上海發布樓市新政，持居住證滿5年可買房

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、進一步調減住房限購政策

服務宜居安居，促進職住平衡，聚焦滿足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調減住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房。對在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

關于住房限購政策相關業務，可撥打房地產交易行業服務熱線“962269”具體咨詢。

二、優化住房公積金貸款政策

發揮公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規定優化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

二是優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房，且當前已結清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎上上浮20%。

關于住房公積金貸款政策相關業務，可查詢上海住房公積金官網或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。

三、完善個人住房房產稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。即對購房人于未成年時（或于上海市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產稅。

購房人家庭住房情況發生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

關于完善個人住房房產稅政策相關業務，可撥打稅務咨詢熱線“12366”具體咨詢。

58安居客研究院院長張波在接受中國城市報記者采訪時表示，上海此次出臺的“滬七條”，是在全國樓市筑底修復關鍵階段的背景下，上海推出的精準適配型政策組合拳。從限購、公積金、房產稅三大維度協同發力，以穩定市場、優化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場，在穩定市場的同時，推動行業向“好房子”建設、高質量發展轉型。

隨著春節后市場回歸常態，政策效應逐步釋放，張波分析，上海樓市有望成為一線城市中企穩修復的標桿，帶動長三角核心城市形成聯動復蘇態勢。具體表現在：

一、精準優化限購。本次階梯式松綁策略精準契合上海客群結構與置業需求，有效承接市場剛需與改善增量。從58安居客平臺數據來看，2025年數據顯示，上海一二手客群重合度僅8.7%（2026年1月進一步降至8.5%），為全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩固。此次將外環內非滬籍購房社保/個稅年限縮短至1年，精準降低新市民、新人才的首置門檻，適配二手房市場的剛需主導特征。同時線上顯示，上海二手房找房人數占比同比提升4.7個百分點，掛牌量卻僅同比微增1.72%，剛需首置需求存在釋放空間但受限于購房門檻。滿三年可外環內增購1套的規定，以及持居住證滿五年免社保/個稅購房的條款，則覆蓋了更為全面的置業群體，確保了新增需求能分別向一二手市場精準傳導。

二、公積金貸款政策的優化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點，與市場“賣舊買新”的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時長同比延長15.26%，達98.75天，流動性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放。此次將首套公積金貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達324萬元，適配上海高總價的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持范圍從首套拓展至二套，精準匹配這類家庭的居住升級需求，也貼合人口結構變化趨勢。公積金政策的優化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能。

三、個人住房房產稅政策的完善，是對滬籍家庭改善置換需求的實質性松綁，精準緩解置業稅費顧慮，與當前二手房流通性不足的特征形成呼應。2025年上海二手房成交占比已達65%以上，成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環的關鍵。此次房產稅政策調整，只要新購住房為家庭唯一住房即可暫免房產稅，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升。

張波認為，此次政策是針對剛需、改善、置換三類真實需求的精準賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放：一是新市民、新人才的外環內首置需求，二是長期在滬人群的外環內改善增購需求，三是滬籍家庭的置換升級需求。這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規模穩步提升。

■綜合自上海住房城鄉建設管理微信公眾號、中國城市報（記者：張阿嬙 越玥）