性看待。

首先，供給側(cè)出清當(dāng)前的確已進(jìn)入深水區(qū)，但后續(xù)發(fā)展方向很可能跟大家想的不一樣。

諸多房企退出新一輪拿地，在全國土拍市場上活躍的企業(yè)只剩個位數(shù)，是無可爭辯的事實，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式面臨著改弦更張。

而且，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上公布的信息，?2025年全國保交房任務(wù)已全面完成?。?

化債方面，截至2025年底，隱性債務(wù)規(guī)模已降至約6.5萬億-7萬億之間，距離2028年底前“清零”的目標(biāo)已進(jìn)度過半。

這些都是十分重要的供給側(cè)出清依據(jù)，但我們還應(yīng)該看到：

整個行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的徹底修復(fù)、從“金融驅(qū)動”向“長期經(jīng)營”的模式轉(zhuǎn)型，仍需漫長時日。

要完成這一目標(biāo)，依然要靠行業(yè)龍頭來驅(qū)動，你看這是不是與前面咱們提到的資本市場的集體選擇不謀而合？

其次，關(guān)于總量周期性回升，關(guān)鍵要分清到底是“結(jié)構(gòu)性回暖”還是“全面反轉(zhuǎn)”。

筆者認(rèn)為，將當(dāng)前的市場積極信號簡單推導(dǎo)為總量反彈，本質(zhì)上是忽略了底層邏輯的根本性變化。

近月二手房數(shù)據(jù)的回暖，建立在前值基數(shù)明顯偏低與季節(jié)性掛牌量回撤的基礎(chǔ)上，其實每年都會出現(xiàn)類似情況，可持續(xù)性是有待觀察的。

除此之外，更重要的趨勢依舊是愈演愈烈的分化行情：

從當(dāng)前掌握的數(shù)據(jù)來看，四大一線城市二手房網(wǎng)簽活躍度呈明顯回升，但在新房價格環(huán)比漲出現(xiàn)0.51%的小幅增長同時，二手房跌了1.14%。

一月份，百城二手住宅均價錄得12905元/㎡，環(huán)比下跌0.85%，同比下跌8.67%。盡管環(huán)比跌幅較上月收窄了0.12個百分點，但存量市場仍處在以價換量的階段。

客觀來講，當(dāng)前的市場表現(xiàn)的確呈現(xiàn)出一系列積極信號，值得保持理性樂觀，但據(jù)此推斷反轉(zhuǎn)明顯言之尚早。

第三，樓市基本面的確正在出現(xiàn)邊際改善，但需求增長引擎切換大勢無可逆轉(zhuǎn)。

我們現(xiàn)在看到的主體風(fēng)險出清、化債進(jìn)程過半、新增供應(yīng)縮減、存量房市場去化周期縮短乃至存量房價格跌幅收窄…均屬于邊際改善范疇。

但當(dāng)前全行業(yè)仍處在持續(xù)調(diào)整周期，同樣也是不爭的事實——

2025年全國新建商品房銷售面積8.81億㎡，其中住宅銷售面積約7.33億㎡，連續(xù)四年的調(diào)整，使得以上兩項數(shù)據(jù)均較2021年高點時出現(xiàn)50%左右的縮水。

當(dāng)前全球樣本的平均調(diào)整周期就是“6年、回撤35%”這樣的臨界線，這意味著我們當(dāng)前的調(diào)整在長度上和深度上妥妥足夠了，2026出現(xiàn)大有希望實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

但問題在于，無論人口出生率、城鎮(zhèn)化進(jìn)程還是居民端信用擴(kuò)張空間，幾乎同時指向結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)暖。

而這剛好與我們之前講過的從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊钡男枨笄袚Q不謀而合。

理解以上這三點，再回過頭去看開年之后資本市場的集體選擇，自然就能理解資金流向的核心邏輯所在。

說完了資本市場的選擇，再來看看老百姓的選擇——

58同城、安居客近期發(fā)布了《2026春節(jié)置業(yè)意向報告》，其中對全國19座重點城市的20-45歲受訪者進(jìn)行了調(diào)查。

其中56.8%的受訪者有意在工作生活城市看房買房，另有約22.6%受訪人群表示工作生活的城市和家鄉(xiāng)為同一城市。

表示愿意考慮家鄉(xiāng)的房子、家鄉(xiāng)省城或其它重點城市的占比分別為14.0%和6.2%。

換言之，近八成人群看房聚焦“工作生活城市”或“家鄉(xiāng)與工作同城”的房源。

在新市民人群看房選擇統(tǒng)計中，表示考慮“工作生活城市的房子”人群占比達(dá)67.9%。

而在具體房源需求方面，有51.5%的受訪者看房、咨詢樓盤優(yōu)先考慮三居室戶型，為各類需求中的主力戶型。

至于其它改善方向，大家可以詳細(xì)參考下圖——

從購房心態(tài)上來看，超過七成受訪者聽說過身邊有人抄底撿漏，但約有43.1%的受訪者認(rèn)為“還沒到時候，再等等看”。

梳理完以上數(shù)據(jù)，有三大趨勢已經(jīng)躍然于紙上——

首先，絕大多數(shù)人群看房、買房更加傾向于工作生活城市。

其次，改善需求已成當(dāng)下買房置業(yè)的核心驅(qū)動力。

第三，工作和收入預(yù)期正在成為促使買房的第一要素。

你再往深多想一步，就會發(fā)現(xiàn)老百姓在購房看房這件事上的傾向性，與未來很長一段時間里房地產(chǎn)的分化態(tài)勢不謀而合，基本上就是“先有雞”還是“先有蛋”的關(guān)系。

這其實也給我們想要在2026年考慮買房或者置換的朋友們提了個醒，筆者將其總結(jié)為以下幾點——

第一個，叫做“職業(yè)生涯強(qiáng)綁定”，說得更直白些就是用就業(yè)機(jī)會代替城市輪動效應(yīng)。

從當(dāng)前反饋的返鄉(xiāng)置業(yè)意愿方面來看，也確實是這樣。

大家更加傾向于在工作生活地買房，這本質(zhì)上是一種價值加速回歸理性的體現(xiàn)。

一方面，這確實向資本市場和房地產(chǎn)市場傳達(dá)了需求仍在且較為旺盛的信號；

另一方面加速擰干了需求端和供給端兩側(cè)的投機(jī)成分。

未來，那些能夠充分提供優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位的城市及其優(yōu)質(zhì)配套板塊仍舊大有機(jī)會先于市場均線實現(xiàn)全面回暖。

第二個，叫做“全方位多維度改善”，也就是不僅要改善居住面積，更要改善整體生活品質(zhì)。

其實這一點與高層乃至行業(yè)對于“好房子”的一致看好是不謀而合的。

這意味著未來單一緯度的改善很難再因改善屬性本身打動買家從而叫出較高溢價空間。

取而代之的是城市、區(qū)域板塊、配套以及品牌品質(zhì)等多維度的組合拳，才是形成并維持溢價的關(guān)鍵要素。

以前咱們提這個事兒，大家可能只覺得這是行業(yè)的趨勢方向或者開發(fā)商單方面的說辭，這回看怎么樣？老百姓的集體呼聲吧？

第三個，叫做“更加注重財務(wù)韌性”，用信貸周期的長視角來代替單一緯度的所謂“抄底時機(jī)”。

未來的需求端，大概率不再是那個能讓絕大多數(shù)人躺賺的市場。

在這樣一個“穩(wěn)”字當(dāng)頭的市場里，財務(wù)端的穩(wěn)健對于個人和家庭來說——

既是改善需求或者說美好生活得到全面滿足的基礎(chǔ)，也是家庭財富積累必備的前置條件。

最起碼，月供不應(yīng)該是家庭財務(wù)的緊箍咒，我們應(yīng)該拿出當(dāng)年六個錢包那種團(tuán)結(jié)和定力去為可能到來的30年長債務(wù)周期設(shè)置反脆弱體系。

常看咱們號的老鐵一定都知道，這是我們一貫的基本立場。