李巖 | 老舊小區(qū)停車治理之困

李巖

（武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)院博士生）

A小區(qū)建成于2000年，地處中心城區(qū)，共14棟196戶，主要是單位職工福利房，經(jīng)歷個(gè)人買斷與單位物業(yè)退出，而隨著小區(qū)與房屋的不斷老化，各種矛盾逐漸暴露出來(lái)，其中停車難是目前A小區(qū)最突出與業(yè)主反映最多的問(wèn)題。

1. 停車難的現(xiàn)狀描述

據(jù)社區(qū)網(wǎng)格員的統(tǒng)計(jì)，目前A小區(qū)所有業(yè)主家庭擁有私家車的超過(guò)70%，而小區(qū)即使經(jīng)過(guò)幾輪改造后滿打滿算的停車位只有74個(gè)，大量小區(qū)業(yè)主的車沒(méi)有辦法停進(jìn)小區(qū)，而停車位總量不足的現(xiàn)狀產(chǎn)生了一系列次生矛盾，包括但不限于：第一，業(yè)主之間的停車糾紛，不少早購(gòu)車的業(yè)主長(zhǎng)期占據(jù)某個(gè)停車位，將其默認(rèn)當(dāng)作自己的私有停車位，當(dāng)其它業(yè)主停該車位的時(shí)候易產(chǎn)生沖突；第二，小區(qū)與市政的矛盾，當(dāng)小區(qū)自身無(wú)法滿足業(yè)主的停車需求的時(shí)候，市政道路成為了臨時(shí)停車的首選，當(dāng)市政管理相對(duì)寬松的時(shí)候，只要不產(chǎn)生長(zhǎng)期堵車等問(wèn)題的時(shí)候交警一般也睜一只眼閉一只眼，即使沒(méi)有在規(guī)定8點(diǎn)之前挪車也不會(huì)被處罰，但矛盾極易產(chǎn)生于運(yùn)動(dòng)式的治理路邊停車時(shí)期，很多業(yè)主都猝不及防收到了罰單；第三，業(yè)主與社區(qū)的矛盾，因?yàn)锳小區(qū)事實(shí)上沒(méi)有物業(yè)來(lái)管理車位，社區(qū)成為了這些停車矛盾的主要處理者與協(xié)調(diào)者，但面臨停車剛需與總量不足的矛盾，社區(qū)雖然經(jīng)過(guò)了很多努力，例如爭(zhēng)取小區(qū)改造擴(kuò)展地面車位、和市政協(xié)調(diào)路邊停車時(shí)間、推動(dòng)清理僵尸車、和居民商議停車規(guī)則，但并不能從根本上改變總體停車難的局面；第四，電動(dòng)車與機(jī)動(dòng)車的矛盾，小區(qū)不僅有機(jī)動(dòng)車的停車需求，還有超過(guò)50輛電動(dòng)車的停放需求，而因?yàn)橄腊踩颍鐓^(qū)嚴(yán)禁電動(dòng)車入樓入戶，不少電動(dòng)車只能停到樓下或小區(qū)路上，擠占人行道與機(jī)動(dòng)車的停車空間，也有不少電動(dòng)車居民反映機(jī)動(dòng)車剮蹭自己電動(dòng)車的情況。第五，業(yè)主與租戶的矛盾，一些業(yè)主認(rèn)為停車場(chǎng)需要先滿足“三證合一”的業(yè)主停車需求，但部分租戶也有停車需求，在爭(zhēng)搶車位時(shí)候也產(chǎn)生過(guò)幾次矛盾。此外，還有業(yè)主反映因?yàn)樾^(qū)沒(méi)有專門的停車管理，停車不收費(fèi)，一些外來(lái)車輛尤其是在附近工作的市民的車輛也會(huì)停入小區(qū)里面。

停車難的問(wèn)題不僅反映在平時(shí)，矛盾最突出的時(shí)候是在節(jié)假日帶來(lái)的停車需求激增，主要原因有二：第一，小區(qū)的停車難主要是下班之后的停車?yán)щy，白天的停車需求基本能滿足，但是節(jié)假日節(jié)假日業(yè)主車輛的長(zhǎng)期停放稀釋了車位的流動(dòng)性；第二，老人家庭的子女來(lái)看老人時(shí)候有臨時(shí)停車的需求。因此，節(jié)假日的A小區(qū)的停車位往往“一位難求”，甚至有居民用地鎖、雪糕桶來(lái)?yè)屨架囄弧?/p>

2. 停車難的成因分析

第一，規(guī)劃缺乏導(dǎo)致的停車位結(jié)構(gòu)性短缺。A小區(qū)位于城市發(fā)展的早期中心地帶，地價(jià)相對(duì)較高，在早期規(guī)劃當(dāng)中并沒(méi)有設(shè)想未來(lái)小區(qū)會(huì)有如此大的機(jī)動(dòng)車保有量與停車需求，以至于小區(qū)的綠化等公共設(shè)施也被改造為地面停車位后仍然難以滿足不斷增長(zhǎng)的停車剛需。

第二，產(chǎn)權(quán)不清晰帶來(lái)的停車權(quán)責(zé)不清。A小區(qū)在過(guò)去屬于單位小區(qū)，小區(qū)公共區(qū)域的權(quán)屬歸單位，A小區(qū)只有公共車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)車位。根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域享有共有權(quán)，法律意義上的“共有權(quán)”在實(shí)際中變成了業(yè)主個(gè)人事實(shí)上先到先得的私人占有。

第三，專業(yè)物業(yè)管理的缺失難以生成停車規(guī)則。在單位物業(yè)退出之后，A小區(qū)只有“三供一業(yè)”物業(yè)進(jìn)入，僅僅收取衛(wèi)生費(fèi)每戶50元/月維持小區(qū)最基礎(chǔ)的清潔，物業(yè)不收取停車費(fèi)與自然不會(huì)對(duì)停車秩序進(jìn)行維護(hù)，而即使引入專業(yè)的物業(yè)管理公司也并不能保證每個(gè)業(yè)主都能有車停。社區(qū)雖然有意愿協(xié)助，甚至社區(qū)出資加裝了停車桿，但最后因?yàn)榫用穹磳?duì)與缺乏執(zhí)法權(quán)而最后束手無(wú)策。

3. 停車難背后的治理之困

A小區(qū)以及社區(qū)并非沒(méi)有想過(guò)辦法來(lái)解決停車問(wèn)題，但嘗試多種方式后效果都不盡人意，最后都回歸到“自由競(jìng)爭(zhēng)”的叢林規(guī)則。社區(qū)和小區(qū)第一次嘗試是試圖引入專業(yè)的物業(yè)公司，走市場(chǎng)化的路線，但遭到了絕大多數(shù)居民的反對(duì)，專業(yè)的物業(yè)公司出于自身盈利考慮不可能只管理停車，否則很難長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，大部分居民習(xí)慣了低物業(yè)費(fèi)的服務(wù)，引入專業(yè)物業(yè)后物業(yè)費(fèi)的上漲也讓大多數(shù)居民不接受，最后不了了之；第二次嘗試組織居民自治，讓居民內(nèi)部形成停車秩序，一些熱心車主很快參照附近小區(qū)的停車收費(fèi)情況帶頭制定了停車規(guī)范，抽簽排隊(duì)停車，并意圖按照“業(yè)主每臺(tái)車50元/月（每戶僅限一臺(tái)車）、臨時(shí)停車2元/小時(shí)（封頂10元）”相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格收取管理費(fèi)，管理費(fèi)用以支付請(qǐng)人管理停車廠。但是在業(yè)主群里一進(jìn)行討論，不少車主不樂(lè)意，主要意見(jiàn)有二：第一，停車收費(fèi)問(wèn)題，包括但不限于“XX小區(qū)停車也不收費(fèi)”、“我的停車費(fèi)在單位工作時(shí)候已經(jīng)交了”、“我家有兩輛車要停怎么辦”；第二，停車排隊(duì)問(wèn)題，在車位本身不夠的情況下，排隊(duì)更像畫(huà)餅，所有車主都擔(dān)心排不到隊(duì)，最后新的停車規(guī)范也沒(méi)有落地；第三次嘗試是社區(qū)與街道聯(lián)合周圍幾個(gè)小區(qū)組建“共享停車場(chǎng)”，幾個(gè)小區(qū)的車輛內(nèi)部可以相互停，并和市政協(xié)商定時(shí)將市政道路開(kāi)放用以停車，但不僅A小區(qū)明確反對(duì)，周圍小區(qū)也反對(duì)，都表示不想讓其它小區(qū)車輛進(jìn)入。目前街道和附近市政停車場(chǎng)、公司進(jìn)行溝通，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格（可以包月、可以臨停）提供給附近的居民，總體上停車矛盾沒(méi)有過(guò)于突出。

停車難的問(wèn)題看似只是一個(gè)城市規(guī)劃問(wèn)題，但同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)治理問(wèn)題，涉及到小區(qū)居民共同生活的社會(huì)秩序。小區(qū)居民在長(zhǎng)期生活過(guò)程中圍繞著有限的車位形成了相對(duì)固定的利益分配秩序，“先到先得”成為了事實(shí)中的底層規(guī)則，但又與法律意義上的小區(qū)公共空間的“共有權(quán)”產(chǎn)生了沖突。引入專業(yè)的物業(yè)公司的市場(chǎng)化路徑試圖用市場(chǎng)規(guī)則取代既有停車規(guī)范，但提高了組織成本，讓全體居民利益受損；而居民自治雖然以低組織成本的方式運(yùn)營(yíng)，試圖建立一套新的停車規(guī)則，但沒(méi)有觸及與解決既有利益群體的問(wèn)題。停車難問(wèn)題的核心在于不同利益群體的博弈，小區(qū)內(nèi)部難以生成讓大部分人滿意的新的利益平衡秩序。

首先，停車問(wèn)題的關(guān)鍵是有車位和沒(méi)有車位的居民的利益博弈。對(duì)于已經(jīng)長(zhǎng)期占據(jù)車位的居民而言，在中心城區(qū)免費(fèi)方便的車位是其從單位時(shí)期就享有的福利，是既得利益者，因此最不愿改變現(xiàn)狀；而對(duì)于新車主而言，要么與老車主爭(zhēng)車位產(chǎn)生沖突，要么向外尋找市場(chǎng)停車位被迫享受“同住不同權(quán)”的待遇，也是最希望改變停車現(xiàn)狀的群體。利益分歧的核心是公共停車位的私有化。

其次，有停車需求和沒(méi)有停車需求的業(yè)主利益沖突。在小區(qū)改造的過(guò)程當(dāng)中，很多小區(qū)的老人反映小區(qū)改造的不合理，認(rèn)為公共空間是大家的，將綠化等公共設(shè)施改造為停車位損害了沒(méi)有停車需求的居民的權(quán)益，并且改造之后擠壓正常道、車輛長(zhǎng)期占據(jù)消防通道等都有安全隱患。而引入專業(yè)的物業(yè)管理公司不可能只管停車，只對(duì)停車進(jìn)行管理的收益達(dá)不到物業(yè)的盈利預(yù)期，全體居民必然要為物業(yè)費(fèi)的上漲買單。

不同群體的利益訴求在小區(qū)內(nèi)部生成了不同的利益集團(tuán)，也在小區(qū)日常生活當(dāng)中形成了不同群體的利益沖突，這也是老舊小區(qū)的治理之困。停車難只是老舊小區(qū)治理的一個(gè)縮影，而隨之房屋與小區(qū)生命周期的進(jìn)入尾聲，既有利益分配格局的矛盾越來(lái)越凸顯出來(lái)，加裝電梯、房屋維護(hù)、公共設(shè)施的更新等涉及到公共利益的事項(xiàng)都面臨著不同利益訴求的沖突與博弈，因此無(wú)論是市場(chǎng)化還是居民自治，只要是不去解決利益分歧、不打破固有利益格局與重建利益分配秩序，必然難以有成效。

2026年2月25日