暴跌50%！中國“第一睡城”燕郊成鬼城，上車的北漂如今怎樣了？

如果你在2017年的燕郊買了一套房，那么到2026年的今天，你的資產很可能已經縮水了超過50%。這座距離北京國貿僅三十公里、曾經被稱為“環京第一睡城”的小鎮，如今正深陷房價暴跌、流動性枯竭的泥潭。二手房掛牌量突破4萬套，成交周期長達246天，部分老舊小區單價甚至跌破5000元，不及一輛普通家用轎車。

十年前懷揣“北京夢”在此上車的北漂們，如今多數人賬面巨虧、月供沉重、賣房無門；少數人咬牙自住，將希望寄托于預計2026年底通車的地鐵22號線；極少數人已斷供出局，房產被法拍后仍倒欠銀行債務。這是一場持續了近十年的財富幻滅，也是中國城市化進程中一個殘酷的樣本。

2026年1月，燕郊二手房的掛牌均價是每平方米1.35萬元。這個數字比上個月又微跌了0.7%，創下了近一年來的最低值。如果把時間拉長到一年，均價從最高的1.53萬元跌下來，累計跌幅是11.7%。另一組來自房產平臺的數據顯示，截至2026年2月7日，燕郊二手房掛牌均價約為9811元/㎡，相比2025年2月同期的約1.2萬元/㎡，下跌了大約19.46%。而實際的成交均價更低，2026年1月大約在8300元/㎡左右。

這些冰冷的數字背后，是具體的價格分層。地鐵22號線沿線800米內的次新房，單價還能維持在1.2萬到2.1萬元之間。但那些非地鐵沿線的老舊小區，價格已經跌到了每平方米6000到8000元。在更偏遠的村落，甚至能找到單價低至2000元左右的住房。2026年初，燕郊全域的二手房掛牌均價被評估為大約8661元/㎡。這與2017年房價巔峰時，核心樓盤單價沖破3.5萬甚至4萬元的情景，形成了觸目驚心的對比。

市場的割裂不僅體現在價格上，更體現在流動性上。整個燕郊市場，待售的二手房數量長期維持在數萬套的高位。2026年1月，當月新增掛牌1534套，但成交量只有613套。雖然成交量環比大漲了24.1%，呈現出“以價換量”的特征，但平均成交周期依然長達246天。這意味著，一套房子從掛牌到最終賣掉，平均要等上超過8個月。很多房源掛牌超過一年也無人問津。

那些在2015到2017年房價最高點買入的業主，是這場下跌中最直接的承受者。他們中的大多數，面臨的是資產大幅縮水。當年以近4萬元單價購入的房子，現在市場價可能不到2萬，總價跌去一半以上。

銀行的貸款余額并沒有減少，他們每月仍需償還高額的月供。與此同時，房租收入卻杯水車薪。一套90平方米左右的住房，在燕郊月租金大約只有1200到1500元，遠不足以覆蓋動輒七八千甚至上萬元的月供。房子從夢想中的資產，變成了持續“失血”的負債。

一部分業主因為工作或家庭原因，選擇繼續住在燕郊。他們每天凌晨五點起床，加入數十萬人的通勤大軍，擠公交、過檢查站，耗費兩三個小時往返北京。對他們來說，房子是不得不持有的“硬資產”，生活的重心是維持月供和應對漫長的通勤。他們將僅存的希望，寄托在那條說了很多年的地鐵線上。

還有少數業主，資金鏈已經徹底斷裂。連續多年的收入下滑或失業，讓他們無力繼續償還貸款。他們的房產最終進入法拍程序。法拍房的起拍價往往更低，進一步沖擊市場價格。即便房子被拍賣，如果成交價低于所欠貸款本息，他們仍然欠著銀行的錢，并且個人征信留下嚴重污點。

2017年3月，廊坊地區開始限購。到了6月，政策升級：非當地戶籍居民家庭需提供當地3年及以上社保或納稅證明，才能購買一套住房。這條規定，像一把精準的手術刀，瞬間切斷了燕郊樓市的“供血大動脈”，占購房需求絕大多數的北京外溢客源。市場預期一夜逆轉，成交量驟降，房價掉頭向下。

在限購之前，燕郊的繁榮幾乎完全建立在房地產之上。它像一個巨大的宿舍，承接了在北京買不起房、但又需要在京工作的龐大群體。翻開2017年的財政報表，燕郊的收入一度超過了廊坊市的主城區。但這種繁榮是脆弱的，缺乏堅實的產業基礎。

當樓市的引擎熄火，城市瞬間失去了最重要的造血能力。沒有足夠的本地產業，就無法提供充足的就業崗位；沒有就業，就無法產生真正的、穩定的居住剛需。

多年來，燕郊也在努力補課，修建了上百所學校，引進了多家醫院。但面對百萬量級的人口，這些公共服務資源依然顯得捉襟見肘。給孩子報名上學，班級常常人滿為患；想去醫院看個病，排長隊是家常便飯。城市的綜合配套，始終難以匹配其龐大的人口規模。

現在，所有人的目光都聚焦在一條正在鋪設的軌道上。北京地鐵22號線，即平谷線，是首條跨越京冀兩地的城市軌道交通。它在燕郊境內設有5座車站，截至2026年2月，所有車站主體結構均已完工，鋪軌工程已經啟動。

地鐵的預期，已經在市場上產生了分化效應。圍繞燕郊鎮、神威大街、潮白大街這幾個地鐵站，半徑一公里內的“真地鐵房”，價格相對堅挺，看房量和咨詢量明顯增加。一些品質次新房的掛牌價甚至穩中有升。

但與此同時，距離地鐵站超過兩公里、或者需要公交接駁的樓盤，市場關注度依然很低。曾經金碧輝煌的售樓處，有的已經改成了生鮮超市。置業顧問不再推銷戶型圖，轉而叫賣大蔥和雞蛋。

市場的反應復雜而冷靜。一方面，地鐵沿線房源的帶看熱度在提升。另一方面，龐大的二手房庫存和漫長的成交周期，像兩座大山壓在市場之上。

很多被套牢的業主，都在等待地鐵通車這個節點，他們中的一部分人打算在價格有所反彈時拋售離場。這種潛在的拋壓，讓市場對未來價格的反彈高度充滿不確定性。

每天，潮白河上的彩虹門依然矗立，見證著數十萬人日復一日的鐘擺式遷徙。他們清晨離開，夜晚歸來，把生活的絕大部分，工作、消費、社交，都留在了河對岸的北京。燕郊，對于其中的許多人而言，依然只是一張提供夜晚安眠的床。這張床的代價，是沉重的月供、漫長的通勤和不斷貶值的紙面財富。風還在吹，2026年的第一場寒潮，讓潮白河畔的這座小鎮，感覺比以往任何時候都要冷。