三維確權登記：賦能城市精細化治理與生態產品價值實現的深圳實踐

在深圳這座“天空之城”，土地資源高度集約、城市空間多維拓展，傳統二維模式已難以精準界定立體空間的形態。作為中國特色社會主義先行示范區和全國三維地籍改革試點城市，深圳率先構建“立體界定、精細表達、可視管理”的三維確權登記體系，推動城市發展從“規模擴張”轉向“內涵提升”，這一舉措是深圳城市指數（UIS）智慧維度中精細化管理模式的重要實踐，為全國城市空間治理現代化和生態產品價值實現探索出一條可復制、可推廣的“深圳路徑”。

從平面到立體的維度躍升

自改革開放初期敲響“土地拍賣第一槌”，深圳逐步建立起以宗地為核心的二維地籍管理制度。2005年，深圳完成國內首例地下空間單獨出讓——豐盛町地下商業步行街項目，由此拉開三維產權表達的探索序幕。

從早期“二維附圖+文字說明”，到引入高程信息的“2.5維”表達，再到深圳前海的土地“規劃—開發—運營”全周期立體化管理模式，深圳正以創新和技術為底色，逐漸繪制三維地籍管理新藍圖，實現不動產登記從平面到立體的維度躍升。

深圳將三維地籍改革作為“全市一盤棋”的系統工程推進。成立由市領導掛帥、多部門協同、頂尖專家支撐的工作專班，形成“政產學研用”一體化攻關合力。通過制定《深圳市三維地籍試點實施方案》等頂層設計，系統構建了從制度、標準到技術的完整支撐體系，為改革奠定了堅實基礎。

深圳在國家規范框架下，創新構建“數據標準＋技術指南”雙支撐的三維不動產登記標準體系，建立二三維一體化的不動產登記數據庫，形成立體空間的“數字產權圖譜”，并依托全市統一的CIM平臺，實現產權空間的可視化、精細化管理，推動管理模式從“以圖管地”轉向“以模確權”，為全國樹立三維登記的技術與規范標桿。

實現立體空間的精細管理

改革的核心在于實踐與突破。深圳聚焦土地立體復合利用與自然資源登記等關鍵場景，實現了一系列從“0到1”的實質性跨越。

2025年1月，深圳頒發首本三維國有建設用地使用權證——前海消防站項目，實現了三維立體登記“從無到有”的突破，正式邁入立體化登記征程，為土地資源管理提供了新思路、新方法、新模式。三維確權登記的不動產權證書除具有傳統證書功能，還借助三維地籍技術，可查看三維宗地圖和宗地三維模型，呈現不動產的空間信息、產權邊界等細節，為產權保護提供“毫米級”精度支撐。

2025年4月，國際紅樹林中心秘書處項目完成“交地即交證”，打造了全國首宗三維空間“交地即交證”示范樣板。該項目位于深圳地鐵僑城東車輛段頂板頂面上方空間，與下方車輛段形成垂直復合的“空間嵌套”開發模式,創新采用三維地籍技術，通過三維表達的方式清晰界定宗地權屬界限及范圍，直觀、立體地反映不動產的空間及屬性信息。同時，該項目還打通三維地籍調查及審核入庫、劃撥決定核發與不動產登記全鏈條，實現跨部門數據實時交互與線上“一站式辦理”，實現“交地即交證”。

2025年5月，深圳國際紅樹林中心博物館項目再次高效完成三維“交地即交證”，標志著該模式進入常態化運行階段。深圳以三維確權登記為支點，激活立體空間的資產價值，助力城市精細化管控，構筑智慧城市的核心產權底座，全方位鞏固其在高強度發展下的效率、質量與可持續性優勢，為全球超高密度城市的未來治理提供“深圳范式”。

推動生態產品價值實現

改革的探索持續向自然資源領域深化。2月11日，深圳市坪山區聚龍山生態公園完成自然資源三維確權登記。為全面踐行“兩統一”職責，精細治理自然生態空間，市規劃和自然資源局聯合坪山區政府，以聚龍山生態公園為試點，創新開展三維地籍調查與立體確權登記工作，以空間權屬立體化、調查模式數字化、生態價值資產化為重點，推動國土空間治理體系的持續深化與不斷升級。

此次應用成果工作中，通過高精度實景三維建模，推動地籍表達從“地表確權”向“立體確權”跨越，完整呈現自然資源在豎向多層空間中的分布、形態與疊置關系，實現空間實體的精準刻畫與動態可視化，為自然資源精細化管理與科學決策提供真實、可靠的立體空間基底。依據《自然資源調查監測體系構建總體方案》，該項目突破了單一表層建模局限，構建了“地形層—資源層—產權邊界層”分層融合的三維產權模型，形成邊界清晰、屬性完備的三維登記單元，實現了各層級信息獨立完整、有機聯動，顯著提升了自然資源確權登記與資產管理的精準性。（圖片由深圳市規劃和自然資源局授權提供）

依托數字化平臺，本次試點創新采用“云指界”“云調查”模式，不僅實現了各管理主體對權屬邊界的確認與管理認定，更為生態區域空間規劃、用途管制與立體開發提供了全新技術支撐。立足山水林田湖草沙一體化保護和系統治理，按自然資源類型明確產權所有者與管理責任主體，創新構建“全空間覆蓋、分層級管控”的三維管理模式。

此次試點將傳統上“模糊化”的生態資源轉化為可量化、可交易、可流轉的生態資產。本次確權登記不僅為正在開展的全國首單公益林碳匯交易奠定了扎實的產權基礎，也為水體、土壤等多元生態資源的碳匯能力核算提供了精準的空間底板，有力促進了生態資源資產化改革及多元生態產品價值實現。

此外，本次調查形成的自然資源三維模型與全覆蓋數據集，全面、直觀地呈現了區域內山水林田湖草沙等各類生態要素的本底特征與空間分布格局，界定了不同生態地塊的產權歸屬與管控邊界。這些成果也將為生態修復工程的選址、劃界及方案編制提供產權依據和數據支撐，助力提升生態系統的完整性與穩定性。

深圳通過三維確權登記的體系化創新，不僅為破解自身超高強度發展的空間治理難題提供了堅實的“產權底座”，更為全球范圍內追求高效、精細、可持續發展的城市，貢獻了一套經得起實踐檢驗的系統性解決方案，這一探索將持續賦能城市精細化治理，暢通生態產品價值實現渠道，為“美麗中國”建設提供前沿的深圳智慧。

來源：中國日報網