重磅信號！馬年官方開始收購老破小，樓市風向變了！

來源：大偉看樓市

2026馬年開年，中國樓市迎來了一場足以改寫行業邏輯的重磅變革——不同于以往降息、限購放松等常規操作，官方牽頭、國企主導，開始批量收購城市“老破小”，從上海浦東、靜安、徐匯三區率先試點，到重慶、長沙、杭州、濟南等城市火速跟進，一場覆蓋全國的存量房收儲行動全面鋪開。這一舉措看似是針對小眾房源的“精準托底”，實則是房地產調控思路的戰略級轉向，釋放出清晰而強烈的信號：中國樓市正式告別增量擴張的舊時代，邁入存量盤活、民生優先、穩健發展的新階段，馬年或將成為中國房地產轉型的“分水嶺”。

要讀懂這場官方收購行動的深意，首先要認清馬年樓市面臨的核心困境。過去多年，“老破小”一直是二手房市場的“流動性死角”，這類房齡普遍在20年以上、戶型狹小、設施老舊、管線老化、停車困難的房源，不僅居住體驗差，更面臨銀行放貸謹慎甚至拒貸的尷尬，在市場下行期更是無人問津，掛牌周期動輒半年以上，成為業主手中“賣不掉、住不好、拆不了”的雞肋資產。更值得警惕的是，老破小大多占據城市核心地段，其流動性枯竭直接拖累片區房產估值，引發業主恐慌性降價，進而傳導至整個二手房市場，形成“降價—觀望—再降價”的負向循環，成為樓市穩定的最大隱患。

與此同時，樓市置換鏈條的梗阻的也日益凸顯。當前，大量改善型家庭陷入“賣舊買新”的兩難：手中的老破小賣不掉，資金無法回籠，即便有改善意愿也無力購置新房；而新房市場因需求不足，去化壓力持續加大，形成“死循環”。此外，保障性租賃住房供給不足、分布不均的問題也亟待解決，多數傳統保租房位于郊區，通勤成本高，難以滿足新市民、青年人“職住平衡”的核心需求。馬年官方出手收購老破小，正是精準擊中這三大痛點，打出的一套穩樓市、優保障、通循環的組合拳。

從全國落地情況來看，此次官方收購并非“大水漫灌”，而是精準定向、循序漸進，呈現出清晰的標準化特征。以上海這個首個試點城市為例，已于2026年2月完成首批收購簽約，明確優先選擇內環內、2000年以前建成、70平方米以下、總價400萬元以內、產權清晰的中小戶型二手房，清一色是市場上最典型的老破小。收購主體為各區公租房公司、區屬保障房企業，資金由建設銀行等金融機構提供專項支持，遵循自愿申請、市場化定價、正規交易過戶的原則，不強制、不壓價，為業主提供了一條穩定、安全、快捷的退出通道。據業內預測，上海試點后續有望擴展至7個區，全年收購規模或達1萬套，雖僅占全市二手房庫存的6.9%，但示范效應與托底意義不可估量。

上海打響第一槍后，全國多城迅速跟進，形成燎原之勢。杭州富陽區1月啟動“以舊換新”，由區屬國企直接收購二手房用于保租房，首批計劃收購200套，報名家庭超200戶，最終通過搖號確定參與名額；濟南起步區推出“全款收舊房”政策，計劃分批次收購1000套舊房，綁定新建商品房置換，快速打通置換鏈條；重慶明確鼓勵國企收購存量住房，改造為保障性租賃住房，同時配套稅收、信貸支持政策；長沙則利用專項債券與央行再貸款資金，大規模收儲存量房，一批次收儲金額就近30億元，直接轉化為保障房房源。截至2026年2月中旬，全國已有超過80個城市表態支持國企收購存量商品房，36個城市發布具體征集公告，官方收儲老破小從試點走向普及，成為馬年樓市最確定的趨勢。

這場收購行動的背后，是國家層面的明確導向，其深層邏輯絕非一時興起的救市之舉，而是立足長遠的戰略布局，蘊含著四重核心信號，標志著樓市風向的徹底轉變。第一重信號，樓市托底進入“精準護盤”新階段。過去調控多以刺激增量需求為主，而此次官方直接下場收購存量，是用市場化方式為最難流通的資產提供“剛性接盤”，相當于給老破小設置了“價格底線”，切斷恐慌性拋售鏈條，推動二手房價格從無序下跌轉向有序企穩，從底層修復市場信心。

第二重信號，房地產“置換鏈條”正式打通。官方收購為老破小業主提供了確定性退出通道，業主拿到房款后可快速進入新房或次新房市場，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循環。多地試點同步配套“房票”“置換補貼”，鼓勵業主將售房款用于購房，本質是用存量盤活帶動增量消費，既化解庫存壓力，又激活合理住房需求，實現“一石三鳥”。

第三重信號，城市更新從“拆改留”轉向“收儲盤活”。過去老舊小區改造多以加裝電梯、環境整治為主，無法解決產權流通與資產價值問題；大拆大建又面臨成本高、阻力大、周期長的困境。官方收購模式跳出傳統思路，通過產權轉移實現低效資產再利用，既能快速改善居住條件，又能完善保障房體系，還能提升城市面貌，是低成本、高效率、可持續的城市更新路徑，未來將成為主流模式。

第四重信號，住房體系從“市場獨大”走向“市場+保障”雙軌并行。中央多次強調，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。官方收購老破小，是雙軌制的重要落地抓手：用存量房快速補充保障房供給，縮短建設周期，降低土地成本，讓新市民、青年人低成本安居；同時讓商品房市場回歸居住與改善屬性，減少投機炒作，實現“保民生”與“穩市場”的雙向發力。

對于普通人而言，最關心的莫過于這場政策變革對自身的影響——并非所有老破小都能受益，也不意味著樓市將重啟普漲行情，而是呈現出明顯的結構性分化。對于手握核心地段、小戶型、產權清晰老破小的業主來說，這是實打實的利好：以前掛牌半年無人問津，現在有官方平臺接盤，不用再降價甩賣，資產流動性大幅提升，多了一條穩妥變現的渠道。對于想買房、換房的人來說，市場恐慌性降價減少，樓市波動變小，決策更理性，置換鏈條打通后，新房、改善房流通更順暢，剛需和改善需求都能得到更好滿足。

對于租房群體而言，保租房供給增加，且多位于城市核心區域，租金更穩定、居住更有保障，不用再被高價租房、頻繁搬家困擾，新市民、青年人的住房壓力大幅緩解。但需要清醒認識到，郊區老破大、有抵押糾紛、違章搭建、地段偏遠、戶型超標或總價超標的小區，基本不在收儲范圍內。官方收儲的核心是穩市場、保民生，不是幫所有劣質資產解套，更不會回到炒房的老路。

展望馬年及未來幾年樓市，官方收購老破小的政策有望進一步擴圍，更多一二線城市將跟進落地，收購范圍可能從老破小延伸至存量商品房，資金支持力度加大，流程也將更加便捷。但政策的核心目標始終是穩市場、保民生、防風險，不會刺激房價大漲，樓市將以“企穩修復、結構分化”為主基調，逐步回歸平穩理性。房地產行業也將徹底告別高杠桿、高周轉、高增長的舊時代，進入存量盤活、穩健發展、民生優先的新時代，開發商、中介機構等行業主體也將面臨洗牌，參與保障房建設、老舊小區改造、存量房運營將成為新的增長點。

馬年官方收購老破小，看似是一件關乎“老房子”的小事，實則是中國房地產轉型的標志性事件。它用最穩妥的方式，疏通市場堵點、守住民生底線、穩定行業預期，改寫著樓市的底層邏輯。對于普通人來說，讀懂這一信號，就能看清樓市方向，理性規劃購房、租房和資產配置；對于市場來說，抓住這一趨勢，就能把握時代機遇。馬年，中國樓市的風向已經改變，一個更加健康、平穩、貼合民生需求的房地產新時代，正由此正式拉開帷幕。