以舊換新鋪開，現在是賣掉老破小的最佳時機嗎？務必算清三筆賬

購房補貼、個稅退稅、利率觸底，2026年以舊換新政策密集落地。 珠海對換購新房者按網簽價1%補貼，個稅退稅政策延長至2027年底，疊加“2字頭”商貸利率，讓不少老破小業主動了置換心思。

但政策紅利之下，并非所有老破小都適合此時出手。 盲目跟風置換，可能反而得不償失。 真正的決策關鍵，是算清稅費成本賬、供需時差賬、資產溢價賬，這三筆賬直接決定置換是否劃算，能否踩準最佳時機。

先算稅費成本賬：政策紅利能省多少錢？

以舊換新的核心吸引力的是稅費減免，這也是最直觀的成本節省項。 但不同房屋條件、城市政策，節省金額差異極大，需精準核算避免誤判。

核心減免有兩項：一是個稅退稅，出售老房后1年內換購新房，可按比例退還已繳個稅，計算公式為（房屋成交總價?原購價?合理費用）×20%，“滿五唯一”房源可直接免征個稅。 二是地方補貼，如珠海單套最高補貼3萬元，河南、湖南等地還疊加契稅補貼，進一步降低成本。

需警惕隱性成本侵蝕紅利。 老破小普遍存在物業費欠繳、維修基金補繳、產權核驗費用等，部分房齡超20年的房源，還可能因評估價偏低增加貸款成本。 一套成交價100萬的老破小，扣除各項隱性成本后，實際能享受到的政策紅利可能縮水20%-30%。

再算供需時差賬：避免“賣得急、買得貴”

以舊換新的核心風險，是賣老房與買新房的時間差導致的供需錯配。 要么老房低價急售，要么新房被動追高，最終吞噬政策紅利。

從賣房端看，老破小供需矛盾突出。 當前市場對無電梯、配套薄弱的老破小需求持續萎縮，即便有政策加持，成交周期仍長達3-6個月。 若為趕政策補貼節點急于出手，可能被迫降價5%-10%，遠超稅費節省金額。

從買房端看，政策催生改善需求集中釋放。 1月前兩周安居客用戶溝通量同比增長8.6%，熱門改善樓盤可能出現議價空間收窄、好樓層稀缺的情況。 若先賣后買，可能面臨“老房賣低價，新房買高價”的尷尬；先買后賣，又會因資金占用增加利息成本。

最后算資產溢價賬：老破小與新房的價值差距

置換的終極目的是優化資產，需對比老破小的持有價值與新房的溢價空間，避免換房后資產增值能力下降。

老破小的貶值風險不可忽視。 隨著城市更新推進，無配套、低品質的老破小流動性持續變差，未來可能面臨“賣不掉、租不出”的困境，持有期間的折舊、維護成本也會持續消耗資產。 尤其非核心區域的老破小，溢價能力遠不及優質新房。

新房的溢價邏輯更清晰。 政策鼓勵房企加大高品質房源供給，核心城市核心板塊的改善型新房，疊加教育、醫療配套優勢，價值韌性更強。 但需避開高溢價期入手，優先選擇政策補貼覆蓋、房企資金穩定（白名單內）的項目，確保交付與增值雙保障。

實操建議：三類老破小，置換時機各不同

并非所有老破小都適合當下置換，需結合房屋條件與家庭需求精準決策。

優先置換類：核心城市非核心板塊、無電梯、配套薄弱的老破小。 這類房源貶值趨勢明確，趁政策紅利盡快出手，置換核心板塊剛需或改善型新房，鎖定資產價值。

謹慎置換類：核心區域配套成熟、房齡適中的老破小。 若持有“滿五唯一”房源，可暫不急于出手，待市場需求平穩后再擇機置換，避免因政策期跟風導致收益縮水。

暫緩置換類：學區優質、流動性強的老破小。 這類房源仍有穩定需求支撐，政策紅利對其增值影響有限，可長期持有出租，待學區價值波動或家庭需求變化時再考慮置換。

以舊換新政策鋪開，為老破小業主提供了優化資產的窗口，但絕非“無腦置換”的信號。 最佳置換時機，從來不是政策最猛的時候，而是三筆賬都算清、收益大于成本的時候。

對普通人而言，置換的核心是“優化資產結構”而非追逐政策紅利。 算清稅費、時差、溢價賬，結合房屋條件與家庭需求理性決策，才能在政策東風中實現資產升級，而非陷入置換陷阱。