區域樓市觀察 |?京津冀&山東&東北

文中涉及城市詳細數據，聯系索取

2026年，中國房地產市場步入調整的第六個年頭。年初以來，政策層面釋放出清晰的“穩預期”信號，1月多項需求端與融資端政策落地，提振市場信心。整體來看，房地產已進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發力基調明確，預計市場筑底與分化態勢仍將延續。

新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過對各地市場量價走勢的分析，研判市場發展趨勢，形成區域市場系列報告。本文為京津冀&山東&東北篇。

北京樓市二手房交易已占據主導，價格回落激活低總價購房需求，新房市場則進一步向高端、改善型客群聚焦，節后市場“小陽春”預期穩定。河北市場仍面臨一定壓力，整體購房行為更趨理性，短期市場仍處筑底階段。山東、東北多地市場內部分化進一步加劇，剛需與改善型需求分層，品質化產品引領新房市場發展。

• 北京：一二手房分化發展，“以價換量”趨勢或延續

低總價二手房去化提速。2026年1月，北京二手房成交約1.5萬套，創2022年以來同期新高。市場以低總價房源成交為主，300萬元以下房源成交占比居高位。

二手房客群結構以三類需求為主導：一是教育需求客群，為確保子女入學資格，家長需在入學當年4月前完成置業，區位和教育配套是其首要考量因素；二是中老年改善客群，多采用“賣一買一”模式，追求低樓層、優戶型等更佳居住體驗；三是年輕剛需客群，包括新婚人群、外地遷入客群等，整體偏好向中小戶型、交通便利的房源。

新房市場聚焦改善客群。2026年1月北京新房成交約2500套。受宅地供應、新房上市節奏限制，同時疊加產品升級帶來的價格提升，新房客群進一步向高端、改善型聚焦。

政策調整對市場有一定帶動作用。近兩年北京持續調整房地產政策，優化社保/個稅繳納年限、調整限購套數、下調首付比例與房貸利率，不斷降低置業門檻。2025年末北京再次調整限購政策，符合條件的購房者在五環外購房不限套數。調研顯示，社保/個稅年限等限制條件的松綁，使得一定體量的非京籍常住人口具有購房資格，若該類政策進一步放寬，有利于釋放積壓剛需與改善需求。

當前北京購房者置業行為愈發理性，決策核心從過往的市場預期，轉向自身實際支付能力與長期還款安全性，總價控制成為重要考量因素。部分購房者為降低月供壓力、規避負債風險，選擇主動提高首付占比；資金充裕的客群，因預期未來銀行貸款利率進一步下調，而選擇降低首付占比，以期享受利率下行帶來的成本節省。

整體而言，在房價回調與利好政策頻出支撐下，北京潛在的剛需與改善型需求有望逐步釋放，2026年樓市成交量預計保持平穩。疊加每年節后教育置業需求的集中釋放，北京房地產市場“小陽春”行情仍有一定預期。

• 廊坊：“價格承壓、區域分化”特征明顯，市場信心仍待修復

新房市場方面，2025年廊坊市區新建商品住宅成交面積約36萬㎡，較去年基本持平，成交價格繼續下探，跌破萬元關口。分區域來看，廣陽區在售項目以改善樓盤為主，戶型集中在120-160㎡，房價整體表現出一定韌性；安次區、開發區以剛需、剛改產品為主，戶型集中在80-120㎡，房價回落幅度更為明顯。春節期間，廊坊市區部分房企推出新春限時特惠活動，包括指定房源一口價、贈送車位等；部分項目推出特價房，總價較常規房源低5-10萬元。具體來看，安次區、開發區庫存壓力較大，樓盤促銷力度更大，市場競爭更為激烈。

二手房方面，市場仍處于筑底階段，呈現“價格下行、區域分化”特征。廣陽區憑借成熟商業、醫療配套及學區資源，房齡5年以內的次新房表現相對較好，開發區等區域配套薄弱，流通性相對較差。成交結構方面，70-100㎡中小戶型、總價在50-90萬元的房源為市場成交主力。

置業需求方面，結合中介反饋及市場調研情況，當前廊坊市區置業需求以本地剛需為主，涵蓋婚房置業、周邊鄉鎮居民進城置業等群體，主力選購70-100㎡兩居、三居產品，偏好基礎配套完善、總價偏低、戶型方正的房源，多選擇安次區、開發區的剛需樓盤。本地改善型需求占比同樣較高，以老舊小區置換需求為主，傾向更換至配套成熟、產品力突出的小區，優先選購100-140㎡三居、四居產品，戶型上注重客廳尺度、主臥套房、雙衛設計及儲物空間，同時看重小區環境、物業服務品質與學區資源，多選擇廣陽區核心地段及安次區優質改善樓盤。

購房預期方面，當前居民收入預期尚不穩定，疊加房價持續調整，市場置業信心普遍偏弱，即使當前多數房源已具備較高性價比，但多數購房者仍持觀望態度。

整體來看，廊坊房地產市場處于“價格承壓、庫存偏高”的調整階段，房企拿地意愿有所減弱，2025年廊坊市區僅成交5宗住宅用地，土地成交規模進一步縮量。2025年中央及地方持續釋放樓市積極信號，“好房子”建設相關政策利好頻出，但由于本地“好房子”產品供給稀缺，尚未能對市場形成有效帶動。

• 保定：客群趨于理性，市場持續筑底

2026年春節期間，保定樓市呈現“看多買少”的磨底特征。從市場觀察來看，房企促銷力度整體平穩，未出現大幅加碼。部分樓盤雖推出“春節特惠房”，但折扣幅度有限，更多以返鄉置業禮包（交通補貼、禮品贈送等）等形式吸引客戶。市場整體“看多買少”，部分項目到訪量有所回升，但實際轉化成交有限。

市場分化格局顯著。調研發現，競秀區、蓮池區等核心區域的具備優質學區、成熟配套的高品質項目價格相對穩定；而郊區項目因配套不全、交通受限等原因仍面臨較大去化壓力。當前購房者更關注戶型合理性、得房率、物業服務等實際居住要素。

當前購房市場以剛需和改善型需求為主，主要呈現三類典型客群。一是本地首次置業群體，多因婚育等迫切需求入市，預算相對有限，傾向于在主城區選擇配套成熟的小戶型；二是本地改善型客戶，極重視優質教育資源、社區品質及戶型舒適度，傾向選擇核心地段的舒適三居或四居戶型；三是返鄉置業人群，以在北京、天津等城市工作的保定籍人士為主，這部分人群主要訴求是在保持京津工作便利的同時，為家庭置辦一個配套完善、品質可靠的住所。目前各類客群決策周期均有所延長，看房次數增加，消費行為更趨審慎理性。

購房者降杠桿意愿較強。當前購房者普遍傾向于提高首付、縮短貸款年限甚至全款支付，對月供壓力與收入預期的擔憂上升。針對保定此前已出臺提升公積金貸款額度、提供購房補貼等支持政策，多數受訪者認為，政策的“減負感”被房價下行預期與收入不確定性所抵消，實際提振作用有限。

展望未來，在較高庫存與人口凈流出壓力下，房價在短期內預計仍將震蕩尋底。經濟基本面的改善與居民購買力的提振，是樓市復蘇的關鍵因素。

• 滄州：剛需客群托底市場，返鄉客群購房動力有限

價格已回調明顯，短期預期仍偏謹慎。盡管當前市場預期以"看穩"為主，但觀望氛圍仍較濃。春節期間房企促銷力度與2025年基本持平，未見明顯加碼，以常規折扣為主。

剛需仍是基本盤，返鄉客群置業動力有限。當前成交結構中，結婚置業、子女教育需求仍是絕對主力，約占60%-70%，這兩類群體決策周期短、對學區配套敏感度高。返鄉置業需求占比較低，以為父母購置孝心房、養老房或計劃未來返鄉定居的剛需群體為主。

剛需與改善需求分化明顯。剛需客群首要關注總價門檻與學區確定性，偏好毛坯交付；改善客群則對戶型通透度、物業品牌要求有所提升，但當前市場可選項目有限，部分需求轉向房齡5年內的次新房，且當同地段新房與次新房價差達15%-20%時，客戶出于成本控制考量更多選擇后者。

購房者去杠桿偏好明顯。當前購房者付款方式呈現"兩頭大中間小"特征：全款占比約3成，同時高首付低貸款占比較之前有所提升。出于對于降低購房成本、控制資金風險的考量，多數購房者選擇主動縮短貸款年限或降低負債水平。

品牌房企收縮，庫存壓力分化。近幾年品牌房企在滄州以存量去化為主，新拿地項目較少。已交付項目中，早期項目口碑一般，近年交付項目品質有所改善。

政策支持力度仍有提升潛力。近幾年出臺的購房補貼、公積金放松等措施與降價預期形成對沖，政策市場效果較一般。公眾對于后續政策期待主要集中于降利率及稅費減免，但對政策效果普遍持審慎態度。

整體來看，對未來收入、就業預期偏弱仍是當前市場核心制約。調研顯示，本地制造業、服務業從業者對2026年收入增長信心不足，返鄉人員多表示暫不考慮回鄉發展。"為父母改善居住"的置業動機在返鄉群體中仍有提及，但實際轉化為成交的比例較低。當前城鎮化進程仍在推進，但整體市場需求偏弱，樓市信心修復尚需時間。

• 淄博：市場深度調整下的分化格局與結構性機會

經調研，2026年春節前淄博樓市整體呈現階段性低溫態勢，市場分化顯著。從需求特征來看，剛需群體注重交付安全與性價比，改善群體則聚焦產品品質與核心資源，整體置業導向呈現務實化、避險化特征。從供給端來看，房企將營銷重心轉向節后“小陽春”市場，積極籌備相關推廣策略。

從市場成交來看，2026年以來，淄博樓市熱點樓盤成交活躍度有所下滑。春節前置業情緒回落、行業年度考核收尾等短期因素對成交形成一定影響，短期成交縮量屬于常規波動。盡管整體成交回落，但頭部項目“強者恒強”格局更加顯著，其中鑫馬地產旗下兩個項目位列成交前三，經開區成為改善需求主要承載區域，中心城區匯智榮悅城成交保持較高活躍度。

調研發現，當前淄博購房需求分化明顯。剛需群體優先選擇國企開發、現房銷售、成熟配套與低單價項目，看重交付安全與總價門檻，以規避市場波動帶來的潛在風險。改善群體更關注地段、產品力與稀缺資源，高品質住宅、實景會所、一梯一戶等配置更受青睞，即使在淡季，優質改善項目仍有穩定成交。高端市場則進入觀望靜默期，多數項目成交低迷。

從供給端看，市場已進入品質制勝階段，缺乏核心優勢的項目面臨較大去化壓力。房企品牌實力與交付能力成為購房者重要考量的維度，具備實用主義、長期主義屬性的產品更易獲得市場認可。區域分化同樣突出，經開區、高新區、大學城板塊各有標桿，剛需與改善產品形成明確區隔。

經調研，本地房企均已制定節后營銷方案，集中發力小陽春市場，屆時市場競爭將進一步加劇。目前購房者心態趨于理性，以觀望為主，對價格優勢與交付保障的關注度持續提升，同時對政策與促銷力度較為敏感。

整體而言，淄博樓市仍處于調整期，市場降溫但不乏結構性機會。剛需群體避險、改善群體提質成為主流選擇，預計節后在政策與促銷帶動下，市場或將迎來階段性修復。

• 菏澤單縣：新房市場改善化趨勢明顯，但量價運行仍承壓

單縣，地處山東省西南部，位于魯、蘇、豫、皖四省八縣交界處。單縣憑借教育、醫療等優質資源在區域內具備的競爭優勢，對周邊縣域人口形成一定吸附效應。同時，縣域外出務工人員規模較大，居民整體購買力具備較強支撐。近十年來，受大規模棚改、外來房企集中布局等多重因素驅動，單縣房地產市場實現較快發展，住宅產品品質與供給結構也得到顯著優化。當前，受居民收入預期較弱、前期需求略有透支等因素影響，新房及二手房市場熱度明顯下降，市場情緒較為理性。

新房市場方面，改善型需求主導市場，產品力成核心競爭力。從2025年單縣新房成交數據來看，市場改善趨勢明顯，具備優質配套或突出產品力的項目更受青睞。年度銷量前列的項目中，除一例為外環沿線高性價比剛需產品外，其余均為改善型項目，普遍具備優質教育資源配套、大戶型設計、人車分流規劃，且雙陽臺、落地窗等舒適型配置幾乎已成標配。春節營銷周期內，各新房項目優惠活動頻次提升，優惠形式集中于買房贈車位、贈送車位抵用券、購車位享房價額外減免等，通過讓渡配套權益吸引購房者入市。

二手房市場方面，掛牌量增長，低價成核心驅動要素。近幾年，單縣新房市場產品不斷迭代升級，吸引大規模改善需求加速入市，城區二手房空置房源增多。但購房者對二手房源（含毛坯房源）認可度偏低，價格優勢成為驅動成交的關鍵因素。

市場需求結構轉型，以剛需與改善并重。近年來，受鄉鎮中小學撤并、鄉鎮務工人員返鄉置業、婚嫁置業剛性需求等因素影響，鄉鎮進城購房需求長期為單縣新房市場主力。隨著前期剛性需求集中釋放，當前市場主流客群已從剛需主導逐步轉向剛需與改善并重的格局。

市場產品分化加劇，層級差異顯著。城區核心片區新房項目，聚焦改善型客群，以產品品質與地段價值為核心競爭力，產品力持續升級且戶型面積向大戶型傾斜，價格維持高位運行。外環沿線新房項目，客群定位以鄉鎮剛需群體為主，主力戶型集中在140平方米以下，受目標客群需求下降與同類產品競爭加劇影響，產品力一般、配套不完善的項目去化相對困難。二手房市場客群主要對標預算較低的剛需客戶，僅部分具備優質教育資源配套的二手房小區保持相對較好的流動性。

整體來看，近幾年購房者置業決策趨于謹慎，預計2026年單縣房地產市場量價走勢仍將面臨一定壓力。

• 沈陽：新房穩價運行，二手房延續分化，“好房子”驅動產品力競爭升級

春節期間新房項目優惠力度多延續節前水平。多數項目在春節期間保持正常營業，但受節日出行、走親訪友與返鄉團聚影響，購房置業節奏階段性放緩，售樓處到訪量偏少，成交規模相對有限。從營銷策略來看，新房項目整體延續節前既有優惠政策，實際成交價格與節前基本持平。

值得關注的是，在整體市場活躍度不高的背景下，具備核心競爭力的優質項目仍有亮眼表現。2月7日，沈陽2026年首個純新盤——中海·瑞文熙和項目正式首開，憑借區位稟賦、教育資源、品牌力、產品力等方面的突出優勢，首開銷售額達3.8億，為新一年沈陽樓市奠定良好開局。

二手房市場掛牌量增加，結構分化現象延續。當前市場掛牌量仍處于較高水平，部分區域同質化房源較多，成交周期相對拉長。同時，通過調研發現，具備明確資源屬性的房源在當前市場環境下表現出較強價格韌性，其中，距離地鐵站較近的小區在市場中認可度更高，配套教育資源優質的房源價格相對穩定，保值能力突出。

“好房子”核心理念全面落地，第四代住宅規模化落地。2025年沈陽約十個第四代住宅項目先后入市，已成為市場供應中的重要組成部分。具體來看，第四代住宅在產品標準上有所提升，包括高得房率、高標準精裝修配置以及強調社群服務等附加內容。從市場反饋來看，相關項目入市初期即獲得較高市場關注度，多數項目開盤銷售情況較好，后續整體去化節奏保持在較快水平。第四代住宅的規模化入市，使得沈陽新房市場在產品層面進入以“好房子”為標準、產品力決定去化速度的新發展階段。

從價格預期來看，受訪者整體偏謹慎。對于有購房需求的家庭而言，加杠桿購買高總價房產的意愿較低，決策過程相對理性。同時，與新房相比，部分購房者傾向于選擇性價比相對更高的二手房。展望節后市場，隨著居民置業及工作回歸正軌，預計沈陽新房市場活躍度將逐步恢復，二手房市場有望繼續保持一定熱度。

• 長春：市場企穩分化凸顯，剛需托底，市場期待品質住宅

2025年，長春房地產市場整體步入企穩階段，價格波動幅度趨于緩和，2025年新建商品住宅平均成交價格為8835元/㎡，較2024年略有回升；但市場成交總量下降，同時不同板塊與產品線的市場表現分化日益清晰。當前市場格局主要呈現以下特征：

市場回歸理性，價格進入窄幅波動區間。經過前期階段性調整，長春樓市價格回調態勢趨于緩和，多數區域房價呈現企穩態勢。市場買賣雙方心態漸趨平和，報價與成交價之間的價差持續收窄，交易節奏穩步放緩，區域市場正逐步回歸理性運行區間。

核心地段價值穩固，教育資源是重要定力。當前長春樓市板塊分化格局顯著。其中，配套成熟，尤其是享有優質教育資源的傳統核心區域，如朝陽、南關的部分板塊，其房產價值顯現出較強的韌性。特別是帶有明確教育資源屬性的房源，市場詢價活躍度與交易熱度始終保持相對高位，成為支撐區域市場信心的關鍵力量。相比之下，部分新興發展區域由于供應存量大、配套落地不及預期等因素，價格仍處于調整階段。

剛性需求構成市場基本盤，婚房與教育置業是主流。從實際成交結構看，當前支撐長春樓市交易的主力仍是剛性需求。其中，兩大類需求表現最為突出：一是適婚青年的首套婚房需求，他們多關注總價可控、功能實用的中小戶型；二是為子女教育考慮的家庭，其購房決策周期短，對學區資格和房源產權清晰度要求高。這兩類需求共同指向總價適中、周邊有教育資源配套的“小三居”產品，使其成為當前市場去化速度較快的主力戶型。

城市高首位度持續吸引外市人口，為樓市提供潛在支撐，但當前釋放節奏存壓。長春作為省會城市，其區位優勢、交通優勢與發展優勢持續吸引省內各地人口前來工作安居，由此衍生出的“新長春人”安家需求以及部分返鄉置業意愿，構成了潛在的購房群體。不過，這部分人群置業決策更趨理性，在當下的市場環境下觀望情緒較濃，其轉化落地更多依賴于個人職業規劃落地以及對市場前景的穩定預期。

“好房子”引領關注熱點，改善需求釋放待供給支撐。長春樓市改善需求對居住品質的追求日益明確，主打創新設計、綠色科技與人性化細節的“第四代住宅”或高品質改善項目，概念熱度持續攀升，吸引了大量改善型客戶的密切關注。這標志著長春樓市正從“有無”的基礎需求階段向“優劣”的品質需求階段過渡。但從市場供給端來看，此類標桿產品目前實際上市數量有限，加之客戶對產品價值缺乏系統性認知，且改善客群決策更為審慎，導致這部分需求多處于持續關注、比較和等待合適產品的狀態，尚未形成集中入市的購買潮。

綜合而言，長春樓市已進入整體趨穩、內部分化的新常態。其中以婚育為核心的即時剛需，與省內人口流入帶來的潛在安家需求，共同構筑了市場穩定運行的基礎。與此同時，核心地段優質資產憑借資源稀缺性形成市場價值共識，而代表居住升級趨勢的品質住宅則指明了市場的發展方向。展望后續市場，長春市場活力的進一步釋放，一方面依賴于經濟基本面的持續向好，另一方面需依托更多能夠兌現承諾的高品質項目入市，以喚醒并承接正逐步積聚的改善型居住需求，推動市場實現量價協同向好的良性發展。

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