物業服務存在瑕疵，訴請違約金不予支持

在小區內，配備物業服務是為了提高居住質量，物業公司提供服務，小區業主為物業服務買單，因此物業服務也成了小區生活的標配。但是，當享受的物業服務存在瑕疵，物業服務公司在訴請業主繳納拖欠物業費的同時訴請違約金能否獲得支持呢？貴港市港南區人民法院審理一起物業服務合同糾紛案，依法判決物業公司的服務存在瑕疵，訴請違約金不予支持。

基本案情

原告貴港市某物業服務公司系某小區的物業服務供應商，為該小區提供清潔衛生、綠化養護、日常運作維護等管理服務，收取本物業內業主、物業使用人的物業管理服務費用等。原告貴港市某物業服務公司于2016年10月與該小區業主委員會簽訂《某小區物業服務委托合同》，合同約定服務期限、服務費、滯納金等內容。2023年12月，原告貴港市某物業服務公司退出某小區物業管理，不再為該小區提供物業服務，但是在服務期間，被告梁某某拖欠物原告貴港市某物業服務公司2021年11月至2023年12月的物業服務費，原告貴港市某物業服務公司多次向被告梁某某催收無果，原告貴港市某物業服務公司訴至法院，請求判令被告梁某某支付拖欠的物業服務費以及違約金。

法院審理

法院審理認為，原告貴港市某物業服務公司與該小區業主委員會簽訂《某小區物業服務委托合同》，系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。合同當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務。再根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，2016年10月，原告貴港市某物業服務公司與該小區業務委員會簽訂的《某小區物業服務委托合同》對小區業主有約束力，被告梁某某為該小區業主，該合同應當對被告梁某某同等有約束力。原告貴港市某物業服務公司對該小區進行物業管理和服務，被告梁某某實際享受該服務，原告貴港市某物業管理公司訴求被告梁某某支付拖欠的物業服務費于法有據，法院予以支持。

關于原告貴港市某物業服務公司訴求被告梁某某支付違約金的主張，法院在審理查明原告在向該小區提供物業服務時存在電動車管理不善、停車秩序維護不周、保潔不到位等瑕疵，故對原告貴港市某物業服務有限公司該主張，法院不予支持。

法院依法判決，被告梁某某向原告貴港市某物業服務公司支付拖欠的物業服務費。

法官提醒

物業公司在履行物業服務合同時，不應止于基本完成，而應追求質價相符的精細化管理，要切實提升服務品質，這樣才能筑牢履約根基、贏得業主認可、減少法律風險。希望物業公司能將本案反映的瑕疵作為改進契機，主動優化服務流程、與業主加強溝通反饋，用可見、可感、可信的服務質量贏得業主滿意，從根本上減少糾紛，保障自身合法權益。

法律條文

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

來源： 山東高法

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